Стройиндустрия: перезагрузка?

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев продолжает отстаивать законопроекты, которые «исключительно важны и для огромного количества граждан нашей страны, и для сферы жилищного строительства». Он довольно отчитывается: «Мы начали системную работу по реформированию системы долевого строительства». Правда, среди застройщиков до сих пор нет понимания, как все это будет работать. И будет ли в отрасли вообще кипеть работа.

Известно, что 24 января 2018 года Государственная дума приняла в первом чтении два законопроекта: о внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и в Кодекс об административных правонарушениях, разработанных во исполнение поручений президента. Авторами законопроектов являются председатель Госдумы Вячеслав Володин, а также представители всех думских фракций. Нас убеждают, что рассматриваемые сегодня инициативы направлены на повышение безопасности вложений граждан в рынок жилищного строительства и повышение его надежности, привлекательности и прозрачности. А Николай Николаев настаивает: «Это, несомненно, должно привести, в том числе, и к увеличению объемов строящегося жилья и повышению доступности жилья для наших граждан».

Законопроект предусматривает создание единой вертикали органов государственной власти, которая будет отвечать за контроль и надзор в области долевого строительства. Соответствующие требования должны быть разработаны и утверждены правительством.

Кроме того, предлагается усилить роль Единой информационной системы жилищного строительства, которая начала работу с 1 января 2018 года. Создание такой системы было предусмотрено законом об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства, который был принят Госдумой в прошлом году. «Мы считаем необходимым в данном законопроекте обязать различные организации, которые работают в этой сфере, передавать информацию, и в законопроекте-спутнике (изменения в Кодекс об административных правонарушениях) мы предлагаем ввести штрафы за непредоставление информации в данную информационную систему», — заявил Николай Николаев. По его мнению, Единая информационная система жилищного строительства должна стать, в том числе, инструментом общественного контроля за реализацией всех проектов долевого строительства.

Законопроектом также предлагается запретить использование некоторых способов привлечения средств граждан в долевое строительство. «В 214-м федеральном законе на сегодняшний день есть три таких способа, — напомнил глава думского комитета. — Это договоры долевого участия, и здесь мы проделали огромную работу, чтобы защитить тех граждан, которые их подписывают. Но есть и другие два способа: через жилищно-строительные кооперативы и через специальные облигации, так называемые жилищные сертификаты… Специальные облигации не пользовались спросом, но надо заметить, что на сегодняшний день те люди, которые захотят такие облигации купить, абсолютно не защищены, и, чтобы предотвратить факты обмана наших граждан, мы предлагаем исключить этот вид привлечения средств в долевое строительство».

Парламентарий обратил внимание на то, что речь не идет о жилищных сертификатах, которые выдают военнослужащим на получение квартир. «Это именно специальные облигации, которые могут выпускать застройщики в соответствии с действующим законодательством», — пояснил он.

«Исключительно важное новшество, которое мы предлагаем, — это введение ответственности бенефициаров, владельцев компаний-застройщиков, за те убытки, которые застройщик может нанести гражданам-участникам долевого строительства, — продолжил Николаев. — Мы предлагаем по аналогии с банковской системой определить, что таким бенефициаром является лицо, которое владеет более чем пятью процентами акций застройщика, и дополнительно обращаю ваше внимание, что речь идет о солидарной ответственности владельца и застройщика».

Также депутат сообщил, что предлагается усилить контрольные функции банковского сопровождения. Банки получат возможность, в случае нецелевого использования застройщиком средств граждан, приостанавливать данные платежи и сообщать об этом в надзорные органы. «Мы уточняем положения законодательства о долевом строительстве в части установления особенностей взаимодействия застройщиков с уполномоченными банками и целый ряд иных технических вопросов, которые уточняют положения принятого нами в прошлом году законопроекта о создании публично-правовой компании — Фонда защиты прав участников долевого строительства», — добавил глава думского комитета.

Помимо ответственности за непредоставление информации в информационную систему, поправками в Кодекс об административных правонарушениях предусматривается наказание за необоснованное принятие должностным лицом контролирующего органа решения о выдаче либо об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, а также за незаконное использование в своем наименовании слов «специализированный застройщик».

«Очень важно, что мы с вами начали системную работу по реформированию системы долевого строительства в стране», — заявил Николаев, а днем позже во время очередного заседания рабочей группы по защите прав участников долевого строительства добавил: «За время работы нашей рабочей группы нам удалось добиться значительной прозрачности жилищного строительного рынка. Мы будем дальше работать в этом направлении, добиваться, чтобы все работало исправно».

