К черту «долёвку», аренду давай!

Эксперименты над строительным рынком в России продолжаются. И, кажется, сценарии для них пишутся как для авантюрного сериала — словно сами авторы не знают, куда в следующем эпизоде повернет сюжет, куда он заведет героев и есть ли из этой ж… жути путь в светлое, финансово успешное и в целом комфортное будущее. Судя по всему, проекты с участием дольщиков в недалекой перспективе должны (как минимум формально) исчезнуть. Можно предположить: если обрубаются большие объемы беспроцентных денег от граждан, стройки свернутся. Чем тогда займет себя отрасль? А жить где будем?

Перспективы жилищного строительства в Иркутской области и новые модели работы компаний — рука об руку с пристально контролирующими их банками — 23 мая обсуждали застройщики, финансисты и региональные чиновники. Не самая позитивная дискуссия имела место в рамках круглого стола, включенного в программу крупной отраслевой выставки «Байкальская строительная неделя» в Сибэкспоцентре.

Шум вокруг перспектив или бесперспективности рынка жилищного строительства не утихает последние пару лет. Как известно, государство изобразило, наконец, заботу об обманутых (и потенциально обманутых) дольщиках. Закон, регулирующий механизм долевого строительства, попал в поле пристального внимания парламентариев, — и понеслось… Да так, что до сих пор всевозможные «эксперты» продолжают генерировать идеи разной степени эффективности и продуманности. Застройщики, мягко говоря, в замешательстве. Обновленные в очередной раз небывало жесткие правила игры на рынке «долевки» вступят в силу 1 июля нынешнего года. Государство серьезно вознамерилось реализовать переход от долевого строительства к проектному финансированию и предлагает компаниям задействовать новые финансовые инструменты.

Стройка в эпоху перемен

За круглым столом заместитель министра строительства Иркутской области Роман Энгельгардт констатировал: «Мы понимаем, что в рамках принятых изменений в законодательство другого пути нет. Надо работать по схеме проектного финансирования. Предлагаем задать вопросы банкам, высказать какие-то предложения, которые мы должны совместными усилиями проработать». Собравшимся рекомендовали «поделиться настроениями» и «не стесняться». Правда надо сказать, что приглашенные к участию столичные гости, судя по всему, стушевались и решили вовсе не приезжать. Тем более что и повод нашелся уважительный. Удивительно, но на мероприятии не оказалось известного «защитника дольщиков», председателя комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной думы РФ Николая Николаева. «В связи с иными мероприятиями, которые проходят сейчас в Москве, коллеги, к сожалению, не смогли приехать», — оправдал Роман Энгельгардт затеявших реформы, но отсутствующих на мероприятии в Иркутске «федералов». Региональный минстрой пообещал транслировать им прозвучавшие вопросы и предложения. Конечно, давно надо было бы занять активную позицию. Союз строителей Иркутской области, кстати, не раз предупреждал о негативных последствиях реформ и стучался ко всем, на кого была хоть какая-то надежда. А ведь именно чиновникам потом отчитываться, какими темпами прирастает строительство жилья, или объясняться, почему оно «пробуксовывает».

Так, по оценкам регионального минстроя, новые поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (кроме того, что придадут уверенности дольщикам в завершении строительства дома) будут иметь три главных последствия для застройщиков. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить жилые дома по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, появляются дополнительные затраты застройщиков, которые приведут к осложнению финансовой модели проекта.

Роман Энгельгардт напомнил участникам рынка, что проектное финансирование представляет собой инструмент финансирования проектов жилищного строительства, в рамках которого застройщику предоставляется кредит на строительство жилого дома под залог имеющегося земельного участка и при условии наличия у застройщика определенной доли собственных средств на реализацию проекта. При этом денежные средства граждан будут привлекаться застройщиками на специальные счета эскроу, открытые в кредитных организациях. Расходы средств с таких счетов будут осуществляться по факту выполнения застройщиками этапов строительных работ под контролем кредитных организаций, перечень которых устанавливается ЦБ РФ. Таких банков, по предварительным оценкам, будет около шестидесяти.

