Краснодарский край находится на финишной прямой по проведению государственной кадастровой оценки: в числе первых наш регион приступил к реализации федерального законодательства в этой области. На сегодняшний день оценщиками Краевого БТИ проведен колоссальный объем работы.
Главный редактор нашей газеты Андрей Арендаренко побеседовал с руководителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края Александром ШЕИНЫМ о нюансах проведения кадастровой оценки объектов капитального строительства в регионе.
— Александр Георгиевич, проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки в Краснодарском крае опубликован 22 мая этого года на сайте Росреестра и краевого БТИ. У граждан есть время ознакомиться с ним и подать свои замечания, если таковые имеются. В какой форме и куда они могут подавать свои обращения в случае выявленных ими неточностей?
— Стоит сказать для начала, что в настоящее время процедура государственной кадастровой оценки не завершена, подготовлен проект отчета с предварительными результатами определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства.
Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края, у нас наделено ГБУ КК «Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ» (Краевое БТИ).
Двадцать второго мая 2018 года проект отчета был размещен в фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра — www.rosreestr.ru и на официальном сайте Краевого БТИ в информационно-телекоммуникационной сети Интернет — www.ocenka.kubbti.ru.
Согласно положениям статьи 14 Федерального закона от третьего июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение (в данном случае — Краевое БТИ) или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет. Окончание срока приема замечаний — 10 июля 2018 года, окончание срока ознакомления с проектом отчета — 20 июля 2018 года.
Днем представления замечания к промежуточным отчетным документам при этом считается непосредственно день его представления в Краевое БТИ или многофункциональный центр, а также тот, что указан на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью). Либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет.
В замечании кроме изложения его сути должны содержаться следующие данные: фамилия, имя и отчество (последнее при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии); кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого оно составлено; указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым оно представляется (по желанию).
К замечанию могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.
— Приведите, пожалуйста, пример того, что может служить основанием для подачи замечания?
— Например, если в выложенных данных отсутствует информация о годе постройки объекта недвижимости, о материале стен, но у вас есть на руках соответствующие документы, в которых всё это указывается, то стоит подать замечание. Если этих данных нет, то расчет кадастровой стоимости ведется по высшей планке.
— Упрощается ли в настоящее время процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости?
— Действующую кадастровую стоимость можно, как и прежде, оспорить в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в суде и (или) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Сделать это можно, если есть следующие основания. Это недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 декабря 2011 года №П/512 при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
Следует отметить, что для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Но комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в короткие сроки: в течение не более 30 дней с момента подачи заявления.
В дальнейшем в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости, подготовленные Краевым БТИ, могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии, которая будет создана при департаменте (и какое-то время их будет действовать две — созданная в 2011 году и новая), или в суде.
Кстати, в этой новой комиссии будут участвовать не только чиновники, но и представители саморегулируемых организаций оценщиков, представители аппарата полномочного представителя по делам предпринимателей в Краснодарском крае.
При этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не будет являться обязательным как для физических, так и для юридических лиц.
Также появится возможность исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости учреждением, осуществившим определение кадастровой стоимости,— в нашем случае Краевым БТИ.
— Александр Георгиевич, а что прежде всего нужно знать простым гражданам о кадастровой оценке объектов недвижимости?
— Прежде всего то, что, согласно Федеральному закону №237-ФЗ, государственная кадастровая оценка (ГКО) — это совокупность установленных процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном данным нормативным документом. Сюда входит и принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В свою очередь под кадастровой стоимостью следует понимать стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном Федеральным законом №237-ФЗ, в результате проведения государственной кадастровой оценки. Это делается для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Ранее для проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства привлекались на конкурсной основе так называемые независимые оценщики — лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки.
В целях повышения качества кадастровой оценки статьей 6 Федерального закона №237-ФЗ вместо определяемых на конкурсной основе независимых оценщиков введен институт государственных кадастровых оценщиков, на постоянной основе определяющих кадастровую стоимость объектов недвижимости.
— Кадастровой оценке на Кубани подлежит 2,8 миллиона объектов. Как много времени понадобилось государственным оценщикам, чтобы проделать такой огромный объем работы?
— Полномочия на проведение кадастровой оценки недвижимости в Краснодарском крае распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края переданы в Краевое БТИ, специалисты которого приступили к работе в сентябре 2017 года. Ими был осуществлен сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости. Кадастровой оценке подверглись здания, помещения, объекты незавершенного строительства, машино-места, а также участки в составе земель лесного и водного фондов — всего 2 миллиона 823 тысячи 928 объектов.
Как было уже сказано, процедура ГКО еще не завершена, проект отчета с предварительными результатами определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства 22 мая 2018 года размещен в фонде данных государственной кадастровой оценки на официальных сайтах Росреестра и Краевого БТИ на шестьдесят дней, и замечания к нему могут быть представлены в течение пятидесяти дней со дня его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки любыми заинтересованными лицами в территориальные отделы Краевого БТИ.
