Бизнес на чемоданах
№ () от 14 апреля 2020 [«Аргументы Недели Иркутск», Ольга Брайт ]
«Я, посчитав предстоящие убытки, просто собрала вещи и мебель из большого кабинета, от которого отказалась, и всё «запихала» в маленький. Решила, что 30 тысяч в месяц за аренду не так страшно, как сотка», — рассказывает о решении, типичном для сегодняшней «коронакризисной» ситуации, одна из иркутских предпринимательниц. Бизнес в условиях падения выручки (вплоть до нуля во многих сферах) сейчас пытается всеми способами сократить расходы, а аренда в их структуре, как правило, занимает существенную долю. В целях экономии кто-то всем офисом «переезжает» на удаленку, кто-то ужимается по площадям, и практически все рассчитывают на уступки со стороны арендодателей. Насколько те готовы «войти в положение»?
Тем, кто арендует у государства, пожалуй, чуть проще. Как известно, российское правительство для целого ряда субъектов малого и среднего предпринимательства ввело существенные послабления в части арендных платежей за госимущество на период с апреля по июнь. Но какова доля таких арендаторов? И как быть тем, кто снимает площади под офисы, салоны красоты, закрытые ныне рестораны или магазины у «частников»? Говорят, государство и тут тоже пытается повлиять на арендодателя, но пока не совсем понятно, как это всё на деле сработает. Прошедшие недели заставляют сильно сомневаться, что приказ (или рекомендация?) свыше возымеет эффект.
Нестандартная ситуация, как обычно, показала, кто и насколько «договороспособен». Немаловажное качество в бизнесе, надо сказать. Кризис рано или поздно ослабнет, а вот репутация «рвача» прилипнет надолго. Это раз. Во-вторых, получить хотя бы 50% прежней, докризисной арендной платы, наверное, лучше, чем ничего, если арендатор соберется с чемоданами на выход? Велика ли вероятность, что освободившиеся площади тут же окажутся востребованы? Что выстроится очередь щедрых арендаторов, на которых пандемия коронавируса никак не повлияла? Будем надеяться, что большая часть собственников коммерческой недвижимости адекватно оценивает расклад на рынке.
От «Освободите помещение!» до «Обнуляем аренду!»
«Многие торговые и офисные объекты на время карантина установили арендные ставки со скидкой, вплоть до уровня покрытия только коммунальных расходов», — комментирует ситуацию представитель Байкальского подразделения Российской гильдии управляющих и девелоперов Татьяна Галущенко.
Действительно, примеров лояльности со стороны арендодателей в Иркутске, как оказалось, немало. Один из самых ярких — арт-завод «Доренберг». Владелец этого «креативного кластера» Евгений Ефремов в начале апреля заявил, что обнуляет аренду для общепита и готов предоставить скидку другим арендаторам: те, кто несет убытки в связи с коронавирусом, получат арендные каникулы или отсрочку, хотя «единого решения для всех быть не может: каждый бизнес индивидуален».
От имени всего коллектива работников и резидентов «Доренберга» Евгений Ефремов обратился с открытым письмом к собственникам и управляющим других объектов коммерческой недвижимости. «Мы все сегодня оказались в непростом положении: экономическая ситуация в стране и мире поставила под удар наш бизнес. При этом нам с вами понятно, что предпринимательство — это не только ориентир на прибыль, — напоминает Ефремов в своем послании. — Мы даем людям работу, наши налоги позволяют государству осуществлять социальную политику, а компании, которые арендуют у нас площади, могут предложить обществу нужные и важные товары и услуги. И если сегодня все мы закроемся, это лишь усугубит сложность нашей общей ситуации. Поэтому нам необходимо быть вместе: не обособлять свой бизнес и не тянуть одеяло на себя, а максимально поддерживать друг друга. Наша задача — договориться, выступать единым фронтом! И, на мой взгляд, сегодня мы не имеем морального права поднимать стоимость аренды для наших резидентов».
Также в «Доренберге» разработали внутреннюю систему лояльности: все 57 предпринимателей, которые работают на территории арт-завода, единогласно поддержали предложение установить скидку на товары и услуги внутри арт-завода. Договорились помогать, что называется, по-соседски. Появились общие мысли, как продвигать себя в непростое время.
