Почему проблемные ЖК «Радуга» и «Жемчужина» в Краснодаре рискуют остаться недостроями

В мае 2022 года Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства края расторг договоры с генеральным подрядчиком ООО «АРТ», активно ведущим достройку проблемных домов на улицах Евгении Жигуленко, 7 (ЖК «Радуга»), и Шаляпина, 30/1 (ЖК «Жемчужина»). Вместо исчерпывающего разъяснения причин, почему произошел этот разрыв, руководство фонда лишь констатирует факт расторжения договора о генподряде и указывает на какие-то нарушения договорных обязательств. Между тем с момента расторжения договора прошло четыре месяца, а работы на проблемных объектах, переданные госкомпании НАО «РСК КК», намертво застыли. Сдача проблемных объектов снова оказалась под вопросом. Какой смысл избавляться от генерального подрядчика, ведущего строительство реально, если другой, как нам кажется, не готов взять на себя ответственность за судьбы людей, приняться за работу и достроить дома? Мы постарались разобраться, откуда могут расти ноги такого, на наш взгляд, вредительства.

На контроле президента и губернатора.

Поводом для нашего журналистского расследования стало обращение дольщиков ЖК «Радуга», которые на протяжении шести лет не могут дождаться своего жилья из-за банкротства застройщика — одноименного ООО. Это те самые люди, которые время от времени выходят к «коню» напротив администрации региона, пытаясь хоть как-то повлиять на ситуацию. Их проблема в полном смысле отнесена к приоритетным, но в то же время в «дорожных картах» по ее решению то и дело появляются чьи-то странные каракули.

Пенсионерка Валентина Владимировна, которой уже седьмой десяток лет, продала единственное жилье и переехала по совету врачей ближе к морю, но до сих пор вынуждена ютиться в съемной квартире, потому что застройщик «Радуги» не выполнил свои обязательства.

— Только в нашем недострое четыреста человек, и не у всех есть свое жилье, но получается, никому никакого дела до нас нет. Обещают, улыбаются, говорят, потерпите, но ничего не делается, а у нас уже нет терпения,— говорит пенсионерка.

Напомним: проблема дольщиков — это боль не только регионального, но и федерального уровня. Десятки тысяч граждан вложили свои сбережения в строящееся жилье, но оказались жертвами либо недееспособности, либо недобросовестности строительных деятелей. Недееспособные — обанкротились, а недобросовестные, помимо разорения, еще и попали под уголовные составы и расселились по казематам. Кому-то наверняка удалось скрыться с чужими деньгами. При этом скелетированные останки их многоэтажных намерений нужно было кому-то доводить до состояния пригодности. За каждым застывшим в поле недостроем тысячи человеческих судеб. Виноваты ли граждане в том, что надзорные органы вовремя не уследили за разрастающейся паутиной строительного обмана? Ответ кажется очевидным.

Ради восстановления прав участников долевого строительства по поручению президента Владимира Путина правительство России создало в 2017 году фонд, который нацелен на урегулирование отношений между застройщиками и дольщиками. Сейчас он называется Фондом развития территорий. Одним из регионов-фронтменов по проблемным долгостроям является Кубань. Сейчас в крае 150 многоэтажных недоделок. Это, грубо говоря, пятнадцать тысяч жителей России, их естественное недовольство ситуацией и, как результат, общее социальное напряжение.

В 2019 году был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае, который призван на региональном уровне преследовать социальные и общественно полезные цели, а именно выполнять функции застройщика, доводить строительство до завершения и раздавать ключи пострадавшим гражданам. Учредителем регионального фонда является Департамент по надзору в строительной сфере края, решения принимает директор фонда в тесном взаимодействии с членами совета и попечительского совета фонда, среди которых довольно влиятельные представители исполнительной и законодательной власти. Иными словами, фонд дольщиков — это структура, которая работает с бюджетными деньгами, средствами дольщиков и выполняет задачи, поставленные президентом. Главная задача — изжить понятие «обманутый дольщик», восстановив права граждан, дать им крышу над головой и тем самым снять регулярно возникающее социальное напряжение. Само желание власти решить проблему подспудно гарантирует создание такого механизма, который будет работать безотказно и безупречно. Однако, видимо, так происходит не всегда...