После получения итогового отчета департамент утвердит содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего приказа. Данный приказ департамента об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков из состава земель лесного и водного фондов вступит в силу 1 января 2019 года.
— С какими трудностями сталкиваются оценщики в настоящее время в своей деятельности?
— Необходимо отметить, что кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, без учета некоторых индивидуальных особенностей объектов. Одновременно проводится оценка нескольких миллионов объектов капитального строительства, при этом содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) информация по объектам оценки не всегда достаточна для проведения качественной оценки.
Так, Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено внесение сведений о назначении здания и помещения только как «жилое/нежилое» — внесение же данных о виде использования законодательно не предусмотрено.
Существенной проблемой также является неопределенность с видами разрешенного использования объектов оценки, нередко происходит ошибочное отнесение объектов недвижимости к иному виду разрешенного использования ввиду его неоднозначного толкования.
Таким образом, необходимо наполнение ЕГРН достоверной и актуальной информацией об объектах недвижимости, в том числе путем подачи деклараций о характеристиках объекта недвижимости.
— А насколько нынешняя формула расчета кадастровой стоимости отличается от той, по которой ранее вели расчеты так называемые независимые оценщики? Почему на федеральном уровне было принято решение передать полномочия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости государственным оценщикам?
Ранее, до 1 января 2017 года, определением кадастровой стоимости занимались независимые оценщики, которые сами и выбирали, и обосновывали используемые ими подходы и методы.
Работа независимых оценщиков вызывала немало вполне справедливых нареканий. В их расчетах выявлялись не только чисто арифметические ошибки, но и просто недостаточно мотивированные действия. Например, в некоторых случаях аналогичные объекты недвижимости стоили почему-то неодинаково.
К тому же ранее процедура государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства была такова, что федерация делала заказ, выполняло его в соответствии с государственным контрактом ФГУП «ФКЦ „Земля”», а результаты государственной кадастровой оценки по факту были спущены в Краснодарский край для утверждения. Поэтому возникшие вопросы по некорректной оценке адресовались не нам.
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон №237-ФЗ, согласно которому государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать это делать по новым правилам уже с 2018 года.
Отмечу, что Краснодарский край одним из первых в России приступил к реализации Федерального закона №237-ФЗ. Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ „О государственной кадастровой оценке”» была установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости — 1 мая 2017 года.
Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. Ответственность за их создание возложена на региональные органы власти.
Федеральный закон №237 предусматривает также применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и как следствие — на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
— Как говорят специалисты, в настоящее время по вновь совершенным расчетам во многих случаях кадастровая стоимость объектов превышает рыночную на 20—30 процентов. Почему так происходит и к чему приводит для заявителя, с одной стороны, и государства, с другой, работа по уточнению расчетов кадастровой стоимости? Имеется ли все-таки тенденция к снижению кадастровой стоимости при государственной оценке объектов недвижимости?
— Предварительные результаты кадастровой стоимости жилого фонда (квартиры, жилые дома) все-таки имеют тенденцию к снижению их стоимости. В целом полученные результаты соответствуют среднерыночным значениям стоимости, сложившейся на рынке недвижимости Краснодарского края.
— Есть прямая связь между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и суммой налога, которая оплачивается в госказну за этот объект. Как повлияют результаты государственной кадастровой оценки в отношении объектов капитального строительства на формирование базы для расчета налоговых платежей?
— Налог на имущество по кадастровой стоимости — это обязательный налог, который выплачивается как физическими, так и юридическими лицами. При этом у последних налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
В отношении иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих юридическим лицам, налоговая база так же, как и ранее, определяется как среднегодовая стоимость имущества.
Налог на имущество физических лиц — это местный налог, ставка которого устанавливается органами местного самоуправления в Краснодарском крае.
Налог на имущество организаций на территории Краснодарского края установлен Законом Краснодарского края от 26 ноября 2003 года №620-КЗ «О налоге на имущество организаций». Закон определяет ставку налога, порядок, сроки уплаты данного налога, особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества, а также налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками.
Те, кто хочет узнать ставки налога на имущество, могут найти эту информацию на официальном сайте Федеральной налоговой службы в информационно-телекоммуникационной сети Интернет — www.nalog.ru, а также рассчитать сумму налога.
— И последний вопрос, имеющий опосредованное отношение к нашему разговору,— о выкупе фермерами земли по льготной стоимости, если они арендуют ее более трех лет. Будет ли продлена эта норма в следующем году или же стоит тем, кто это хочет сделать, поторопиться?
— По имеющейся у меня информации, в следующем году выкуп земли по льготной ставке будет уже осуществляться по полной кадастровой стоимости. Я подписываю в настоящее время приказы о выкупе практически каждый день. Каждый четвертый участок выкупается по максимальной льготной ставке. Так что, если бы я был на месте одного из фермеров, воспользовался бы предоставляющейся возможностью именно сейчас.
— Александр Георгиевич, спасибо за содержательный и интересный разговор!