Ещё несколько лет назад магистральным путём развития страны считалось создание восьми крупных мегаполисов-агломераций, в которых будет сосредоточена вся экономическая и культурная жизнь. Предполагалось, что там будут сконцентрированы все ресурсы и технологии. Что же касается остальной территории, то ей предстояло, в лучшем случае, оказаться отданной во владение крупным агрохолдингам. Однако с тех пор планы существенно изменились.
ОТ ИДЕИ сконцентрировать все силы на развитии «Новой Ганзы» отказались. Кануло в Лету Минрегионразвития, особенно энергично лоббировавшее эту программу под названием «Пространственное развитие субъектов Российской Федерации». А взамен прозвучали подкреплённые майскими указами слова Президента РФ: «Цель властей России – развивать всю территорию страны без оглядки на удалённость регионов».
Однако такое развитие – это не только транспортная, энергетическая и телекоммуникационная инфраструктура, строительство которой последние годы идёт ударными темпами. На территории должны жить люди, а значит, возникают новые требования к промышленному и гражданскому строительству. Страшные кварталы-муравейники, с громоздящимися однотипными многоэтажками, которыми сейчас обросли окраины городов-миллионников, должны также кануть в Лету. На смену им люди ждут удобное и комфортабельное жильё, в котором предстоит жить «малоэтажной России». Тому самому среднему классу, который когда-нибудь да должен у нас появиться.
Об этом говорят не только представители власти, но и руководители крупнейших строительных корпораций, указывая на тот факт, что квартирки-студии, размером со скворечник, практически перестали расходиться, а покупатель всё чаще стал задумываться не просто о жилплощади, но о статусе своей жизни.
Задачи и проблемы
По статистике сегодня в России малоэтажное жильё составляет чуть более 30% в общем жилом фонде страны. Исторически сложилось так, что решать жилищные проблемы государству приходилось в условиях форс-мажора, заботясь не столько о качестве, сколько об объёмах. Конечно, глядя из окна коттеджа, можно ругать послевоенные бараки и построенные позднее «хрущёвки». Однако для человека, оставшегося без крыши над головой, переехать в барак – это очень даже неплохое улучшение жилищных условий. Точно так же, как и сменить в дальнейшем угол в бараке на отдельную квартиру в «хрущёвке». А вот уже потом приходит черёд размышлений о комфорте.
В народе приоритет индивидуального, малоэтажного жилья очевиден, однако не так-то просто реализуем. Причин тому несколько.
Во-первых, общая дороговизна строительства. Это раньше «рукастый» мужик мог получить либо сравнительно недорого купить делянку леса, после чего за год-два срубить себе избу, наняв двух-трёх помощников. Сегодня такие варианты уже не работают. Материалы дороги, банки кредиты на постройку дома дают крайне неохотно, строительными навыками владеет далеко не каждый второй. Вот и приходится жителям райцентров вначале ужиматься, экономя каждую копейку, а затем поневоле растягивать строительство на десяток лет.
Во-вторых, нет заинтересованности со стороны строительных компаний. Малоэтажное домостроение отдано на откуп бродячим бригадам и мелким шабашникам, которые готовы собрать дом по разным технологиям, дёшево и быстро. Вот только где гарантия качества и долголетия? В то же время для крупных компаний сегодня проще построить одну высотку – быстрее, квадратный метр выходит дешевле, и есть стабильный спрос на рынке.
В-третьих – в этот сектор крайне медленно проникают современные технологии. С большим сопротивлением кирпичная печка сдаёт свои позиции автоматизированному котлу, а удобства во дворе – септику и скважине. Казалось бы, широко стали использоваться блоки из пенобетона и газобетона, однако, применяя такие материалы, строители в полный рост сталкиваются с проблемой энергоэффективности. Для блоков нужны утеплители, но получить качественный материал очень сложно, так как соответствующего контроля нет. Никого не удивляет череда горящих фасадов, выполненных «негорючими» материалами.
Наконец, последнее в списке, но, пожалуй, первое по значимости. В стране до сих пор нет единой государственной политики по малоэтажному строительству. Заводское домостроение не может добраться до этой сферы, так как нет законодательной базы, нет ответственности местных властей за выделение земли под строительство, обеспеченных дорогами и коммуникациями.
О проблемах говорилось и на первом заседании Экспертного совета партии «Единая Россия», которое состоялось в мае прошлого года. Член Советов Национальных объединений, строителей, проектировщиков и изыскателей Антон Мороз, в частности, указал на необходимость принятия законодательных норм, связанных с грамотным, экономически обоснованным территориальным планированием, с малоэтажным строительством, арендным жильём и социальным строительством.
А что имеем?
Пока центр раскачивается, курс на малоэтажное строительство взяли власти регионов. В основном, конечно, тех, где оно уже развивается неплохими темпами, то есть Подмосковья и Ленинградской области. Например, глава Московской области Андрей Воробьёв в своём ежегодном обращении к жителям сделал упор на то, что с 2013 года областное руководство кардинально поменяло подход к строительству.