«Хотели как лучше, а получилось как всегда».

По словам дольщицы Валентины, строительная активность на ЖК «Радуга» остановилась в мае этого года. Краевой фонд поставил собственников перед фактом: договор с генеральным подрядчиком — ООО «АРТ» — расторгнут, продолжать работу на объекте будет НАО «РСК КК», госкомпания, которая до передачи дел ООО «АРТ» была генподрядчиком, но к строительству почему-то не приступала.

— Нам-то без разницы, кто будет генподрядчиком. Главное, чтобы наши дома достроили,— говорит Валентина. — Когда пришел «АРТ», то, действительно, стали работать: залили монолит на первой и второй литерах, демонтировали третью литеру, и только обороты набрали, как вдруг остановились. Оказалось, фонд опять заключил договор с НАО «РСК КК». Раньше его возглавлял Александр Родецкий, теперь — Алексей Соколов, который работал в сочинском строительном департаменте. Ну... в Сочи же нет недостроев — надо в Краснодар обязательно ехать. На днях мы снова были в фонде. Говорим: вот есть сроки — вы должны сделать это, это и это, но вы не делаете. Вы пришли строить, но, как нам кажется, сами не готовы к этому. АРТ хотя бы что-то делал, мы видели, что дома растут. Вместо Родецкого взяли нового человека. Чтобы войти в курс дела, ему нужно время, и не один месяц, но у нас ведь этого времени нет.

По словам дольщицы, инициативная группа каждый день ходит на стройку как на работу, и наблюдает за тем, что там делается:

— Мы видим, что рабочие вдруг стали вывозить на площадку «Мир» стройматериалы, которые закупал АРТ. Зачем их везут на «Мир», когда они наши? Говорят, что всё по закону. В каком месте тут закон? Это настолько не по-хозяйски! У себя дома они бы так не сделали, а здесь друг другу, что ли, доказывают, кто круче? А результат-то какой? Это же время, траты. Есть материал — работайте с ним. Вы ведь сейчас вывезете его и начнете закупать другой. По какой цене вы будете закупать и законно ли это, когда это уже приобретено за целевые средства? Кто согласовал вывоз купленных на федеральные средства материалов и повторную их закупку? И ведь в результате страдают дольщики.

В конце июня 2022 года в региональной прессе стала появляться информация о том, что кубанский фонд дольщиков намерен взыскать с ООО «АРТ» 120 миллионов рублей неотработанного аванса по договору о генеральном подряде на объектах недостроя — ЖК «Радуга». По причине арбитражного разбирательства, общей экономической ситуации и «стиля работы» нового генерального подрядчика сроки сдачи объекта могут отодвинуться на неопределенный срок. Самое интересное, что причины, по которым региональный фонд расторг договор о генеральном подряде с компанией «АРТ», нигде не уточняются. Зачем-то пишут о том, что учредитель компании находится под подпиской о невыезде, но правоохранительные органы данную информацию не комментируют. В телеграм-каналах с претензией на понимание ситуации говорится о том, что договор о генподряде с ООО «АРТ» был заключен якобы незаконно, без соблюдения конкурсных процедур, и якобы это было почему-то связано с тем, что краевой фонд возглавляла депутат краевого ЗСК Евгения Шумейко. Интересно, что договор с ООО «АРТ» был разорван сразу после ее ухода с поста руководителя и прихода на ее место бывшего зама Михаила Варсегова.

Данный бизнесмен известен тем, что, уже будучи руководителем фонда и являясь при этом на сто процентов учредителем строительной компании — ООО «МВ-Строй», в марте 2022 года сумел с легкостью взыскать с НАО «РСК КК» почти четыреста тысяч рублей задолженности, при этом складывается ощущение, что юристы госкомпании особенной прыти отстаивать интересы ответчика не проявляли. И тут непонятно, связана ли должность в госкомпании с судебными результатами ООО «МВ-Строй» или это чистая случайность.

Я начальник — ты дурак!

