В центре Иркутска выставлены на продажу исторические здания

В Иркутске на продажу выставлены сразу несколько исторических зданий, расположенных в самом центре города. Шикарные особняки, архитектурные памятники, туристические жемчужины, а по совместительству — привлекательные коммерческие объекты. Эксперты объясняют, правила игры на рынке коммерческой недвижимости изменились. Наибольшим спросом пользуются лишенные изысков здания-коробки торгового назначения в спальных районах. Что же касается исторических зданий — то это прерогатива более солидных инвесторов, реализующих долгосрочные проекты, в том числе имиджевые. Редакция АН изучила несколько открытых предложений, а также нашла примеры уникальных зданий, которые еще готовятся обрести новых хозяев.

В девяностых и нулевых годах в Иркутске сложилась целая каста солидных предпринимателей, зарабатывающих сдачей недвижимости в аренду. Для понимания — речь идет не о магазинчиках в полуподвальных помещениях многоквартирных домов. Десятки и сотни уникальных зданий, формирующих исторический облик Иркутска, за короткий промежуток времени обрели новых владельцев и превратились в настоящую золотую жилу за счет своего местоположения. Лучшие рестораны, магазины одежды и других товаров на протяжении долгих лет были «прописаны» именно в историческом центре, принося своим арендодателям или собственникам немалые доходы.

Сегодня ситуация меняется, и «дойные коровы» от недвижимости все чаще мелькают на сайтах риелторов в разделе «продажа». Рынок изменился. Самой востребованной коммерческой недвижимостью теперь стали торговые центры и помещения в спальных районах.

«Так называемый исторический коммерческий сегмент объективно миновал пик ажиотажного спроса. Действительно, еще лет 20 назад такое приобретение было желанным. Покупая помещение в центре города, люди справедливо полагали, что оно будет приносить высокую прибыль всю жизнь. И цифры на тот момент это подтверждали. Улицы Карла Маркса, Урицкого считались «звездными», ставки аренды на них варьировались от 3 тыс. до 5 тыс. рублей за квадратный метр (сейчас около 2 тыс. рублей). Что же касается продажи, то помню одно из помещений площадью около 300 кв. метров на Карла Маркса пытались купить то ли за $4 млн, то ли за $5 млн, и собственник отказывался. Сейчас в продаже находится аналогичное здание за $1–1,5 млн и особым спросом не пользуется», — делится реалиями рынка директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков.

Справедливости ради, улицу Урицкого и по сей день называют «золотой» не только по меркам города, но и страны. По данным РБК, по итогам первого полугодия 2022 года торговые улицы с максимальными ставками аренды за пределами столиц расположены в Иркутске, Казани, Воронеже и Кемерово. Это следует из предоставленного редакции исследования аналитиков консалтинговой компании SRG. Рейтинг включает 14 городов-миллионников (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) и 42 города с населением до 1 млн жителей и с максимально развитыми рынками стрит-ретейла. Самая высокая максимальная ставка в регионах — 32 тыс. рублей за 1 кв.м в год — зафиксирована на ул. Урицкого в Иркутске. На втором месте проспект Ямашева в Казани (31 тыс. руб.), третье делят проспект Революции в Воронеже и Советский проспект в Кемерово (25 тыс. руб.). В первую пятерку также входят проспект Карла Маркса в Кемерово (24 тыс.) и проспект Мира в Омске (22 тыс. руб.).

По всей видимости, всплеск объявлений о продаже исторических зданий в центре связан с тем, что собственники стремятся обналичить свои активы в пока еще выгодный момент времени. В настоящее время можно найти более десятка объявлений о прямой продаже такой недвижимости и еще столько же — о сдаче в аренду. Эксперты рынка отмечают: для такого небольшого города как Иркутск, особенно для его центральной части, это довольно большое количество.

Самым знаковым из выставленных на продажу этой весной объектов является усадьба Плетюхина, одна из визитных карточек Иркутска. Усадьба, расположенная на углу улиц Карла Маркса и Пролетарской, одним из своих фасадов выходит на улицу Урицкого. Построенное в конце 70-х годов XIX века золотопромышленниками Катышевцевыми, здание пережило Большой пожар в 1879 году, было восстановлено, а затем перепродано купцу Плетюхину. Последний сдавал помещения в аренду под торговлю. Аналогичным образом усадьба используется и в настоящее время. Собственником оно оценивается примерно в 700 млн рублей.

