В последнее время в Сахалинской области растёт количество строящегося жилья, увеличивается число жителей региона и количество многодетных семей. Люди задумываются о расширении жилплощади и начинают подыскивать подходящую квартиру.
Вот тут и возникают основные проблемы: как приобрести жилье, самостоятельно или с риелтором?
Какой вариант выбрать?
Плюсов и минусов и у одного и у второго варианта достаточно. Если покупать жилье с риелтором, то, вопервых, возникает вопрос, какую компанию выбрать и кто даст гарантию, что специалист по недвижимости окажется порядочным человеком? Вовторых, все риелторы берут за свои услуги немаленькие комиссионные, до трёх процентов от суммы сделки, а это большие деньги. Отказавшись от риелторов, вы сэкономите эти средства, но сколько вам предстоит бумажной волокиты, сколько времени уйдет на оформление документов, стояние в очередях, собирание справок?
Сегодня гость нашей редакции – директор агентства «Солнце Недвижимость» Роман Токарев, который считает, что покупать квартиру нужно обязательно с помощью риэлтора.
Очень часто бывает, рассказывает Роман Токарев, что покупатели имеют не совсем правильное представление об искомом объекте. В своей работе мы часто сталкиваемся с тем, что человек хочет одно, а затем выясняется, что он не учёл ряд важных факторов. К примеру, расположение недвижимости. Далеко ли дом от работы, школы, детского сада. Если это пенсионер, то лучше, чтобы рядом была поликлиника или больница. Этаж тоже важен, например, маме с маленьким ребёнком нравится квартира на пятом этаже, а как она будет подниматься туда с коляской, она не задумывалась. Мы рассказываем обо всех этих нюансах.
Покупатели не всегда задумываются о своей безопасности. Хороший же специалист по недвижимости всегда подберёт клиентам с детьми квартиру ещё и в таком месте, чтобы, к примеру, не нужно было переходить дорогу по пути в детский сад или школу.
Подводные камни
Нужно ли платить риэлтерскому агентству при покупке недвижимости?
Безусловно. Но мелкие компании договор с покупателем не заключают: он не платит, ответственность фирма несёт только перед продавцом. В серьёзных компаниях всегда заключается договор, так как при сделке присутствуют два человека – покупатель и продавец.
Есть еще такие нюансы, о которых человек, решивший обойтись без услуг риэлторов, даже не догадывается. К примеру, человек, прописанный в продаваемом доме, находится под следствием. Если он получает реальный срок, то по закону из объекта недвижимости его выписывают. На момент, когда происходит сделка, в ЖЭКе он будет числиться как убывший. Покупатель со спокойной душой приобретает квартиру, а в это время из мест лишения свободы выходит бывший жилец, имеющий право претендовать на жилплощадь. Если освободившийся гражданин – один из собственников, то он претендует на свою долю, а если был просто прописан, то может заселяться и жить. В этих случаях покупатель очень удивляется, потому что в ЖЭКе ему дали справку, что прописанных здесь нет. Агентства же имеют инструменты, чтобы вытащить максимально расширенную справку, в которой будут указаны и временно выписанные тоже.
И это только малая часть того, что может происходить при покупке недвижимости. Наша задача выступать гарантами безопасности сделки, сводить подобные ситуации к самому минимуму, а в случае чего решать все эти проблемы, в том числе и за свой счёт. Ну и, конечно, мы экономим время своих клиентов, потому что все оформление документов берём на себя. Если вы будете делать всё сами, то не факт, что вообще составите бумаги правильно.
Покупатель и продавец порой даже не знают, как работают, например, сертификаты соцзащиты, отсюда начинаются домыслы, нервы, споры. Продавец не понимает, когда он получит деньги, покупатель не осознаёт, когда он будет их передавать. А потом оказывается, что после перехода права собственности средства продавцу упадут на счёт только в течение двух месяцев. То есть человек уже не является владельцем недвижимости, но ещё не получил за её продажу деньги. Представляете, какой это для человека стресс!
Поэтому наша задача – полное сопровождение сделки. И обязательно нужно разобраться насчёт порядка расчёта, то есть когда мы передаём деньги за квартиру: в день подписания основного договора или после перехода права собственности? В первом случае рискует покупатель, во втором – продавец. Мы находим точки соприкосновения для всех, передаём частями, както закрепляемся расписками, наконец, сотрудничаем с банками, которые являются нашими партнёрами.
Все эти моменты регулируем мы, для покупателя и продавца все это проходит максимально комфортно.
Оптимальный вариант
От чего зависит формирование цен на недвижимость в ЮжноСахалинске?
В областном центре цены на квартиры очень завышены. Люди выставляют их наобум, указывая цену, кто сколько захочет. Кстати, если цена неадекватна, то мы ведём работу по её снижению – это входит в наши обязанности. Цель, конечно, не продать за три рубля в ущерб собственнику, а выйти на уровень ликвидности, чтобы нашёлся покупатель.
Если к вам зайдет покупатель и скажет: у меня есть четыре миллиона, найдите мне, пожалуйста, квартиру, я посмотрел объявления, там нет ничего для меня подходящего по этой цене, всё дорого. Есть гарантия того, что с помощью агентства по торговле недвижимостью он получит то, что ему нужно?
Да, конечно. Мы выясняем потребность человека, порядок расчёта, его платежеспособность, и если видим, что теоретически можем найти ему объект по такой стоимости, то за такую работу берёмся.
В данном случае это реально, минимум за три месяца. Дело в том, что у некоторых людей наступает такой период, когда им нужно продать квартиру достаточно быстро. И здесь мы работаем на опережение. Так как наши сотрудники постоянно прозванивают свою базу на актуальность и знают каждого из своих клиентов, они хорошо знакомы с их историей, их ситуацией. Вы как покупатель заходите с суммой четыре миллиона, а у меня есть продавец с суммой четыре миллиона 300 тысяч. Я начинаю вести грамотные переговоры, касающиеся снижения цены, и выхожу на сделку.
Опасный съём
В Южно Сахалинске сложно снять жилье. Обратился я как то в агентство, сдающее квартиру за 10 тысяч рублей (при средней рыночной цене в 25 тысяч), но мне сказали, что квартира была, но её уже сдали…. Меня обманули?
Её и не было никогда, это так называемая подсадная утка, извините меня за такой рабочий сленг. Некоторые нерадивые компании выкидывают фейковые объявления, это канал привлечения клиентов.
Бывает, что недобросовестные агентства работают лишь бы только вас заселить. Соответственно, договоров никаких не заключается, гарантий никаких нет. А ведь съём и сдача жилья – это очень большой риск. Случается одна и та же квартира пересдаётся за сутки три – четыре раза. Схема такая: я вам показал квартиру, передал ключи, но говорю, что заедете вы только через два дня. Мне звонит ещё один человек, я и ему показываю квартиру, передаю очередной комплект ключей. И так далее. А когда у дверей квартир собирается пять человек и ни у кого не подходит ключ, люди начинают обращаться в полицию.
Один раз помогал девушке снять комнату, пришли в одно агентство, а там нам сказали, платите три тысячи, мы дадим вам список квартир, и вы сами будете их смотреть. Это нормально?
Это аферисты, по другому я не могу их назвать. Это наглая ложь, из этого списка если есть одна – две квартиры, которые могут вам подойти, это хорошо. Но по большей части это все фейки, эти квартиры либо уже сданы, либо их никто и не собирается сдавать. Задача такой фирмыоднодневки заставить вас искать квартиру как можно дольше, чтобы вытянуть деньги по максимуму.