Казалось бы, банкиры момент вступления новых требований в силу должны встретить во всеоружии и готовиться к улову крупных бизнес-клиентов. Такую «рыбу» погнали в их направлении. Но нет!

Банки — и партнёры, и жёсткие контролёры?

Даже у банка калибра ВТБ «продукт в соответствии с изменениями по 214-ФЗ находится на уровне Москвы в стадии проработки». Об этом сообщил директор по клиентской работе операционного офиса ВТБ в Иркутске Андрей Панфилов. Пока суть да дело, он посоветовал обратить внимание на такое, в общем-то, привычное предложение, как возобновляемые кредитные линии.

Что до Сбербанка, то он, конечно, в подобных начинаниях практически всегда возле государства. Как оказалось, даже «пилот» с эскроу-счетами «Сбер» уже реализовал с влиятельным застройщиком «Брусника», которому потребовалось финансирование на реализацию проекта жилого квартала в Тюмени. Банк красиво рассказал строителям о трех возможных в новых условиях вариантах сотрудничества. Директор управления финансирования недвижимости Байкальского банка ПАО Сбербанк Ольга Бондаренко для наглядности даже привела пример расчета и рассказала, что при стопроцентном совпадении сумм на счетах эскроу (то есть средств дольщиков, хранящихся в банке) и объема выданного кредита застройщику могут дать ставку всего в 5%. Правда, была и «оговорочка»: это лишь ориентировочные цифры, в каждом конкретном случае ставка устанавливается индивидуально. «Если у застройщика хорошо идут продажи и средства на счетах эскроу накапливаются быстро, то он может получить экономию в сравнении с текущим вариантом», — резюмировала Ольга Бондаренко. Но те стройкомпании, что раньше не использовали заемные средства, возразили: будет удорожание проекта, ведь деньги дольщиков были вообще своего рода беспроцентным займом.

А базовую ставку в районе 11% для проектного финансирования представители строительного бизнеса сочли довольно высокой. И выплачивать проценты банку в тот период, когда затрат и так много — на землю, на технологические подключения, на зарплаты и налоги — компаниям будет тяжело. Потому прозвучали предложения сдвинуть этот неприятный момент расставания со средствами на финальную стадию. Представитель Сбербанка заверила, что сейчас прорабатывается и такой вариант.

Также многих участников рынка волновал вопрос: при каких условиях банк разблокирует счета эскроу и деньги (выручка за построенные и реализованные квартиры) «упадут на счет» компании? Надо ли ждать, когда последний дольщик подпишет документы, подтверждающие, что всё в порядке? Были обрисованы примеры «потребительского экстремизма», а также затягивания процесса по причине ухода человека из жизни, когда наследники полгода бесправны.

«Есть два условия для разблокировки средств на счетах эскроу, — объяснила Ольга Бондаренко. — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и подписанный с конкретным дольщиком двусторонний либо односторонний акт передачи квартиры». Застройщики, конечно, сообщили, что их куда больше устроил бы вариант, когда нет нужды дожидаться актов. Бизнес попросили не переживать: если один проблемный дольщик не подписал акт, то это еще не значит, что будет заморожена вся выручка компании. Блокируются только средства, поступившие от этого конкретного человека.

В целом дискуссия показала, что вопросов у участников строительного рынка много, понимания новых и «сырых» механизмов проектного финансирования мало и довольно часто «показания» экспертов, интерпретирующие те или иные формулировки принятых поправок, расходятся. К тому же есть мнение, что эти формулировки вовсе не окончательные.

В частности, Роман Энгельгардт упомянул: «Есть информация от Минстроя РФ о том, что до 1 июля 2018 планируются дополнительные изменения законодательства. Системообразующие застройщики смогут не исполнять часть требований (по залу прокатилось волнение: кому такие послабления?). Перечень системообразующих застройщиков и критерии их отбора, я думаю, будут установлены Правительством РФ. Также вероятно, что требование «один застройщик — одно разрешение на строительство» не будет действовать для проектов по развитию застроенных территорий и для комплексного освоения территорий. По крайней мере, такие планы обозначались».