Однако участники рынка по-прежнему не уверены, какие именно инструменты обеспечат эту работу.

Между тем в середине января представители иркутских СМИ получили пресс-релиз, где перемены в жилищном строительстве прокомментировал Александр Якубовский, председатель Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ».

В числе прочего Александр Якубовкий заявил: «К счастью, Иркутская область не была в числе регионов-лидеров по количеству обманутых дольщиков. Но и у нас еще свежи в памяти проблемные объекты последних лет: это и «Иннокентьевская слобода», и ЖК «Порт-Артур», и объекты «Базис-Строй», «МолдРосс», и ряд других известных иркутских долгостроев.

Долгое время федеральные власти упрекали в том, что они должным образом не контролировали сферу долевого строительства. Да и все последние корректировки законодательства в этой части строительного бизнеса были, надо признать, чисто косметическими. Предложенный законодателями механизм проектного финансирования выглядит рациональным и отвечающим требованиям времени. Оценивая нынешний законопроект, я рассчитываю, что на строительном рынке, наконец, наступит порядок. Грядут серьезные перемены, государство готово вернуться к реальному контролю стройиндустрии. А значит, со временем мы должны забыть о таком постыдном явлении, как «обманутые дольщики».

Конечно, стоит ожидать, что часть региональных строительных компаний под грузом новых требований уйдут с рынка. С одной стороны, это будет сигнал оздоровления отрасли. Но в то же время мы в рамках иркутского отделения «ОПОРЫ РОССИИ» будем оценивать ситуацию и контролировать, чтобы под предлогом ужесточения правил строительства бизнес добросовестных застройщиков не «убивали» в угоду разным заинтересованным лицам. А также совместно со Сбербанком планируем проработать пилотный региональный проект по проектному финансированию строительства.

Главное, чтобы внедрение нового порядка строительства жилья с привлечением средств граждан прошло максимально безболезненно как для покупателей квартир, так и для строительных компаний. Особенно важно избежать спекуляций на рынке и неоправданного завышения цены квадратного метра. Надеюсь также, что создаваемый в рамках новой системы фонд защиты прав дольщиков стал реально действующим инструментом контроля за ходом строительства».

Актуальные вопросы при разработке схемы проектного финансирования жилищного строительства по мнению депутата Думы г. Иркутска, генерального директора ЗАО «УК «ВостСибСтрой» Виктора Ильичева

«Принятые законы и подготовленные законопроекты, регулирующие сферу долевого участия в строительстве многоквартирных домов, всецело направлены на защиту прав дольщиков. Защита прав граждан, безусловно, прямая обязанность государства. И проблема так называемых «обманутых» дольщиков требует решения. Но думаю, что решение этих проблем только через призму усиления контроля за процессом долевого строительства не даст качественного результата по наведению порядка в этой сфере.

Проектное финансирование рассматривается как альтернативный вариант долевому строительству, но вопрос состоит в том, какой эффект будет достигнут от этой замены? И какие компании смогут выжить и продолжить работу по новым правилам? Проектное финансирование даст дополнительную возможность банкам и надзорным органам контролировать денежные потоки средств граждан и застройщиков. И здесь важно не упустить, что, кроме механизмов контроля над средствами, документацией и платежами застройщиков, нужны действенные механизмы их поддержки.

Да, Минстрой России работает над сокращением разрешительно-согласовательных процедур, внедрены системы «одного окна» и т.п. Но при этом остается масса проблем у застройщика, которые ведут к высокой стоимости жилья и несоблюдению сроков строительства из-за кризиса неплатежей.

Время точечной застройки миновало, и сейчас территории осваиваются комплексно. В результате на застройщика ложится высокая нагрузка по строительству сетей, оплате технических условий, строительству социальных объектов, без которых жилье становится невостребованным.

На мой взгляд, законодателям необходимо уделить внимание проработке раздела Градостроительного кодекса, касающегося комплексной застройки территории с точки зрения его организации, технического и социального обеспечения. Так, сейчас для комплексного освоения площадки застройщик берет на себя затраты по подготовке градостроительной документации, разработке проектов социальных объектов для создания комфортной среды проживания, проектов автомобильных дорог и т.п. Никакой системы компенсации за социальные объекты, инженерные коммуникации и земельные участки под этими объектами, которые застройщик приобретает за свой счет, законодательно не существует. По сути, власти перекладывают решение этих задач на плечи застройщика.

