В ближайшие годы стране предстоит масштабное расселение аварийного жилья. Минстрой России готов реализовать национальный проект «Жильё и городская среда», в котором ликвидация «аварийки» – одно из четырёх важнейших направлений. На эти цели из федерального бюджета планируется направить 432 млрд рублей, ещё 68 млрд добавят регионы. За шесть лет свои жилищные условия смогут улучшить более 664 тыс. человек, проживающих в аварийных домах общей площадью практически 12 млн квадратных метров. Поручение главы государства по этой теме звучит предельно конкретно – установить однозначные критерии признания жилых домов аварийными и порядок оценки их состояния в соответствии с такими критериями.
Работа над ошибками
В прежние годы это было одной из главных проблем: дом разваливается на глазах, но местные власти не хотят взваливать на себя бремя его расселения. Приходит комиссия и «на глазок» оценивает степень износа: например 50%. А для признания аварийным необходимо 70%. Другая проблема: куда переселять жителей? В некоторых регионах «маневренный фонд» ещё хуже аварийного. А граждане застревают в нём годами. Или вариант не лучше: выдают на руки некую сумму, рассчитанную по странной схеме, и предлагают самому купить себе жильё на рынке. А денег этих хватит разве что на гараж. В перечне поручений президента от 23 октября по итогам совещания с членами правительства содержится внятный посыл привести нормы к общему знаменателю: создать специализированный жилфонд, расширить механизмы переселения, предоставить льготную ипотеку.
Но легко сказать: привести к знаменателю. Условия-то у всех регионов разные.
Прежняя федеральная программа завершена 31 декабря 2017 г., но некоторые субъекты РФ и в 2018 г. самостоятельно, без поддержки федерального бюджета, продолжили расселение аварийного жилфонда на своих территориях. И Минстрой сегодня изучает этот опыт, чтобы извлечь из него смысл и разложить на рецепты. К примеру, Московская область расселила за 9 месяцев 2018 г. около 18 тыс. кв. м аварийного жилья. Здесь широко применялась выплата гражданам компенсаций, поскольку народ в Подмосковье небедный, зарабатывает больше жителей Брянской или Вологодской областей и скорее сможет доплатить за приличную квартиру или взять ипотеку. А на Брянщине такая схема вряд ли сработает: зарплаты невысокие, и банки не рискуют давать под них ипотечный кредит.
Сахалин расселил за три четверти года 25 тыс. «квадратов». Тут богатый регион, бюджет которого постоянно растёт за счёт добычи нефти и газа. К тому же до 40% стоимости нового жилья компенсируется по федеральным программам развития Дальнего Востока. И Сахалин, не особо мудрствуя, строит качественное жильё и переселяет в него аварийщиков, не требуя никаких доплат. Но эта схема не годится для областей Нечерноземья, не имеющего таких финансовых возможностей.
Тем не менее и Владимирская область построила в 2018 г. 4, 5 тыс. квадратных метров для переселения из аварийных домов. Это вдвое больше, чем куда более зажиточный Петербург. А в соседних Костроме, Твери или Ярославле усилий областных властей вообще незаметно – продолжают кивать на отсутствие средств.
По сути, во Владимире не изобрели ничего нового. Во вторую уже программу по ликвидации аварийного жилищного фонда на 2018–2022 гг. включили 415 многоквартирных домов общей площадью 143, 9 тыс. кв. м, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в которых проживают 8, 8 тыс. человек. На реализацию программы необходимо 4, 7 млрд рублей. Где взять деньги? Решили строить жильё за счёт области или покупать на вторичном рынке квартиры не старше 5 лет. Собственникам изымаемого жилья могут по их желанию отдать стоимость деньгами из расчёта 33 тыс. рублей за метр – это вполне похоже на рыночную цену. За предыдущие четыре года по областной программе в эксплуатацию ввели 52 многоэтажки, переселили почти 4 тыс. человек, потратив 1, 5 млрд рублей. По нынешним меркам, это очень недорого. К тому же часть расходов вернулась в бюджет через налоги строителей, оживление кредитного рынка, рост занятости. Ведь 52 многоэтажки – это гарантированный доход для сотен фирм, занимающихся перевозками или производством арматуры. И это как раз те виды налогов, которые остаются в субъекте.
В Ленинградской области по первой программе в 2013–2017 гг. расселили 927 аварийных домов общей площадью 187 тыс. кв. метров, освоили 7, 8 млрд рублей. Здесь интересный момент в том, что одним из вариантов расселения стали новые готовые деревянные дома вместо квартиры в многоэтажке. Это впечатляет: в области есть несколько районов, где цена на землю очень высока. С другой стороны, в Лужском районе сотка земли стоит 15–20 тыс. рублей, а до Петербурга час езды по новым, отменного качества дорогам. В то же время опыт Ленобласти показал, что отдельные муниципалитеты могут программу переселения провалить, потратив деньги и не построив новых домов. И в этом тоже урок для стартующей федеральной программы: надо закладывать механизмы контроля, но не задушить в зародыше инициативу на местах.