Участники круглого стола ко многим ключевым тезисам докладчиков отнеслись со скепсисом. Не понятно всё-таки, в чьих интересах реформа — граждан или банковского сектора? Смогут ли власти привести законодательство в соответствие с реалиями рынка? До сих пор не очень верится, что проектное финансирование заместит те триллионы рублей (живые деньги!), которые приносили дольщики. Кажется, что банки просто физически, из-за нехватки квалифицированных специалистов, не смогут обслужить тот поток клиентов-строителей, который на них хлынет.

А прогнозы прежние: рост цен на жилье и снижение объёмов его строительства. Зря пугают? Посмотрим.

Тем временем власти постоянно напоминают населению и строительному бизнесу: покупка собственной квартиры — не единственный вариант решения жилищной проблемы. Арендное жилье — как будто бы тоже неплохо. Вынести эту тему на обсуждение за тем же круглым столом, где разбирали по полочкам «долевку» (пока «застройщики собрались таким широким кругом»), попытались «минстроевцы» — Роман Энгельгардт и начальник отдела аналитики и стимулирования в строительстве Александр Лобач.

Не «долевкой», не ипотекой единой…

Александр Лобач в начале своего выступления тоже вспомнил установки федерального центра: «Формирование рынка доступного арендного жилья является одной из задач, установленных Указом Президента РФ от 7 мая 2012 года №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

В очередной раз прозвучало, что рынок аренды во многих развитых странах является альтернативой приобретению жилья в собственность, позволяющий более гибко подходить к решению жилищного вопроса на определенных стадиях жизненного цикла — например, для молодых семей, специалистов, семей, не имеющих достаточного объема средств для выплаты первоначального взноса по ипотеке.

Россию, как водится, сравнили с Европой и Америкой. У нас доля цивилизованного арендного жилищного фонда (с наличием договора аренды) не превышает 7-8% от общего объема жилищного фонда. А в Германии этот показатель больше 50%, в США и Великобритании — 35%. Интересно, что в крупных городах доля арендного жилищного фонда еще выше, чем в среднем по стране: например, в Нью-Йорке — 70%, в Берлине, по различным оценкам, — до 85%. Такая тенденция объясняется большой стоимостью жилья в крупных городах, где стремятся работать молодые специалисты, не имеющие средств на покупку жилья даже с помощью ипотеки. «Наилучшим выходом для них является аренда, которая дает ряд дополнительных преимуществ: повышение мобильности (выбор новой локации при смене работы), возможность быстрой смены жилья при изменении уровня доходов или семейного положения», — с настроем на позитив прокомментировал Александр Лобач. В то же время он отметил, что в России высокая доля жилья, более 85%, находится в собственности граждан.

При этом рынок цивилизованного арендного жилья в стране практически не развит (большая часть аренды находится в «теневом» секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет). Развитие этого сегмента сдерживается большими сроками окупаемости проектов строительства. Желающих рискнуть и инвестировать в проекты так называемых доходных домов — единицы.

«Отсутствие цивилизованной аренды ограничивает территориальную мобильность населения, что существенно снижает гибкость рынка труда. Доступность коммерческой аренды жилья в крупнейших городах, в совокупности с полной юридической защищенностью арендатора и собственника от мошенничества, позволит ускорить механизмы экономического развития за счет привлечения лучших специалистов и удержания собственного человеческого капитала», — озвучил благородные цели Александр Лобач и попытался «дожать» предпринимательскую публику ещё одним аргументом: спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья сформирован. По информации экспертов, 6,9 млн российских семей потенциально готовы рассмотреть наемное жилье, в том числе 4,7 млн семей как долгосрочное решение жилищного вопроса.

Представители областной власти вспомнили, что в Иркутской области проект по формированию арендного жилищного фонда был реализован в 2015 году. В городе Ангарске введен в эксплуатацию жилой дом, в котором 27 квартир общей площадью более 1 000 кв. м предоставляются по договорам найма жилых помещений жилого фонда коммерческого использования гражданам — работникам организаций бюджетной сферы. Наймодателем выступает АО «ИРЖА» (Иркутское региональное жилищное агентство). При этом арендную плату за жилье частично за своих сотрудников компенсируют организации. На ум также пришел совсем свежий проект доходного дома в ЖК «Союз», но по нему в детали вдаваться не стали.