«Я надеюсь, что эти небольшие шаги навстречу резидентам сохранят наш дружный коллектив, а значит — мы продержимся: плечом к плечу, рука об руку, — заявил Евгений Ефремов. — Я делюсь этим обращением с вами, уважаемые коллеги, с целью искреннего призыва: делайте шаги навстречу своим резидентам, относитесь к ним по-партнёрски».
Опрос «АН» в соцсетях показал, что партнерский настрой между арендатором и арендодателем сегодня, как правило, выражается в снижении ежемесячной ставки в среднем на 25-30% и/или предоставлении отсрочки. Кое-кто добился и 50%-й скидки на апрель-май. А дальше «будем смотреть». Где-то не сразу шли на уступки, да «ситуация заставила». А кто-то после многолетнего сотрудничества быстро «поняли друг друга».
Дилемма арендодателя: стоять до последнего или рухнуть вместе со всеми?
Тем не менее остаются еще объекты, чьи владельцы и управляющие, по всей видимости, считают, что «спасение арендаторов — дело рук (и мозга) самих арендаторов». Не готовы они разделить с ними тяготы коронакризиса и снизить тариф. Разве что до отсрочки с такими удается договориться.
«Наш арендодатель не снизил аренду, дал только отсрочку — аренду за второй квартал заплатить не позднее 1 октября. Все коммунальные платежи оплачивать по обычному графику», — рассказал предприниматель, представляющий сферу общепита и арендующий площади у крупного банка. Его бы сейчас, конечно, очень поддержала отмена арендных платежей на 2-3 месяца — «деятельность не ведётся сейчас, а, помимо аренды, нужно оплачивать кредиты в срок».
Похожая ситуациями и у мелких предпринимателей в городе Шелехове, тоже снимающих площади у банка. Маникюрные мастера, парикмахеры, интернет-магазины, фитнес-клуб просили снизить арендную плату, но, говорят, получили отказ. «Когда стали уходить, то нам предложили рассрочку до октября, — рассказывают бизнесмены. — А с чего отдавать в октябре, если мы сейчас закрыты?»
Досаду предпринимателей можно понять. Они действительно загнаны в угол. Положение банкиров им видится более стабильным. Не рискнем в этой ситуации брать на себя роль третейского судьи.
Помогаем бизнесу чем можем, говорят представители разных банков. Объясняют про кредитные каникулы, беспроцентные займы на зарплату, возмещение комиссий за эквайринг и ведение счетов…
При этом председатель Счетной палаты РФ Алексей Кудрин в интервью телеканалу РБК спрогнозировал, что следующая стадия кризиса ударит по банкам, которые тоже нужно будет спасать. По мнению Кудрина, через пару месяцев проблемы пострадавших от распространения коронавируса компаний станут проблемой банков: пик кризиса еще не достигнут, трудности и «плохие долги» будут только нарастать.
В общем, у собственников коммерческих помещений своя правда, свои издержки, свои проблемы, рухнувшие планы и запросы на поддержку в первую очередь со стороны властей разного уровня. Девелоперы тоже просят снизить финансовую нагрузку — коммунальные тарифы, налоговые сборы… Арендодателей коронакризис тоже поставил в уязвимое положение. Все мы в одной лодке. И непонятно, как выгребать будем. И как долго.
«Сегодня мы сохраним арендатора, а завтра он сохранит наш бизнес»
Илона Толстоухова, консалтинговая компания в сфере недвижимости «Новация»:
— Несколько недель назад, как, впрочем, за несколько лет до этого, я говорила нашим клиентам, партнерам, что экономика циклична. Сегодня опять приходит время взвешенных решений и правильных шагов. Не буду углубляться в подробности происходящего на рынке. Всё это, честно говоря, уже набило оскомину и только раздражает. Отовсюду мы слышим заявления, что такого еще не было и этот кризис будет самый-самый. Что действительно для меня было неожиданностью, так это введенный режим, который закрыл возможность рынку принять какие-то меры для выживания. Да, такого еще не было, как не было и e-commerce (электронная коммерция) в 2008-м в полный рост. Хотя еще лет пять назад давали прогноз на 80% рынка, и сейчас мы к этому пришли. Да, скачок произошел за последний месяц, но телега-то, как говорится, долго ехала, и она будет ехать и дальше. Это неизбежная эволюция комфортной потребительской среды. И, конечно же, в дальнейшем мы будем наблюдать только рост числа магазинов без кассиров, услуг самовывоза, безналичной оплаты, общий процесс роботизации. Мы в процессе промышленной революции, и этот процесс необратим. Ты или на волне этого процесса, или нет. Безусловно, на фоне цифровизации и тренда на «удаленку» нас ждет трансформация бизнеса и изменения рынка недвижимости. Каким будет этот процесс, зависит от нас с вами. Иркутск всегда был городом купеческим — с сильным предпринимательским духом. Какие бы потрясения ни происходили — пожары, переселения, реформы — иркутское купечество всегда показывало пример сильной воли. Центр далеко, и проблемы нужно было решать самим. Сегодня решение наших проблем можем найти только мы сами — это взаимная поддержка бизнеса. Да, никто не отменял налоги, кредиты, эксплуатационные расходы, но, если сильные игроки рынка (арендодатели) поддержат малый бизнес, это будет сильный шаг, который всегда навстречу трудностям делало знаменитое иркутское купечество. Сегодня мы сохраним арендатора, а завтра арендатор сохранит наш бизнес.
