Строительный комплекс в последнее время находится под пристальным вниманием государства. Выражается это внимание, прежде всего, в непрерывном его реформировании и преобразовании. Только за последние несколько лет был принят большой пакет законов, призванных решить проблемы российского строителя и заполнить страну недорогим и качественным жильём. Насколько же удалось решить эту задачу? Декабрь – подходящий месяц, чтобы подвести итоги уходящего года.
ОДНОЙ из главных особенностей строительной отрасли является долгий жизненный цикл процесса. От появления дома на бумаге в виде проекта до заселения счастливых жильцов проходит 2 – 3 года. Если же инвестиционный проект реализуется в рамках договоров комплексного освоения территории или комплексного развития территории, то временные затраты на освобождение земельных участков от прав третьих лиц, проектирование и согласование, создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, то необходимый срок планирования можно уверенно увеличивать до десяти лет. Иными словами, застройщики и подрядчики должны быть уверены, что за это время правила игры не поменяются. Что они смогут стабильно работать, построят дом в соответствии со всеми требованиями, сдадут объект в эксплуатацию и получат прибыль, которая будет вложена уже в следующие проекты.
Однако в реальности именно строительство оказывается самой активно реформируемой отраслью. Давайте вспомним некоторые основные федеральные законы, которые были приняты в последние пару лет и серьёзно поменяли требования к участникам рынка.
Парад законов
Это и Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…». Согласно ему, серьёзной трансформации подверглась вся система строительного саморегулирования. Членство в СРО отныне осуществляется по региональному принципу, то есть, состоять нужно в партнёрстве того же региона, где зарегистрирована и сама строительная организация. Необходимо отметить, что этот принцип не распространяется на изыскателей и проектировщиков.
Федеральный закон от 18 июня 2017 года № 126-ФЗ «О внесении изменений в статью 55.2 Градостроительного кодекса…» дополнил вышеназванный 372-ФЗ, добавив свою порцию в реформу строительного саморегулирования.
Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…». Согласно нормам этого документа, были ужесточены требования к застройщикам, создан дополнительный компенсационный фонд, все деньги, вносимые дольщиками, стали аккумулироваться на банковских эскроу-счетах.
Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…» определил в системе строительного саморегулирования место организаций, занимающиеся сносом объектов капитального строительства.
Мы перечислили лишь несколько федеральных законов, оказавших наибольшее влияние на российский строительный комплекс. В действительности их куда больше, и едва ли не на каждом заседании российского парламента звучат новые предложения о том, как бы нам в очередной раз отредактировать Градостроительный кодекс, который из-за бесчисленных поправок и так превратился в лоскутное одеяло. А ведь региональные и муниципальные представительные органы тоже не спят, радуя строителей своими законами субъектов и нормативными актами органов местного самоуправления.
Параллельно проходит реформа ценообразования, пишутся новые сметные нормативы и разрабатываются технические стандарты. Полным ходом идёт цифровизация, создаются различные электронные реестры – национальный реестр специалистов, единый реестр членов СРО, реестр проектной документации…
Свои надежды строительные компании и их саморегулируемые организации связывают с назначением в мае этого года на пост главы Минстроя России Владимира Якушева. А он в ходе декабрьского 100+ Forum Russia вновь напомнил о необходимости ввести мораторий на введение изменений в Градостроительный кодекс РФ. По мнению Владимира Владимировича, поправки в Градкодекс нужно вводить, как в Конституцию, – при крайней необходимости.
Майские указы
Мотивы, которые заставляют российских чиновников реформировать отрасль, понять можно. Жилищный фонд, уходящий своими корнями ещё в эпоху брежневской массовой застройки, стремительно ветшает, при том, что качество новостроек оставляет желать лучшего. Ситуация с крупными государственными стройками тоже не радует. Что уж говорить, если стратегические проекты, такие, как космодром Восточный, питерская «Зенит-Арена» или арктические базы становятся символами коррупции и ложатся на бюджет неподъёмным бременем.
