В самый пик карантина в сочинском ЖК Sun Marina было экстренно создано ТСЖ, которое, по мнению жильцов, блокирует возможность устранить недоделки, допущенные застройщиком, за счет процедуры банкротства. Если этого не сделать, собственникам придется самим оплачивать все работы. Также жильцам стали перекрывать доступ к местам общего пользования, а затем их попытались продать третьим лицам.
Скандальная история банкротства и распродажи имущества сочинского ООО «Торговый дом “Черноморский”» не раз становилась темой для публикаций в СМИ. Напомним, общество являлось застройщиком элитного жилого комплекса Sun Marina в Лазаревском районе города Сочи, на самом берегу моря.
Наше издание в июне 2020 года рассказывало о том, как на предприятие, не имеющее долгов и с большим объемом ликвидного имущества, в результате ряда скоординированных действий заинтересованных лиц сначала эти долги «повесили», а затем довели общество до банкротства. Как принимались сомнительные судебные решения, как у бывшего собственника, добросовестно старавшегося довести проект до конца, пытались «отжать» имущество. В результате ЖК хотя и был сдан в эксплуатацию в апреле 2015 года, но остались нерешенные проблемы. В доме нет горячей воды и отопления - отключили за неполную оплату оборудования, установленного в котельной тепловых сетей. Из-за огрехов при строительстве эксплуатируемой кровли верхние этажи регулярно топит.
На сегодня банкротство застройщика ТД «Черноморский» практически завершено. Однако до конца всей истории, похоже, еще далеко.
Не видать ни ремонта, ни крыши, ни горячей воды
В апреле прошлого года в доме было создано ТСЖ «Сан-Марина» и тут же между ним и жильцами начались споры за общедомовое имущество.
По словам собственников квартир, на помещениях для хранения колясок вдруг оказались повешены замки. А затем общедомовое имущество выставлялось на продажу.
Также был закрыт выход на эксплуатируемую кровлю, где находятся общественные помещения, к примеру, для сушки белья.
По словам жильцов, при продаже квартир риелторы нередко предлагали покупателям подняться на крышу и посмотреть, какой шикарный оттуда открывается вид. Наверняка на многих возможность регулярно бывать здесь стала аргументом в пользу покупки. Но теперь крыша закрыта - посмотрели и будет. Собственники жилья утверждают, что одним из риелторов, активно принимавшим участие в реализации квартир, якобы была некая Е. Жабина. Ирония судьбы - сейчас госпожа Жабина занимает пост председателя ТСЖ.
Кроме того, значительно увеличилась плата за обслуживание дома.
Но хуже всего то, считают жильцы, что создание ТСЖ практически блокирует решение самых насущных проблем дома – ремонта крыши, восстановления подачи горячей воды и отопления за счет застройщика ООО «Торговый дом “Черноморский”».
«Квартиры на верхних этажах из-за постоянных затоплений обрастают грибком, а никаких действий мы не видим», - возмущается собственница одной из квартир Милена Кравченко.
Теоретически, товарищество или работавшая в доме до него управляющая компания могли бы провести все работы за свой счет, а затем взыскать их стоимость с ООО «ТД “Черноморский”». Процедура банкротства еще идет, и у «Черноморского» остается часть недвижимости, которая может быть продана на торгах. Почему же тогда ТСЖ не торопится с исками, ведь до завершения банкротства остается совсем немного времени? А после все расходы лягут на плечи жильцов - миллионы, если не десятки миллионов рублей.
Вопрос снимается сам собой, если разобраться в том, как вообще появилось ТСЖ «Сан-Марина».
Зачем УК сменили на ТСЖ
Слегка углубимся в историю. До апреля 2020 года дом обслуживала управляющая компания «Южный берег». Жильцы говорят, что она провела немалую работу по урегулированию вопросов коммунальных платежей, электроснабжения, водоснабжения, канализации и текущих проблем дома. Причем все это делалось в рамках очень ограниченного бюджета. Одной из причин этой самой ограниченности было то, что крупные собственники не вносили платежи.