Мы обратились за разъяснениями в ООО «АРТ», ведь именно эта компания в свое время активно включилась в достройку домов обманутых дольщиков и именно эту компанию, можно сказать, публично окунули лицом в грязь. Оказывается, фирма по собственной воле и во имя благих общественных целей связалась с государством и почти сломала свой бизнес. Мы можем вспомнить множество дел и ситуаций, когда государственные контракты становились для исполнителей роковыми. Могущественный административный ресурс ловко подавлял жалкие попытки субъектов малого и среднего бизнеса выяснять отношения строго, досконально, объективно и по закону. То есть действовать в правовом поле, а не по тупиковому принципу «я начальник — ты дурак». Кстати, это еще одна из причин возникновения социальной напряженности. Люди перестают надеяться на правосудие, потому что в любой момент могут оказаться виновными по назначению?

Судя по тому, что мы узнали, пообщавшись с представителями компании «АРТ», корень разрыва деловых отношений совершенно неочевиден. За последнее время работы с фондом, по мнению представителей компании, как раз таки нарушением договоренностей, бездействием и вредительством отличались действия самого краевого фонда защиты дольщиков. Позиция компании подробно изложена в жалобе на имя президента России, Генерального прокурора России, председателя СК РФ, начальника экономической безопасности страны, руководства Краснодарского края, а также в адрес технического заказчика Фонда развития территорий, самого Фонда развития территорий и Минстроя России.

Как это бывает, тягаться с административным ресурсом в плане освещения ситуации бессмысленно. Позицию власти транслирует сама власть, эту позицию поддерживают силовые структуры, а выброшенные в информационное пространство данные тут же подхватывают новостные сайты. Вот как о ситуации разрыва договоренностей с ООО «АРТ» пишет краевая прокуратура: «...в ходе рассмотрения представления прокуратуры округа по вопросам ненадлежащих темпов строительных работ на указанных и иных объектах Фондом защиты дольщиков Кубани принято решение о расторжении ранее заключенных договоров на достройку. В мае текущего года проведена работа по привлечению нового генерального подрядчика. Инспектирование строительных площадок показало, что в настоящее время НАО „РСК КК” проводятся подготовительные и работы по передислокации материальных средств и трудовых ресурсов».

Интересно, если для многих может показаться, что НАО «РСК КК» не демонстрирует активности (на протяжении четырех месяцев), в чем же заключаются «ненадлежащие темпы строительных работ» со стороны фирмы «АРТ»?

Были на подхвате — остались за бортом?

По информации самой компании, началось всё с того, что в декабре 2021 года ООО «АРТ», обладающее собственными средствами и мощностями, стало субподрядчиком НАО «РСК КК» по строительству объектов — ЖК «Жемчужина» и «Радуга». К моменту заключения этого договора представители фирмы активно участвовали в совещаниях фонда, встречались с дольщиками, конструктивно взаимодействовали с проектировщиками. По словам ООО «АРТ», начало строительства откладывалось из-за того, что госкомпания не предоставляла субподрядчику проектную и иную документацию. К тому же у ООО «АРТ» появились подозрения, что у НАО «РСК КК» стали возникать финансовые сложности, которые могли в дальнейшем приостановить деятельность компании. Так как от ООО «АРТ» требовалось начать работы с использованием личных средств, а затем по факту выполненных работ предоставлять документы на оплату в НАО «РСК КК», а той в свою очередь обращаться в фонд, возникали риски блокировки счетов госкомпании. Данная проблема обсуждалась на совещании в администрации региона. Согласно протоколу от девятого августа 2021 года фонд расторг соглашение с НАО «РСК КК» и заключил договор о генеральном подряде напрямую с ООО «АРТ», после чего компания приступила к работам на строительных площадках. Из-за различных пересудов и обсуждения в публичном поле конспирологических теорий в феврале 2022 года фирма обратилась в фонд с просьбой предоставить информацию и документы, которые подтверждают легитимность заключенного договора.

В ответе фонда говорилось о том, что договоры НАО «РСК КК» расторгнуты по соглашению сторон в связи с неисполнением договора. Расторжение договоров и заключение новых соглашений с АРТ согласовано высшим коллегиальным органом фонда — советом фонда, более того договоры заключены на основании и в соответствии с требованиями ФЗ №223 о закупках.

Таким образом, лица, претендующие на звание всезнающих, твердящие на анонимных площадках в «Телеграме» о незаконности договора, оказались, мягко говоря, неправы. Соглашение было завизировано членами совета фонда, и если у читателя остались какие-то сомнения в их решении, то он могут зайти на сайт организации и посмотреть, кто состоит в этом совете, и только после этого продолжать спорить.