Вместе с тем задачи поставлены серьёзные. 7 мая сего года Владимир Путин подписал известный Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» – те самые «майские указы» Президента. Особое место в документе уделено вопросам строительного комплекса. Правительству дано поручение совместно с органами государственной власти субъектов разработать национальные проекты по одиннадцати направлениям, включая «жильё и городскую среду». Поставлены цели и сформулированы задачи, которые должны войти в национальные проекты. В частности – обеспечить ипотеку в 8% и нарастить строительство жилья до 120 миллионов квадратных метров в год. Для сравнения, в рекордном 2016 году построили 80,6 миллиона «квадратов».
При этом не будем забывать, что на дворе продолжает свирепствовать экономический кризис, а покупательная способность населения с 2014 года планомерно снижается. Вот и ломают головы чиновники, как бы заставить строителей перепрыгнуть через высоко поднятую планку, пишут новые законы и вводят очередные реестры. Не всегда введение закона позволяет достичь прогнозируемых результатов.
Это хорошо понимает и новый министр строительства, который признал, что на сегодняшний день результат активных правок Градкодекса трудно назвать позитивным. «Очень много, чего туда внесли. Теперь же мы видим, что те нормы, которые в нём содержатся, очень часто противоречат друг другу. Наша задача – любой пробел, существующий в тех или иных процедурах строительства, ликвидировать», – подчёркивает Владимир Якушев.
Мнение строителей
А что думают по поводу продолжающегося реформаторского зуда сами строители? Не далее, как 1 ноября в городе на Неве состоялась практическая конференция «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Участники её вынесли резолюцию, в которой перечислили основные замечания строительного сообщества в адрес реформаторов. Список получился длинным, однако основные пункты стоит назвать.
Так, отмечается, что при принятии нормативных правовых актов в строительной сфере игнорируется мнение профессионального сообщества, высказанного в ходе общественного обсуждения. В частности, касается это законопроекта 374843-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…», предусматривающего введение саморегулирования для организаций, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и «амнистию» компенсационных фондов СРО (которую, похоже, строители и саморегуляторы не дождутся).
Регламент ведения Национального реестра специалистов в строительной сфере предъявляет формальные и избыточные требования к специалистам для внесения в реестр. Предложения окружных конференций строительных СРО Санкт-Петербурга и СЗФО об уточнении требований к стажу специалистов и базовому образованию не приняты. Вместе с тем, необходимо при подготовке таких предложений найти баланс между безопасностью строительства и предупреждением причинения вреда жизни и здоровью людей, их имуществу, которые могут быть обеспечены только высококвалифицированными специалистами.
Не снят запрет для строительных компаний, добровольно покинувшим СРО, в течение года вступать в другую саморегулируемую организацию. Необходимо разделить тех, кто вышли из СРО, например, в связи со сменой места своего нахождения и являются добросовестными порядчиками, и тех, по вине которых был причинен вред и им грозило исключение из СРО.
Вступивший в силу Федеральный закон № 342-ФЗ установил новое определение зон с особыми условиями использования территорий и новые правила проведения экспертизы проектной документации, что ограничило сферу деятельности негосударственной экспертизы.
Система стандартизации Национального объединения строителей требует пересмотра в части соответствия системе стандартизации Российской Федерации.
Принятый Госдумой России Федеральный закон № 218-ФЗ существенно изменил устоявшиеся правила работы застройщиков в части осуществления жилищного строительства. В связи с этим увеличиваются риски ухода с рынка жилищного строительства компаний, в основном среднего и малого бизнеса.
Нестабильность законодательства в строительной сфере осложняет соблюдение участниками строительного рынка правовых норм.
В связи с этим строители направили обращение в Министерство строительства и ЖКХ РФ, Национальные объединения и другие профильные организации, в которых обобщили свои предложения и рекомендовали произвести работу «над ошибками».
И есть надежда, что голос строителей и саморегуляторов будет услышан. Вот ещё одна цитата Владимира Якушева: «Министерство видит одну из главных задач именно в том, чтобы собрать все необходимые компетенции, максимально подключить экспертное сообщество и решить наиболее важные проблемы, которые касаются именно технических моментов, а не записывать изменения в Градостроительный кодекс».