Почти по соседству, по адресу ул. Карла Маркса 33/1 почти за 225 млн рублей выставлен двухэтажный особняк, принадлежавший когда-то купцу Тельных. Относительно небольшое здание в 770 квадратных метров сейчас сдается в аренду различным предприятиям торговли.

Еще одно здание на углу улиц Дзержинского и Киевской — бывший доходный дом мещанки Срулевой сейчас продается за 172 млн рублей. Построенный в 1901–1910 годах известен тем, что в нем работала глазная клиника профессора Франк-Каменецкого. Современникам же оно известно как офис ЗАО «Ермак», отношение к которому имел экс-депутат городской думы Иркутска Олег Геевский.

Специалисты в сфере недвижимости отмечают, что эти и подобные им объекты не отличаются высокой оборачиваемостью. Сроки от выставления до реальной покупки могут растягиваться от полугода до нескольких лет. Во-первых, ценовые ожидания собственников, как правило, завышены, во-вторых, почти во всех исторических зданиях есть сложности, связанные с прокладкой инженерных коммуникаций. В третьих — существуют определенные ограничения, накладываемые государством на такие дома и связанные с сохранением и поддержанием их внешнего вида.

Эксперты отмечают, что потенциально более высоким спросом исторический сегмент коммерческой недвижимости в ближайшее время будет пользоваться вблизи новых городских точек притяжения. В их числе, к примеру, район в непосредственной близости от 130 квартала, собирающего большой пешеходный трафик. Еще одной такой зоной вскоре станет территория Цесовской набережной.

Набережная, представляющая из себя неухоженный участок берега Ангары от Старого моста до Нижней набережной, в настоящее время на всем своем протяжении является одной большой стройкой. Известно, что в ближайшие пару лет тут появится новое офисное здание, откроются проходящие процесс реновации Курбатовские бани, будут возведены два элитных жилых комплекса и пятизвездочная гостиница — и все это на участке длиной менее километра. Кроме того, инвесторы, стоящие за стройками, уже неоднократно объявляли о совместных с городской администрацией планах провести укрепление и благоустройство берега. Таким образом, Иркутск получит единую набережную Ангары от плотины ГЭС до устья реки Ушаковки.

Единственным темным пятном на будущей Цесовской набережной является сейчас историческое здание первого в Сибири дрожжевого завода купца Якова Перцеля, расположенное бок о бок с Курбатовскими банями. Иркутский купец, к слову, известен, в том числе, тем, что в свое время скупал в центральной части города различные коммерческие помещения, иными словами, был девелопером своего времени. Что же касается здания бывшего дрожжевого завода, то оно использовалось по назначению и в советское время, и в новую эпоху вплоть до конца 90-х. Сейчас его помещения, занятые различными арендаторами, явно требуют обновления. Однако до недавнего времени в публичной плоскости о планах по использованию этого здания ничего известно не было.

Как выяснила редакция АН, здание находится в конкурсном управлении в связи с банкротством собственника, одного из иркутских юрлиц. Конкурсный управляющий Сергей Кормановский сообщил, что сейчас проводятся необходимые судебные процедуры перед выставлением здания на торги.

«В продаже появится к концу этого года или в начале следующего. Всего в одном лоте будет четыре объекта недвижимости, самый большой из них около 5 тыс. кв. метров и участок 5,8 тыс. кв. метров. Начальная стоимость около 150 млн рублей. Насколько мне известно, уже есть два или три потенциальных покупателя», — рассказал он подробности.

Дмитрий Щербаков считает, что цена на подобный лот обязательно вырастет в процессе торгов. «Конечно, многое зависит от характеристик зданий, от наложенных на них ограничений, от потенциального размера последующих вложений, но объект интересный. Потенциальные же приобретали на мой взгляд, в первую очередь будут связаны со структурами, уже осваивающими Цесовскую набережную», — дает эксперт свою оценку.

По его словам, рассчитывать всерьез на неких инвесторов из столицы не стоит. «Москвичи очень тщательно просчитывают вложения, в первую очередь им интересны объекты с коротким сроком окупаемости и высокой проходимостью. Центральные исторические здания — предмет интереса серьезных местных компаний или отдельных частных лиц. Они любят «крупные бриллианты», готовы вкладывать деньги в солидные, долгоиграющие, имиджевые проекты. Мы уже видим подобное на примере ряда зданий в центре, которые в последние годы со сменой владельцев обновили фасады, готовятся сменить вид деятельности. Например, некоторые офисные здания превратятся в гостиницы. С этой точки зрения Иркутск очень привлекателен, имеет серьезный потенциал», — прогнозирует эксперт.