А что касается неудовлетворительных темпов работы, которые вменили АРТу в мае 2022 года, следует обратить внимание на то, как строилось взаимодействие генерального подрядчика с фондом и техническим заказчиком.

Прежде чем приступить к основным работам, необходимо было дождаться получения проектной документации и ее утверждения у технического заказчика. Пока компания ждала проектную документацию, строители делали то, что разрешено. На ЖК «Радуга» поставили строительный городок, смонтировали временные инженерные сети, провели технические дороги, собрали и установили башенный кран, вывезли весь строительный мусор, перегородили территорию новым безопасным забором. После того как была получена проектная документация, демонтировали каменную кладку, отремонтировали железобетонный каркас литеры 1, выполнили каменную кладку и монолитные работы в литерах 1 и 2, смонтировали систему вентиляции, снесли непригодный для строительных работ железобетонный каркас с фундаментной плитой литеры 3, подготовили котлован и площадку для установки башенного крана. На ЖК «Жемчужина» в подготовительный период провели аналогичные «Радуге» работы, а после получения проектной документации были проведены демонтажные работы всего, что было установлено и построено с нарушениями или пришло в состояние негодности. Самое интересное, что были закуплены и смонтированы лифты. По данным компании, за время ожидания утверждения проектно-сметной документации и получения аванса АРТ вложил в работы собственные деньги в сумме около тридцати миллионов рублей.

О том, какие пертурбации переживала компания, пытающаяся помочь дольщикам и действующая во исполнение воли гаранта, показывает история с заменой лицевого кирпича для ЖК «Радуга». Так как указанный в проекте кирпич уже не изготавливал ни один из российских производителей, компании пришлось предложить заказчику кирпич, который проекту не противоречил, соответствовал требуемому качеству, но требовал официального письменного согласования с фондом и внесения в проектно-сметную документацию. Проектная организация фонда утверждает, что согласование было отправлено фонду и техническому заказчику, однако, по словам самого АРТа, согласованный документ так и не поступил. Более того, в адрес генподрядчика стройконтроль направил предписание о недопустимости проведения работ с использованием непроектного кирпича. Сложилась ситуация, когда компании будто намеренно противодействуют: не согласовывают замену лицевого кирпича, что приостанавливает работу или приводит к тем или иным нарушениям. И как выяснилось, это не единственный яркий случай такого «взаимодействия». Между тем, по словам представителей ООО «АРТ», руководство фонда убеждало генподрядчика работать с использованием непроектного кирпича, а по окончании работ внести замену кирпича в проектную документацию постфактум. Понятно, что руководству фонда было важно производить работы, так как дольщики прекрасно помнили народную тропу к так называемому коню. Но вот действия технического заказчика краснодарского отделения фонда не поддаются разумному объяснению: как можно согласовывать проекты, видя, что материалы, указанные в нем, попросту отсутствуют на рынке? Понятно, что такое предложение абсурдно, если не противозаконно, и несет в себе серьезные риски для фирмы. В работе с государственными структурами головотяпство чревато серьезными последствиями.

Нечего на зеркало пенять...

Примечательно также, что, по словам представителей ООО «АРТ», компания неоднократно получала от руководства фонда устные распоряжения о начале работ на объектах, по которым у компании были вопросы и замечания к проектной документации, однако указания фонда так и не были оформлены документально, технический заказчик фонда (ТЗФ), отвечающий за данный блок, попросту «спал», при этом сроки строительства неизменно сокращались. Под угрозу ставились не только темпы и сроки строительства, но и качество и безопасность объектов. Так как АРТ обращался в фонд и указывал на различные нарушения в проектной документации, последовала странная реакция: фонд выдал различные предписания. Несмотря на то что замечания были устранены и об этом были направлены уведомления в фонд и ТЗФ с просьбой внести изменения в проектную документацию и снять предписания, ответ в АРТ так и не поступил. Компания неоднократно скрупулезно документально уведомляла фонд о существующих ошибках и противоречиях в проектной документации, о замене материалов и оборудования, о необходимости внесения изменений в проектную документацию, однако фонд молчал, а это, естественно, сдерживало строителей от проведения ряда работ на ЖК «Радуга», ЖК «Жемчужина».