В частности, довольно долго большинство «квадратов» в доме принадлежало банкроту ООО «ТД “Черноморский”». УК приходилось через суд взыскивать с конкурсного управляющего А. Погорелко долги за обслуживание имущества – они копились годами. Делалось ли это намеренно? Утверждать не беремся. Однако просрочки по платежам не могли не сказываться на обслуживании дома. Если учесть, что в итоге именно представители ООО «Торговый дом “Черноморский”» учредили ТСЖ, тем самым отказавшись от услуг УК, невольно закрадывается подозрение: а не готовилась ли А. Погорелко почва для того, чтобы создать структуру, которая будет контролировать дом, и ввести в нее своих представителей? Тем более контроль за действиями ТСЖ означал бы возможность распоряжаться общим имуществом жильцов и по окончании неприлично затянувшейся процедуры банкротства. Конечно, это лишь версия, мнение. Но почему тогда в рамках банкротства ТД «Черноморский» конкурсный управляющий А. Погорелко пытался продать помещения, относящиеся к общедомовому имуществу?
Правда, через некоторое время торги были отменены, но жильцы утверждают, что произошло это после того, как о попытке узнали и подняли волну возмущения.
Как рассказывает директор УК «Южный берег» Сергей Соболев, он неоднократно обращался к А. Погорелко, просил решить проблемы с эксплуатируемой кровлей, однако дело с мертвой точки не двигалось. В конечном итоге УК решила произвести ремонт за свой счет, а затем взыскивать средства с ООО «ТД “Черноморский”» в рамках процедуры банкротства. Тогда-то и появилось пресловутое ТСЖ «Сан-Марина».
Рождение ТСЖ «Сан-Марина»
На наш взгляд, с точки зрения юридической не чем иным, как «чудом», появление ТСЖ не назовешь. Во-первых, учредителями его стали представитель банкротящегося ООО «ТД “Черноморский”» И. Школьный, В. Безбородов и та самая Е. Жабина, которая, по словам собственников, якобы активно участвовала в продаже квартир, некогда принадлежавших компании-банкроту. Е. Жабина стала председателем ТСЖ и остается им до сих пор. Хотя в реестре собственников жилых и нежилых помещений в ЖК Sun Marina на март 2021 госпожа Жабина отсутствует. На каких же тогда основаниях она выполняет функции председателя товарищества, если «товарищем» не является?
Еще один учредитель, И. Школьный – тот самый господин, чья фамилия не раз мелькала в связи с банкротством ТД «Черноморский». Сначала он выступал в судах в качестве представителя компании-истца, «благодаря» которой общество из успешного застройщика превратилось в несостоятельного. Затем, уже в ходе самого банкротства, представлял в судах интересы конкурсного управляющего компании. И теперь вдруг оказался среди учредителей ТСЖ.
Есть в процессе создания ТСЖ и другие необъяснимые моменты. Почему собрание жильцов, которое было объявлено как очное, было проведено 25 апреля, когда вся страна сидела на жесточайшем карантине? Как собственники смогли бы добраться в Сочи из других муниципалитетов и регионов? Не означает ли это, что людей лишили права распоряжаться имуществом? Более того, часть из них вообще не знала о проведении собрания. В связи с этим примечателен состав голосовавших за создание ТСЖ. В основном это все та же госпожа Жабина по доверенностям и буквально несколько реальных собственников.
Интересный момент – в протоколе собрания указана «голосующая площадь дома» 21 044 кв. м. А в техпаспорте общая площадь жилых и нежилых помещений – 22 392,1 кв. м. Случайная грубейшая ошибка или нет? Можно ли предположить, что инициаторы создания ТСЖ хотели таким образом обеспечить кворум и более 50% долей, проголосовавших за создание товарищества, где ключевые роли были отведены нужным людям?
Могут ли вообще быть легитимными решения собрания, которое было проведено с такими нарушениями? И не повод ли это для компетентных органов проверить деятельность ТСЖ «Сан-Марина»? А также регистрирующих органов – на предмет того, не слишком ли формально они подошли к проверке документов при регистрации ТСЖ?
Впрочем, органы эти то ли не хотят разбираться в происходящем, то ли не видят в нем ничего противозаконного. Обращения собственников в жилищную инспекцию, прокуратуру, СК РФ остаются без ответа.
