Новороссийск: двойные стандарты строительства

Под видом «реконструкции» Управление архитектуры города-героя разрешило местной жительнице снести общую несущую стену и построить новый дом в ущерб соседям.

А судьи кто?

Проблема самостроев на Кубани — тема настолько жесткая, что во исполнение поручений высшего руководства местные чиновники могут дойти до того, чтобы среди ночи выселять на улицу женщин, детей и стариков и на их глазах громить неугодные здания. Даже если это единственное жилье граждан — административную машину это вряд ли остановит. Конечно, всё это происходит только по решению суда, но суды, как показывает практика, нередко балансируют на грани. Есть немало примеров, когда муниципальная власть четко взаимодействует с местной Фемидой. Если чиновники постановили, например, что-нибудь снести или дали разрешение на строительство, даже вопреки нарушению прав отдельных собственников, суд так или иначе будет поддерживать власть имущих и даже скрупулезно копать действующее законодательство в поисках подходящих юридических зацепок, которые помогут решить поставленные задачи.

В городе-герое Новороссийске, например, подставляя юридическое плечо администрации муниципалитета, суд докопался до слабо регулируемого понятия «блокированный жилой дом», чтобы подменить им дом многоквартирный и тем самым оправдать незаконно выданное разрешение на строительство частного дома в ущерб правам другого собственника.

Разрешение на слом

Ольга Руденко является собственником квартиры в жилом доме №25 по улице Леженина. Раньше домовладение было единым целым, то есть представляло двухквартирный саманный дом с пристройками. По решению суда в 2012 году собственники произвели реальный раздел домовладения. Единственное, что их связывало,— общая несущая стена из самана и тонкого облагораживающего простенка в полкирпича. Обе стены на всякий случай были скреплены арматурой. Так как стена была внутридомовая, то ни о какой гидро- или теплоизоляции не было речи. На этом адекватная часть нашей истории обрывается.

Ломать свою квартиру соседи начали в сентябре 2018 года, а к концу месяца дошли до общей стены и снесли ее саманную часть. Остался лишь хлипкий кирпичный простенок, на который легла часть кровли. По факту этого самоуправства Ольга Руденко обратилась в различные органы: в полицию, прокуратуру, городскую администрацию.

Дело в том, что, лишившись прежней опоры и защиты от температурных перепадов и сырости, дом стал протекать, трескаться, грозить обрушением. С соседями, как известно, сложно бывает найти общий язык: Янова напирала на то, что, дескать, они стали делать ремонт, а стена сама упала.

Только после обращения за защитой своих прав в Октябрьский районный суд Новороссийска Ольга Руденко узнала, что 10 августа 2018 года местное Управление архитектуры выдало соседям разрешение на строительство. В тех же материалах дела оказался проект реконструкции жилого дома как отдельно стоящего строения. То есть соседи, имея общую стену — общее имущество, без согласия другой стороны сломали стену и стали возводить отдельно стоящее строение, при этом на руках у них оказалось разрешение от городской администрации. Получается, местное Управление архитектуры в нарушение прав Руденко, посчитав необязательным ее согласие, выдало документ, который дал зеленый свет строительству капитального здания: помимо котлована под подвал, который угрожает соседскому фундаменту, на расстоянии 20—30 сантиметров от того злосчастного простенка оперативно выросла капитальная стена 2—3-этажного дома. Укреплять, утеплять, гидроизолировать общую стену Янова не спешила. Видимо, для того, чтобы выиграть время, она попросила Руденко закупить кирпич для этих целей, но своего обещания не сдержала. Сейчас к стене Руденко подступить невозможно. Образовавшееся узкое пространство между домами строители заполнили пластиковым утеплителем, который гниет и накапливает сырость. Состояние жилья Руденко аварийно опасное, однако ни администрация, ни правоохранительные органы, ни, самое главное, суд не реагируют на нарушение прав собственника.

Бессилие главы

Ольга Руденко несколько раз обращалась к главе Новороссийска Игорю Дяченко.

— В присутствии сорока свидетелей мэр поручил проверить изложенные мною факты и в случае самостроя подать иск о сносе самовольного строительства и понуждении к приведению дома в первоначальное состояние. Не подали! — говорит пострадавшая собственница.

