Согласно свежим статистическим данным, пандемия коронавируса, серьёзно «тряхнувшая» фактически все сферы жизни россиян, как ни парадоксально, не стала критичным фактором для ипотеки и рынка недвижимости. Россияне продолжали относительно активно покупать или продавать жильё, а ипотечный рынок и вовсе показал рост примерно на 4%. При этом в числе самых активных покупателей стабильно остаются семьи с детьми (что вполне объяснимо при наличии значительной господдержки в этой сфере). Однако, задумывая покупки и переезды, «детные» потенциальные покупатели зачастую не ожидают, что приобретение квартиры может существенно осложниться из-за ряда нюансов, связанных с необходимостью решать вопросы о праве собственности детей на долгожданные квадратные метры.
Ни для кого не секрет, что словосочетание «только взрослые собственники» при приобретении жилья на вторичном рынке считается определённой «приманкой», сулящей потенциальному покупателю минимум хлопот во время сделки. И это совершенно оправданно. Согласно нормам действующего законодательства, продавать жилую недвижимость, где имеют доли несовершеннолетние собственники, можно только при наличии разрешения органов опеки. А они, в свою очередь, выдадут его только в том случае, если сочтут, что при совершении сделки не нарушаются права ребёнка. А это «ненарушение» в законодательстве трактуется абсолютно однозначно: при отчуждении доли в жилом помещении у ребёнка должна немедленно появиться другая – как минимум, не меньшая по площади. Продавать долю несовершеннолетнего и не предоставлять ему взамен иного недвижимого имущества прямо запрещено.
Самым беспроблемным вариантом в этой ситуации становятся альтернативные сделки, когда при продаже старой квартиры тут же покупается новая. Опеке будет достаточно убедиться, что размер доли и (или) её рыночная стоимость будет, как минимум, не меньше, чем в прежнем жилье. Правда, совершенно беспроблемной ситуация будет только при покупке квартиры на вторичном рынке или в уже готовой новостройке. По строящемуся жилью, особенно находящемуся на стадии котлована, могут возникнуть вопросы. Поэтому сделки с участием детей специалисты рекомендуют проводить по квартирам и домам, где готовность составляет не менее 70%. Если между продажей старого и нового жилья возникает пауза, инспекторов может вполне устроить ситуация, когда ребёнок получает долю в ином жилье – например, в квартире родственников.
Отметим, что если при обычных сделках с жильём родители вправе самостоятельно решать, станет ли их ребёнок собственником доли при покупке, то в случае с использованием материнского капитала наделение детей собственностью становится обязательным и безальтернативным вариантом. В квартире, на которую потрачены средства сертификата (не важно, отданы ли они на погашение кредита или были потрачены в результате прямой сделки), должны быть в обязательном порядке выделены доли всем детям – в том числе и тем, которые родились в семье первенцами и третьими и более по счёту до момента использования материнского капитала. Эта необходимость документально подтверждается нотариально заверенным обязательством, без которого потратить «материнские» деньги попросту невозможно – если документ не будет предоставлен, Пенсионный фонд не перечислит средства продавцу или банку.
Нагляднее всего этот принцип работает в ситуациях, когда семья, потратив средства материнского капитала на приобретение квартиры, через какое-то время решает расширяться, продавать имеющееся жильё и покупать более просторное. При сделке обязательно проверяется, тратились ли на неё средства материнского капитала. Если ответ положительный, то отсутствие долей детей (в случаях, когда родители не удосужились их выделить после полного погашения кредита) может обернуться весьма серьёзными проблемами.
Дополнительный аргумент
Самым сложным вариантом сделки с «детскими» долями в квартире или доме на сегодняшний день является ситуация, когда старая квартира продаётся, а вырученные от продажи средства планируется потратить на первый взнос по ипотеке для приобретения более просторного жилья. В этом случае вероятность отказа опеки в выдаче разрешения крайне высока. Приобретаемое жильё на время выплаты кредита оказывается в залоге у банка, и выделить там долю несовершеннолетнему до полного погашения долга банк не согласится, так как квартиру с этой долей нельзя будет реализовать с торгов в случае невыплаты кредита. В этом случае вопрос решается только приобретением для несовершеннолетнего доли в другом жилье (как правило, по договору дарения у родственников). К сожалению, никаких чётких нормативных механизмов для разрешения подобных ситуаций на сегодняшний день не существует.