«Иными словами, фонд Краснодарского края, заключая договоры о генеральном подряде с ООО „АРТ”, знал о своей обязанности своевременно и должным образом подготовить всю необходимую проектную документацию по проблемным объектам, но намеренно создал такие условия работы, которые вынуждают непосредственных производителей работ нести серьезные негативные последствия и финансовые потери. И всё это в ущерб срокам строительства проблемных объектов и обеспечению пострадавших в сфере жилищного строительства граждан — участников долевого строительства жильем»,— выражает свое недовольство в своей жалобе фирма «АРТ».

Это нам, обывателям, кажется: раз договор со строительной компанией расторгли, значит, всё на этом и закончилось. Однако АРТ настроен добиться справедливого разрешения ситуации. Компания готова достроить ЖК «Радуга» и предпринимает все возможные усилия, чтобы во всём разобраться и отстоять свои права. Для того чтобы прояснить причины, по которым с компанией столь неожиданно и скоропалительно был разорван контракт, АРТ направил учредителю фонда — Департаменту по надзору в строительной сфере — письмо с просьбой разъяснить ситуацию. В ответе были перечислены претензии, которые, по мнению строительной компании, не выдерживают критики. Складывается впечатление, что часть информации фонд почему-то не предоставил учредителю, а вторую часть претензий стоило бы переадресовать самому фонду за неисполнение его обязательств перед генподрядчиком. Самое важное, что, вопреки утверждениям департамента о медленном темпе работ, строительство ЖК «Радуга» шло полным ходом и даже предпринимались меры ускорить процессы. Между тем по ЖК «Жемчужина» краевой фонд не спешил исправлять ошибки, допущенные в проектной документации. А ведь без соответствующих корректировок ООО «АРТ» не имело права выполнять основную часть работ на объекте. В ответе департамента бывшему генподрядчику вменяется невыполнение пунктов договора, которые при отсутствии действий со стороны фонда выполнены быть не могли. Анализ переписки ООО «АРТ» и департамента заставляет прийти к выводу, что в сложившейся ситуации речь идет о масштабном системном сбое, который произошел из-за отсутствия нормальной деловой коммуникации между заказчиком и исполнителем.

Оказалось, что взаимоотношения между компанией «АРТ» и краевым фондом не решаются даже с помощью суда. Так, в марте 2022 года Пятнадцатый арбитражный суд удовлетворил иск ООО «АРТ» к фонду, в котором фирма настаивала на принятии обязанностей застройщика по проблемным ЖК «Мир», ЖК «Заря» и ЖК «Луч». Арбитражный суд Северо-Кавказского округа данное решение оставил без изменения. Несмотря на то что судебное решение вступило в законную силу, фонд Краснодарского края почему-то не подписывает договоры о подряде с ООО «АРТ». Более того, в своем телеграм-канале фонд сообщил, что обязательства генподрядчика по ЖК «Луч» будут переданы НАО «РСК КК». В данном случае удручающим выглядит положение Фемиды. Если от исполнения решений судов можно уклоняться, зачем нам тогда суды?

Самый важный вопрос в этой истории: почему механизм, выстроенный для высокоточного выполнения поставленной президентом задачи, внезапно начинает сбоить и самому же себе чинить препятствия? Но есть и другие вопросы. Какая польза от того, что произошло? Насколько целесообразным для государства в условиях дефицита времени был отказ от генподрядчика ООО «АРТ»? В чем выгода? Почему власть позволила уволиться и перейти на новую работу всем менеджерам, которые играли ключевую роль в судьбе проблемных объектов? Почему они не оставили после себя преемников, которые могли бы беспрепятственно включиться в работу? Почему ушел прежний директор НАО «РСК КК», не сдав в эксплуатацию ни одного объекта? Три года человек трудился над строительством ЖК «Иван-да-Марья» и ЖК «Парусная регата», но, не дождавшись этапа пусконаладки, ушел работать в новое место...

Данный материал является официальным запросом в администрацию Краснодарского края и правоохранительные органы региона для взвешенной оценки изложенной информации и принятия необходимого решения.