Законы для всех
Одной из самых скандальных в стране стала первая программа расселения аварийных домов в Татарстане. Зато сегодняшние меры местных властей специалисты часто ставят в пример. К середине 2016 г. в республике шли суды по 51 расселяемому дому. Люди были возмущены выкупной ценой аварийки – 11 тыс. рублей за квадратный метр. И не важно, находится ли расселяемый дом на селе или в центре Казани. В нарушение статьи 32 Жилищного кодекса РФ в Татарстане не включали в размер выкупа доли в общем имуществе многоквартирного дома. Закон также требует возмещать «все убытки, причинённые собственнику помещения его изъятием», включая даже аренду другого жилья на время поиска и оформления в собственность новой квартиры, расходы на переезд и возможную упущенную выгоду!
В то время как даже в небогатых Пензенской и Омской областях «аварийку» выкупали по 30 тыс. рублей, зажиточный Татарстан получил из федерального бюджета более 4 млрд рублей на расселение, а сам вместо запланированных 5 млрд выделил чуть более 100 миллионов. Потом поделили имеющиеся деньги на площадь расселяемого жилья и получили 11 тысяч 22 рубля. Платить именно эту сумму «аварийщикам» закрепили не законом, не указом и не актом, а просто решением кабинета министров Татарстана. Судя по всему, под шумок попытались отжать и вполне комфортабельное жильё: например, в Альметьевске в программу расселения включили роскошные «сталинки», построенные в 1957 г. из знаменитого чупаевского камня с толщиной стен 70 см. Здания, разумеется, находились в двух минутах ходьбы от городской администрации.
Но опыт Татарстана показал всей России, что путь чиновничьего произвола при расселении – тупиковый. За ним только скандалы, суды и возмущённые граждане. И уже в 2017 г. власти Казани предложили новые схемы. Наиболее любопытная из них – переселять «трущобников», не выкупая у собственников старые квартиры, а выделяя им безвозмездно новые в домах ГЖФ. Другая схема – не давать квартиры, но повысить стоимость выкупной цены аварийного жилья с 11 до 38 тыс. рублей за кв. м. В исполкоме Казани и Минстрое Татарстана информацию подтвердили, но уточнили, что все схемы ещё на согласовании в правительстве республики. И когда Минстрой РФ оштрафовал 46 регионов за плохую работу с аварийными домами, Татарстан в число «штрафников» не попал.
Но если в Татарстане инициатива исходила от властей Казани, то в Свердловской области акцент сделали на расселение «аварийки» в небольших городах. Например, в 2018 г. скромный Алапаевск получил на программу 117 млн рублей, а столичный Екатеринбург – 100 миллионов. Это хороший показатель, поскольку у чиновника всегда существует соблазн расселить ветхий фонд, прежде всего стоящий на перспективной для перепродажи земле. В 9-тысячном Волчанске уже получили жильё 200 семей. Десятками миллионов исчисляются субсидии из областного бюджета Первоуральску, Полевскому, Каменску-Уральскому, Ревде, Серову и Сысерти.
Важный момент: в ряде регионов людей заселяют в дома, сделанные «под ключ». То есть переселенцам не нужно сразу же влезать в долги на ремонт и новую мебель. На Сахалине новосёлы отмечают, что в новых квартирах установлена вся сантехника, есть межкомнатные двери, на кухне – газовая плита и собственный котёл. И даже со вкусом подобраны обои. А в Московской области из аварийных домов переселяют в энергоэффективные. Например, в Рузском городском округе строят многоквартирники с расходом электричества на 36–45% меньше стандартного.
В региональных программах есть немало вещей, понятных только специалистам. Простой россиянин вряд ли оценит радость замглавы Минстроя Андрея Чибиса по поводу скорого закрепления в законе понятия «ветхое жильё». Ведь если подобное жильё не входит в региональные программы капитального ремонта, то оно будет разваливаться и дальше. А теперь ему обязаны будут прописать определённые виды работ, которые обеспечат работоспособность и безопасность этого жилья до момента ожидания сноса.
Другое дело, что работы может оказаться непочатый край. С 2012 г. за время реализации государственной программы по аварийному жилью расселено более миллиона россиян, занимавших 15, 8 млн опасных для жизни «квадратов». Правда, с 2013 г. БТИ перестали собирать сведения о техническом состоянии домов. И пять лет назад в стране насчитывалось 93, 9 млн кв. м ветхого и аварийного жилого фонда.