Вместо тщательных проверок и действенных мер заявительнице ответили из администрации формальной отпиской. Причем существо обращения — законность выдачи разрешения на строительство и соответствие строительства этому разрешению — работники администрации проигнорировали. При этом всякое общение с подчиненными Игоря Дяченко, по словам жительницы Новороссийска, начинается с того, что именно ей нужно доказывать свое право собственности и законность постройки многолетнего дома. Никто из работников Управления архитектуры не отвечает на вопросы по существу, даже под нажимом главы Дяченко. Удивительное дело: как мэр вообще управляет городом, если его подчиненные игнорируют его поручения и распоряжения? Кто в городе главный — Управление архитектуры?

Фемида за «своих» горой

В случаях, когда глава города оказывается бессильным в управленческой борьбе с собственными подчиненными, приходится решать вопросы в судебном порядке. Но, представьте себе, Октябрьский суд города Новороссийска, по сути, оказался слеп и глух к ситуации истца. Единственное, на что он сподобился, так это только частично удовлетворить иск Ольги Руденко, и то в плане принуждения сотрудников администрации дать ответ по существу поставленных вопросов, от ответов на которые городская администрация Новороссийска уклоняется более полугода, даже имея прямые указания мэра.

По мнению суда, для многоквартирных домов необходимо в том числе наличие элементов общего имущества, в данном случае — общей стены. Но наличие общей стены характерно для домов блокированной застройки, следовательно, домовладение принадлежит к домам блокированной застройки, и в этом случае согласие соседей для выдачи разрешения на строительство не требуется.

Решение суда вызывает сомнение у защитников Ольги Руденко.

Так, суд проигнорировал имеющиеся в его распоряжении данные кадастра о правовом положении земельного участка Яновой, которые ясно говорят о том, что вид разрешенного использования земельного участка — «для индивидуального жилищного строительства, с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа».

Между тем правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием «блокированные жилые дома».

Единственный верный вывод — домовладение, ставшее предметом спора, никогда не было «индивидуальным домом блокированной постройки» ни в натуре, ни в кадастровых, ни в реестрах недвижимого имущества, ни в каких бы то ни было иных документах, реестрах, учетах. Поэтому квартира Яновой не была отдельным объектом капитального строительства…

— Меня и мои права непосредственно затронула так называемая реконструкция жилого дома,— говорит Руденко. — Она связана с уничтожением части общей стены, части крыши, обвязки жилого дома (фундамента) и «переделкой» моей межквартирной стены в наружную!

Именно поэтому согласно положению ст. 51 ГК РФ для получения разрешения на реконструкцию застройщик был обязан направить в уполномоченный орган пакет документов, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. То есть и согласие Руденко.

Как убежать от ревизора

Выводы суда о «блокированном доме» не могут опровергнуть факт умышленного нарушения администрацией Новороссийска права собственности!

Нарушения видны невооруженным глазом. Существовал дом с двумя квартирами и общей стеной, стоящей по меже. Реконструкция соседей оказалась строительством нового отдельно стоящего здания. Если это отдельно стоящее здание, значит возводить его по закону нужно на трехметровом расстоянии от межи и шестиметровом — от жилого дома. На деле — 20—30 сантиметров. Мероприятий по укреплению общей стены проведено не было. Доступ к стене в данный момент невозможен.

Фактически Октябрьский суд Новороссийска принял меры к уводу администрации Новороссийска от ответственности по факту незаконной выдачи разрешения на строительство под видом «реконструкции», вследствие которого Руденко был причинен значительный ущерб в результате технических повреждений жилых помещений квартиры и ухудшения потребительских свойств жилья в целом.

Красноречивым свидетельством стало отклонение ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, который выразил согласие участвовать в деле.

— Этот департамент является вышестоящим и контролирующим для Управления архитектуры и градостроительства Новороссийска органом,— говорит Руденко. — Его представители уже высказывались о незаконности действий и решений новороссийской архитектуры по моей ситуации. Неудивительно, что представитель управления резко возражал против удовлетворения моего ходатайства. Его беспокойство было очевидно. По-видимому, у них есть основания бояться. Однако суд мое ходатайство отклонил по надуманным основаниям.

Когда говорят о Кубани, то нередко упоминают слово «кумовство». Похоже, администрация настолько этим делом пропиталась, что даже суд в спайке с заинтересованными лицами укрывает нарушителей закона от краевых ревизоров.

Мы будем следить за ситуацией, а данный материал публикуем как официальное обращение в правоохранительные органы, администрацию Краснодарского края с целью проведения проверки по фактам, приведенным в статье, в частности законности выдачи разрешения на реконструкцию дома на улице Леженина, 25, и соответствия возводимой постройки выданному разрешению.