«Сегодня мы сохраним арендатора, а завтра он сохранит наш бизнес»
Как предпринимателям уменьшить платежи за аренду
Вячеслав Иванец, президент Ангарской городской коллегии адвокатов №1:
— Правительство на три месяца освободило от уплаты аренды госимущества. Но если предприниматель арендует помещение у частника, он также вправе требовать отсрочку. 1 апреля 2020 года подписан закон №98-ФЗ, который обязывает арендодателей заключать с арендаторами соглашения об отсрочке оплаты до 2021 года, снижении ее размера ввиду невозможности пользоваться помещением. Сделать это арендодатель должен в течение 30 дней с момента, когда к нему обратится арендатор. Разберем ситуацию на примерах.
Арендодатель закрыл помещение сам, без требования полиции. В этом случае арендатор вправе не платить за аренду. Сразу после закрытия он может обратиться к собственнику с уведомлением о приостановке аренды до открытия доступа в помещение. Он также вправе требовать выплатить убытки за нарушение условий по договору и даже вернуть обеспечительный платеж, если такое условие было в договоре аренды.
Арендодатель закрыл помещение по указанию органов власти. Арендатор вправе не оплачивать аренду, на период закрытия объектов он может рассчитывать на освобождение от оплаты аренды, в связи с невозможностью использования помещений. То есть он не платит неустойку, не возмещает убытки. Если, конечно, в договоре не прописано иное.
Арендатор по своей инициативе временно приостановил бизнес. Это не освобождает его от обязанности вносить арендную плату и нести ответственность за просрочку ее оплаты. Более того, договор может предусматривать неустойку за то, что арендатор помещения не ведет свою деятельность.
Как убедить арендодателя предоставить вам арендные каникулы по причине этой, без сомнения, чрезвычайной ситуации? Так как судебной практики пока нет, нет и уверенности в том, что вступать с арендодателем в судебные споры рискованно. Действительно, всегда есть вариант взаимных уступок. Вы можете заключить с арендодателем соглашение, чтобы на несколько месяцев: отменить арендные платежи, снизить арендную ставку, отсрочить арендную плату, перейти на переменную арендную ставку, например, в проценте от выручки.
Приведу пример такого дополнительного соглашения: «Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по договору с момента вступления в силу нормативного акта, принятого в связи с пандемией коронавируса муниципальной или государственной властью решения о запрете работы торговых помещений, в том числе торгового центра, в котором расположены арендуемые объекты. Обязанность по оплате арендной платы возобновляется с момента отмены указанного акта».
Если арендодатель не соглашается подписать дополнительное соглашение, не идет на уступки, то предпринимателю нужно набраться терпения. Обращайтесь к юристу, готовьте вместе с ним нужные доказательства. Суды пока не работают, но рано или поздно они возобновят прием исков, и тогда предприниматель сможет рассчитывать на удовлетворение его требований. Понадобится заключение о форс-мажоре, которое выдает Торгово-промышленная палата, иные доказательства: переписка с контрагентами, предупреждения от властей и т.д.
Мой совет арендаторам помещений в торговом центре или офисном здании: у вас есть возможность объединиться, чтобы сформировать общую позицию в переговорах с арендодателем. Предложите ему заключить соглашение об арендных каникулах. Если он отказывается, не делайте из этого драмы, готовьте документы, чтобы разобраться с платежами за этот период позднее, когда суды заработают.