«Мы последовательно сокращаем ввод многоквартирных домов, за прошлый год – более, чем на полмиллиона квадратных метров, и стимулируем, поощряем индивидуальное жилищное строительство и малоэтажное. Это ответ на пожелания жителей, которые предпочитают видеть вокруг комфортную среду. Мы жёстко контролируем, чтобы новые микрорайоны были обеспечены необходимой социальной инфраструктурой», – отметил Андрей Юрьевич.
Понятно, что близость крупных городов с их не самым бедным по российским меркам населением, благотворно сказывается на строительной отрасли таких регионов. Но подтянутся ли остальные?
Как ни странно, и здесь динамика положительная. Данные Росстата говорят о том, что сейчас в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 40 миллионов квадратных метров малоэтажного жилья. С 2011 года доля высотного строительства падает, и сейчас малоэтажка (квартиры в малоэтажных новостройках, индивидуальные и сблокированные дома) отвоевала себе более 50% рынка строительства жилья в России.
Однако этого недостаточно. По оптимистичным планам Правительства Российской Федерации, доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья к 2020 году должна составить не менее 70%. Если брать в качестве ориентира указанную главой государства цифру в 120 миллионов «квадратов» в год, то получаем, что из них под малоэтажку должно уйти 80-90 миллионов квадратных метров! Сегодняшние цифры нужно удваивать.
Варианты решения
Федеральные программы в этом направлении не то, чтобы совсем отсутствуют, но и особой эффективностью не радуют. Например, программа «Свой дом», которая в своё время была разработана партией «Единая Россия» и предполагала комплекс мер поддержки именно малоэтажного строительства, не была реализована. Не вызвала особый ажиотаж и широко разрекламированная в СМИ программа «Дальневосточный гектар».
Бизнес предлагает свои варианты. Например, изначально выделять общий участок под сблокированный дом, чтобы затем жильцы смогли самостоятельно, по своему желанию, размежевать участки. Правда, удовольствие это недешёвое. К примеру, на межевание индивидуальных участков на посёлок с 400-500 домовладениями девелоперу пришлось бы потратить около 15-17 миллионов рублей и пройти последовательно 6-7 процедур для оформления документов. Если девелоперу не нужно межевать землю, у него есть возможность сделать стоимость предлагаемой недвижимости более доступной.
Пока, к сожалению, все меры финансовой поддержки государства адресованы городам с населением от 200 тысяч человек. Так что та самая территория, о необходимости развивать которую говорится много нужных и правильных слов, до сих пор остаётся за бортом. А ведь именно там живут наименее социально защищённые граждане, которые сейчас лишены поддержки как в плане возможности использовать материнский капитал при покупке дома, так и возможности купить его по льготной ипотечной ставке. И потому ожидать, что их проблемы решит «невидимая рука» рынка, не приходится. Люди ждут помощи от государства.
С надеждой смотрят в сторону малоэтажной сферы подрядчики и застройщики. В случае более правильного регулирования и щадящего режима по налогам и тарифам за операции с загородной недвижимостью, загородным девелоперам было бы гораздо интереснее начинать новые проекты. Сейчас, по оценкам самих бизнесменов, налоговая нагрузка на девелопера такова, что он вынужден относить на себестоимость своих посёлков все большие и большие суммы и повышать, таким образом, общую цену предложения, что негативно сказывается на спросе и динамике продаж.
Важный плюс для экономики – строительство малоэтажного жилья не требует значительных кредитных ресурсов, возводится оно быстро, стоит недорого. На этот рынок могут выйти не только корпорации-гиганты, но и множество строительных компаний малого и среднего бизнеса, контролировать деятельность которых гораздо проще. Следовательно, не могут образовываться такие неликвидные активы, как это сейчас произошло на рынке городских высотных новостроек.
Необходимы программы льготного кредитования жилищного строительства для малых городков и сёл, меры стимулирования для строительных компаний, выходящих на рынок малоэтажного строительства, словом – комплексная и продуманная программа, помочь в разработке которой всегда готово профессиональное сообщество. И заниматься этим нужно уже сегодня.
В нашей стране к своему жилищу всегда было особое отношение. Российский человек издревле воспринимал дом не просто как некий «актив» или «объект недвижимости», а как особое, светлое место, где спасаются от зимней стужи и летнего зноя, отдыхают после тяжёлой работы, выращивают детей, провожают в последний путь стариков. И потому мало что производит такое страшное впечатление, как послевоенные фотографии сожжённых деревень с почерневшими остатками печей. Или даже часто встречающиеся сегодня картины умирающих, заброшенных домов.
Невольно приходит мысль – а может, перед нами и есть та самая национальная идея, которую мы уже не одно десятилетие ищем и всё никак не можем найти? Человек, у которого есть свой дом на своей земле начинает и мыслить по-другому. Он уже ощущает себя не «жильцом» или «квартирантом», а хозяином. И думает он не о том, как бы побыстрее убежать в город или поскакать на майдане, а своими руками и головой приумножает добро, растит детей, украшает мир вокруг себя. Так что задача перед нами стоит действительно серьёзная. И решать её можно только всем миром.