Проголосовали «за того парня»?
Вот, к примеру, известный в Сочи предприниматель Борис Ефимов приобрел с аукциона у ТД «Черноморский» более трех тысяч метров площади в ЖК Sun Marina. Результаты открытых торгов были опубликованы 21 апреля, договор купли-продажи на 43 нежилые помещения подписан 27 апреля. Каково же было удивление покупателя, когда выяснилось, что 25 апреля этими метрами И. Школьный проголосовал от лица ТД «Черноморский» за создание ТСЖ. Хотя, по идее, компания уже не имела права предпринимать какие-либо действия с проданным имуществом. Выходит, проголосовали чужими уже метрами для достижения своей цели?
При этом сам Борис Ефимов, по его словам, сделал бы совершенно иной выбор. Сейчас он пытается добиться правовой оценки действий Школьного, Жабиной и Безбородова. Но ни жилищная инспекция, ни прокуратура, ни Следственный комитет в ответ на его обращения ничего не предпринимают.
Неутешительный итог
Итак, подводя итог, обрисуем собственную версию происходящего. Не настаиваем на ее достоверности, однако именно такое мнение у нас сложилось.
После того, как конкурсному управляющему ООО «ТД “Черноморский”» становится известно о намерениях УК за свой счет починить крышу, произвести прочие работы, а затем взыскивать затраты в рамках процедуры банкротства, в доме экстренно создается ТСЖ. Его учредители –представители самого конкурсного управляющего ООО «ТД “Черноморский”», а значит, как мы считаем, лица заинтересованные. Они фактически отстраняют УК от управления домом, соответственно, риск исков исчезает. Как только процедура банкротства будет завершена, все проблемы собственники помещений вынуждены будут решать за свой счет.
ТСЖ создается в спешке, в период действия жесткого карантина, все жильцы дома о собрании не уведомляются, лишаясь права проголосовать. В протокол вписывается площадь дома, значительно меньшая, чем в официальных документах. Невольно возникает ощущение, что делается это для создания кворума и придания легитимного вида принимаемым решениям.
Учредителями ТСЖ становятся представители юридического лица, а не физлица – собственники помещений. Причем ранее некоторые из них «засветились» в процессах, которые привели к банкротству компании и распродаже недвижимости с молотка. Председателем ТСЖ выбирается лицо, не являющееся собственником недвижимости непосредственно в самом доме. В голосовании со стороны ТД «Черноморский» участвуют более 3 тыс. квадратных метров, которые несколькими днями ранее были проданы на аукционе.
Вскоре новое ТСЖ перекрывает жителям дома доступ к общедомовому имуществу, увеличивает плату за содержание дома, отказывая при этом наиболее активным жильцам в попытках получить копии документов и разобраться в том, что же все-таки происходит.
Лично у нас невольно возникло ощущение, что мы, вероятно, имеем дело с очередным «захватом дома». Такого же мнения придерживаются жильцы, не равнодушные к судьбе ЖК Sun Marina. К сожалению, в своей журналистской практике мы часто встречаемся с похожими ситуациями.
Обычно в таких случаях, получив инструменты контроля, группа лиц начинает понемногу распродавать общедомовые площади, отдает заказы на ремонт, обслуживание, закупку сырья, инструментов и оборудования «правильным» компаниям и так далее – схем перевода денег из кассы ТСЖ по «нужному адресу» придумано немало. (В данном случае настораживает тот факт, что с приходом ТСЖ тарифы в доме значительно возросли – прим. ред.).
Увы, в государственных органах очень неохотно разбираются с подобными ситуациями, и длиться они могут годами. В сущности, наиболее действенной мерой здесь является воля самих жильцов, которые могут переизбрать руководство ТСЖ или вовсе прекратить его существование. Однако произойдет ли это в ЖК Sun Marina, покажет время.
В свою очередь мы просим считать данную публикацию официальным журналистским запросом в региональную жилищную инспекцию, прокуратуру и следственное управление СК РФ по Краснодарскому краю. На наш взгляд, происходящее в ЖК Sun Marina требует реагирования и проверки.