Ресурсоснабжающие организации в свою очередь, глядя на то, что застройка будет осуществляться комплексно, стремятся выдать технические условия и рассчитать плату за подключение на всю застройку, и здесь в логике им не откажешь. Но застройщик эту плату должен внести заблаговременно, чтобы у ресурсоснабжающей организации была возможность построить объекты до подключения построенного жилья. В то же время застройщик, согласно существующим техническим требованиям, осуществляет ввод в эксплуатацию по блок-секциям, а не весь комплекс одновременно.

Таким образом, застройщик должен владеть немалой суммой средств, для того чтобы собственными силами произвести все эти затраты еще до того, как он начнет получать доход от продажи квартир. Именно такая схема заложена в новом законодательстве.

Эти вопросы должны учитываться при разработке схемы проектного финансирования полного жизненного цикла жилищного строительства».

Оптимальный баланс перед неизвестностью по версии заместителя генерального директора АО «ФСК «Новый город» Дмитрия Ружникова

«Мы, как, наверное, вся отрасль, сейчас стараемся максимально получить разрешения на строительство до вступления в силу нового закона. Готовы ли мы работать по новым правилам? Скажу честно: очень сложно быть готовыми к подобного рода изменениям, особенно если учесть тот факт, что такие законодательные инициативы проходят раз в год. Например, к вступлению в силу требований, принятых в 2016 году, мы тоже серьезно готовились — увеличили уставной капитал почти в три раза. А к сегодняшнему моменту эта норма была отменена.

И вот очередная реформа. Но до сих пор нет четкого понимания, каким образом должны работать застройщики, за счет каких ресурсов и механизмов. Закон говорит, как делать нельзя. А как нужно? Ищите выходы сами.

Ассоциация застройщиков, собрав обратную связь, не раз пыталась донести до первых лиц государства очевидное: у основной массы строительных компаний нет свободных денежных средств в том объеме, который бы позволил им с прежней динамикой осваивать новые площадки и вводить запланированные (в том числе и на государственном уровне) объемы жилья.

Очевидно, что в такой ситуации застройщики будут вынуждены обращаться в банки. Но разве банки готовы обеспечить тот объем финансирования, который сегодня потребляют застройщики? Или хотя бы процентов 70 этого финансирования? Банкиры говорят, что не располагают такими средствами и не могут вкладывать их в такую рискованную отрасль. Таким образом, проектное финансирование под большим вопросом и перспективы отрасли туманны.

Ясно, в первую очередь, то, что часть строительных компаний уйдет с рынка, часть — сократит объемы строительства минимум в два раза. Произойдет это, конечно, не сейчас, а в перспективе до 2020 года, тогда мы, на мой взгляд, увидим существенный дефицит новых жилых помещений по стране. А дефицит, как правило, приводит к росту цен, влечет за собой снижение качества, так как конкуренция небольшая. К тому же в цену «квадрата» придется закладывать и расходы, связанные с обслуживанием кредитов.

Не удивительно, что участникам рынка не совсем понятно, к чему закон в итоге приведет. Долевое строительство прямолинейно не отменено, но созданы условия для его «вымирания». А что дальше? Сомневаюсь, что все станет «комфортно» и «безопасно». Те, кто был нацелен на мошенничество, изобретут новые схемы. Те, кто честно и много строил, будут вынуждены ужаться. Кто нас, кто рынок поддержит?

Сейчас мы видим, что для «оборонки» создается специализированный банк. Если следовать этой логике, то нужен такой же специализированный банк, который будет разбираться в вопросах строительства. Он сможет снизить риски и обеспечить приемлемый процент при выдаче кредитов строительным организациям. Это позволило бы поставить кредитование застройщиков на поток. Будет ли создана такая финансовая структура? Не известно.

В любом случае ФСК «Новый город» готовится к новым нормативам, и мы продолжим строить. Сейчас у нас в работе 4 площадки: ЖК «Атмосфера» и «Рекорд» в Свердловском районе, и ЖК «Символ» и «Новый» — в Октябрьском. Есть планы по пятой площадке. Эти объекты вполне прогнозируемы и стабильны.

И, если вы спрашиваете меня, что делать потребителю, то совет простой. В настоящий момент процентная ставка по ипотеке довольно привлекательна. Пожалуй, мы имеем оптимальный баланс банковской ставки и цен на квартиры. В то же время коллеги по отрасли не скрывают: стоимость придется поднимать в ближайшее время, чтобы заблаговременно компенсировать будущие затраты. К тому же сейчас на рынке еще существует широкий выбор объектов, планировок и т.д. С большой вероятностью могу прогнозировать, что картина начнет стремительно меняться в перспективе двух-трех лет. Потому покупку квартир лучше не откладывать».