«В настоящий момент по поручению губернатора Иркутской области министерством во взаимодействии с АО «ИРЖА» и АО «Корпорация развития Иркутской области» прорабатывается вопрос реализации второго проекта по формированию арендного жилищного фонда в городе Иркутске, жилые помещения в котором также планируется предоставлять работникам организаций бюджетной сферы», — заявил Александр Лобач. Он также сообщил, что экономические расчеты реализации проектов по формированию арендного жилищного фонда на территории Иркутской области, произведенные АО «ИРЖА», свидетельствуют о потенциальной чистой доходности по данному виду деятельности в размере 4,7% годовых. При этом валовый доход составляет 9,2%, из которых 4,5% уходит на страховку, налог на имущество и управленческие расходы.

Федеральные задумки и региональная нерешительность

Агитируя за арендные проекты, представители регионального минстроя сообщили, что в дальнейшем реализацию мероприятий по формированию арендного жилищного фонда предлагается осуществлять во взаимодействии с АО «ДОМ.РФ» (так сейчас называется Агентство ипотечного жилищного кредитования, АИЖК). Якобы у структуры уже разработан порядок и условия финансирования арендных проектов. В соответствии с программой АО «ДОМ.РФ», в городах с численностью населения более 1 млн человек предлагается использовать такой механизм, как создание закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (формируются путем консолидации коллективных инвестиций, фонд может выступать заказчиком строительства арендного жилого дома или участником долевого строительства). Для городов поменьше есть другой вариант — рефинансирование ипотечных кредитов (выкуп закладной). При такой схеме инвестор за свои или заемные средства осуществляет строительство арендного жилья. После ввода жилого дома АО «ДОМ.РФ» рефинансирует займы или собственные инвестиции застройщиков и приобретает закладные за квартиры, предоставляемые гражданам в наем.

Потенциальным инвесторам Правительство РФ и «единый институт развития в жилищной сфере» (то самое АО «ДОМ.РФ») обещают, что примут ряд мер, направленных на повышение привлекательности проектов по строительству арендного жилищного фонда. Речь идет о поправках в законодательство, вроде отмены налога на имущество для юридических лиц — владельцев арендного фонда. Также прорабатывается возможность инвестировать пенсионные накопления в строительство арендных жилых домов.

Принимая во внимание всё это «движение» (пока, правда, в основном на словах) в сторону арендных проектов, министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области предложило «с привлечением всех заинтересованных сформировать дорожные карты по реализации таких проектов на территории Иркутской области», «обсудить причины, по которым застройщики в настоящее время не участвуют в реализации проектов по строительству арендного жилья» и «рассмотреть условия, выполнение которых позволит увеличить интерес застройщиков в формировании арендного жилья путем его строительства и дальнейшего содержания в целях возврата инвестиций».

Но, несмотря на обещания министерства оказать организационную и информационную поддержку строительным компаниям — инициаторам проектов по формированию арендного жилищного фонда, за круглым столом бурного интереса к этой теме замечено не было.

Однако Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» взял на себя смелость назвать тему «актуальной» и попросил назначить дату для специальной встречи именно по этому вопросу. «Мы с удовольствием придем, — пообещал руководитель строительной компании. — Часть своей стратегии предприятие связывает с арендным жильем и площадки под такие проекты есть. Надеюсь, что встреча пройдет совместно с банками. Потому что без них, без обсуждения условий — и в первую очередь ставок — невозможно будет ничего сделать».

Таким образом, на горизонте еще одна отраслевая дискуссия. Будет ли она такой массовой, как обсуждение «долевки», которой власти все больше закручивают гайки? А параллельно по указу сверху продвигается мысль: «Возведение арендных домов — чем не способ дать работу строителям?» Так куда в итоге повернет стройиндустрия? «АН» с интересом следит за раскручиванием этого сюжета.