Ломать - не строить?

Проблема самостроев особенно актуальна для пригородов российских столиц – Москвы и Санкт-Петербурга. Стала уже нормой ситуация, когда сомнительного толка компания оформляет за городом участок земли, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ударными темпами возводит там пятиэтажку и распродаёт квартиры по заманчиво низким ценам. После чего мошенники растворяются на просторах нашей необъятной страны, а к счастливым обладателям квартир в новостройке приходят представители муниципальных властей с постановлением о сносе.

Причина, по которой этот вид мошенничества расцвёл пышным цветом в окрестностях городов-миллионников, очевидна. Сказочно высокая цена на земельные участки вместе с желанием людей подыскать себе жильё в спокойном месте позволяет псеведостроителям успешно заниматься такой деятельностью. Впрочем, сегодня проблема самостроев актуальна не только для Подмосковья, Ленобласти и курортных регионов, но затрагивает практически всю Россию.

Очевидно и то, что «наводить порядок» в этой сфере нужно предельно аккуратно. С одной стороны, пора поставить заслон явным мошенническим схемам, а с другой – нужно дать владельцам возможность легализовать те здания, которые соответствуют всем градостроительным нормам, хотя юридически и являются самостроями.

Попыткой российских властей разобраться с проблемой стал принятый 3 августа 2018 года федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты». Многие нормы этого документа оказались полезными, поскольку необходимость в них назрела уже давно. Однако многое вызвало серьёзные опасения у строительного сообщества.

Что такое «жилой дом»?
Итак, согласно требованиям нового федерального закона, с 4 августа 2018 года в Градостроительном кодексе РФ появились строгие определения сколько этажей может быть в объекте ИЖС, какова его максимальная высота и предназначение в целом.
Так, статья 1, в которой прописаны основные понятия градостроительного законодательства, дополнена пунктом 39 с определением объекта ИЖС. Это должно быть отдельно стоящее здание, с количеством надземных этажей не более трёх и высотой не более 20 метров.

Здесь же, в пункте 39 статьи 1 ГрК, уточняется, что в целях применения норм градостроения и в целом российского законодательства понятия «объект ИЖС», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» равнозначны, если иное не предусмотрено федеральными законами и другими нормативными актами.

Владельцам, которые отстроили на своих участках дома с параметрами, отклоняющимися от прописанных законом 340-ФЗ до его вступления в силу, не стоит беспокоиться. При одном условии – фактические параметры жилого дома соответствуют указанным в разрешении на строительство.

Вместе с тем новый закон дополнил Градостроительный кодекс положениями, согласно которым застройщики дома ИЖС или садового дома освобождаются от необходимости получать разрешение на строительство или реконструкцию объекта, а значит, и от представления проектной документации. Достаточно будет обменяться уведомлениями с местными властями.
Практически обмен будет выглядеть следующим образом. Застройщик уведомит орган, уполномоченный разрешать строительство, о запланированном строительстве дома или реконструкции уже отстроенного объекта. В свою очередь уполномоченный орган проверит представленные застройщиком документы и направит ему уведомление о соответствии либо несоответствии запланированного объекта установленным параметрам.

По окончании строительства объекта застройщику следует опять уведомить уполномоченный орган, который проводит проверку и окончательно подтверждает соответствие здания нормам градостроительного законодательства. Или не подтверждает, в зависимости от ситуации.

Снос дорогого стоит
С точки зрения строительного сообщества в законе появился ещё один важный комплекс норм, связанный с тем, кто и на каких основаниях может заниматься сносом зданий и сооружений.

Дело в том, что 340-ФЗ вводит принципиально новое понятие «снос объекта капитального строительства». Под этим подразумевается ликвидация объекта капитального строительства (ОКС) путём его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

Заниматься такими работами могут далеко не все желающие. Согласно новому порядку юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие снос объектов капитального строительства, теперь должны быть членами саморегулируемой организации (СРО) в области строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса ОКС.

Это важно. Получается, что заниматься, например, малоэтажным строительством может организация, не состоящая в СРО, а вот чтобы снести те же постройки, членство в СРО обязательно. Сам по себе институт строительного саморегулирования в нашей стране организован довольно сложно, и позволить участие в этой системе может себе далеко не каждый предприниматель.
Начнём с того, с июля прошлого года компенсационные фонды СРО были поделены на две части. Это компфонды обеспечения договорных обязательств и компфонды возмещения вреда. Так вот, если строительная фирма намерена только осуществлять снос объектов капитального строительства, то она должна вступить в СРО и внести взнос в компфонд возмещения вреда в размере 100 тысяч рублей. А если она намерена ещё и участвовать в торгах, занимаясь сносом ОКС по договорам, заключаемым на конкурентной основе, то придётся раскошелиться ещё и на взнос в компфонд обеспечения договорных обязательств. А это от 200 тысяч до 25 миллионов рублей, в зависимости от предельного размера обязательств по договорам, с которыми планирует работать компания.

Логика законодателя понятна. Снос крупных зданий и сооружений – технологически достаточно сложная и дорогостоящая процедура. В том случае, если проводится она не в чистом поле, а в населённых пунктах или в местах промышленной застройки, неумелые действия могут причинить ущерб. Для его компенсации и предназначены компфонды СРО.
Согласно требованиям закона, лицо, причинившее вред вследствие сноса объекта капитального строительства, наравне с другими членами СРО обязано будет внести дополнительный взнос для пополнения компенсационного фонда возмещения вреда при уменьшении такого компфонда. Также члены СРО, осуществляющие только снос объектов капитального строительства, несут обязанность по внесению дополнительного вноса в компенсационный фонд возмещения вреда, в случае наступления выплат по возмещению вреда вследствие строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, осуществляемых другими членами СРО.

Мастерство не купишь
Однако не только серьёзных финансовых расходов потребует участие строительной компании в сносе объектов капитального строительства. Помимо этого, к таким членам СРО предъявляются особые требования.

Во-первых, это квалификационные требования к индивидуальным предпринимателям, а также руководителям юридического лица, самостоятельно организующим снос объектов капитального строительства, наличие высшего образования соответствующего профиля и стажа работы по специальности не менее, чем пять лет.

Во-вторых, в штате организации должно работать не менее двух сотрудников, состоящих в Национальном реестре специалистов. А к таковым, в свою очередь, также предъявляется ворох требований, самое серьёзное из которых – это стаж свыше 10 лет.
Добавляются и функции таким специалистам (организаторам строительства): оперативное планирование, координация и организация сноса объекта капитального строительства, организация входного контроля проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Согласно части 4 статьи 55.31 Градостроительного кодекса РФ, выполнение работ по сносу объектов капитального строительства по договорам подряда на осуществление сноса обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

К должностным обязанностям специалистов по организации строительства, осуществляющим выполнение работ по сносу объектов капитального строительства относятся:

– организация входного контроля проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства;
– оперативное планирование, координация и организация сноса объекта капитального строительства;
– приёмка законченных видов и отдельных этапов работ по сносу объекта капитального строительства.
Впрочем, для компаний, занимающихся сносом небольших объектов, законодатель сделал послабление. Согласно части 5 статьи 55.31 Градостроительного кодекса, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, может выполнять работы по договорам подряда на осуществление сноса в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает одного миллиона рублей.
Таким образом, принятый в августе 340-ФЗ с одной стороны, облегчил жизнь строителям малоэтажных жилых домов. А с другой стороны, ужесточил требования к компаниям, занимающихся сносом крупных объектов капитального строительства. Теперь таким фирмам придётся включаться в систему строительного саморегулирования, что сопряжено с выполнением жёстких требований и немалыми материальными затратами.