Приангарью пора всерьез задуматься о регенерации городов

Проект реновации территории Москвы сегодня на слуху. Мнения о нем, прямо скажем, неоднозначные. Это, впрочем, не отменяет самой сути проблемы. Она актуальна не только для столицы: здания советского периода ветшают, и к тому же, как говорят эксперты, дома 335-й серии не выдерживают никаких стандартов, когда дело касается сейсмостойкости. В Иркутской области это требование имеет особое значение.

В деловую программу недавно прошедшей в Приангарье Ярмарки недвижимости вошла дискуссия на тему «Девелопмент в Иркутске и области: шаг навстречу будущему». Она состоялась на площадке Сибэкспоцентра 2 ноября, основным организатором выступило Байкальское представительство некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Эксперты рынка, общественники и чиновники традиционно обсудили доклады по двум блокам: жилой и коммерческой недвижимости. Сфокусировались на проблематике и вызовах, вставших перед отраслью. Одним из главных акцентов стали вопросы реновации территорий. Обсуждали и перспективы проекта по так называемой «регенерации» города, связанные с заменой панельных домов 335-й серии. Речь о «хрущевках». В Иркутске и других городах Приангарья немало такого наследия индустриального домостроения советского периода, потому здесь большой потенциал с точки зрения регенерации городской среды. Неудивительно, что эта тема волнует девелоперов и застройщиков. В частности, еще в сентябре на форсайте Байкальского региона (деловой лагерь на Малом море) такую идею активно отстаивал Дмитрий Ружников, представляющий компанию «Новый город». Инициаторы проекта преподносят его следующим образом: назрела жизненно важная необходимость в регенерации устаревшей, таящей угрозу жилой застройки, а опыт Москвы поможет нам сделать выводы, учесть острые моменты и, сгладив их, воплотить проект в жизнь.

Угроза жизни?

На круглом столе во время Ярмарки недвижимости тему поддержала другая команда спикеров. Основным докладчиком стал Денис Воронов, председатель общественного движения «Регенерация города». Эксперт сразу же напомнил, что вопрос сейсмической небезопасности старых панельных домов 335-й и других старых серий давно «висит» в городе и области. Он не раз поднимался в СМИ и на профессиональных площадках.

«Интерес к этой теме возбуждается каждый раз после очередного землетрясения силой более пяти баллов, — заявил Денис Воронов. — Все сразу задумываются о том, что у нас в области, по разным оценкам, от 1 до 2,5 миллионов квадратных метров жилья, которое имеет дефицит сейсмостойкости. Мы понимаем, что землетрясение в 7-8 балов эти объекты вряд ли переживут. Потому что они строились по несколько другим требованиям. И сегодня стоит проблема замены либо ремонта таких зданий. Они выходили свой срок эксплуатации — как с технической точки зрения, так и с моральной. По-хорошему, конечно, их нужно заменять».

Участники дискуссии отметили, что в Приангарье и столице региона такая проблемная застройка очень плотная, а вероятность землетрясений довольно высокая. Как известно, сейсмическое движение на территории, прилегающей к Байкалу, довольно активное. Эксперты назвали цифру: в зону поражения в случае сильного землетрясения (более 7 баллов) попадает более миллиона жителей региона, их дома, скорее всего, будут разрушены. Денис Воронов для наглядности напомнил о печальном опыте города Нефтегорска, который был стерт с лица земли.

Владимир Ковалев, руководитель аппарата уполномоченного по правам человека в Иркутской области, тоже возмущен, что проблема обсуждается более 20 лет, «эпизодически вопрос поднимается, потом затухает, и ничего не происходит». Между тем, по словам Ковалева, уполномоченный по правам человека в Иркутской области Валерий Лукин с 2014 года в своих докладах уделяет этой теме значительное место. К сожалению, обращения уполномоченного не привели к движению в сторону замены жилого фонда.

«Если обобщить, то примерно каждый двенадцатый житель области живет в панельных домах, которые имеют дефицит сейсмоустойчивости, — сказал Владимир Ковалев. — Этот факт реально угрожает жизни людей. В случае серьезного землетрясения может погибнуть порядка 180 тысяч человек».

Вероятность катастрофы в Иркутске сложно оспаривать. Гипотетически «тряска», конечно, возможна. Актуальность проблемы панельных домов никто во время круглого стола особо не опровергал. Но, чтобы ее решить, придется преодолеть ряд серьезных препятствий.

Программа есть. Финансов нет

Денис Воронов упомянул, что реновация идет в городах, которые имеют в бюджете достаточный запас средств. Их хватает на замену домов не только 335-й, но и других ставших проблемными серий. Муниципалитеты Приангарья, очевидно, не имеют подобного финансового ресурса. У области тоже нет денег на реализацию столь масштабного проекта. Потребуется сотня миллиардов рублей, а то и больше.

Быть может, собственники жилья в проблемных домах могли бы инвестировать в их восстановление или замену? Руководитель аппарата уполномоченного по правам человека в Иркутской области считает, что в большинстве своем в «хрущевках» живут люди, которые «экономически не состоятельны». Это либо те, кто получил квартиры в 60-70-е годы прошлого века, либо их наследники.

«Те, кто перешел в класс более обеспеченных людей, свои жилищные условия улучшили и покинули эти дома», — считает Владимир Ковалев.

Между тем, напомнили участники дискуссии, в России разработана и действует федеральная программа «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах Российской Федерации на 2009-2018 годы». Вот только Иркутская область пока так и не увидела серьезных денег в рамках этой ФЦП. А Дальнему Востоку, например, они выделялись. По словам чиновников, от Приангарья тоже направлялись заявки — регулярно, но безуспешно.

Но отсутствие финансирования — не единственное препятствие на пути к регенерации города.

Просто не будет

Инициаторы проекта, а также представитель БГУ, заведующий кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью, Сергей Астафьев обратили внимание на тот факт, что панельные дома нужно тщательно проинспектировать, по результатам мониторинга ранжировать. Они и строились по-разному, и эксплуатировались не одинаково. Поэтому, по выражению Дениса Воронова, «мы не можем выравнять температуру по палате».

Большие сложности для регенерации касаются и правового аспекта. «Мы беседовали с коллегами из других стран, где также нужно заменять старое жилье советского периода. Но там не было такой массовой приватизации с возникновением огромного количества собственников квартир, — рассказал Денис Воронов. — Объекты приватизировались какими-то кооперативами, управами. То есть сейчас существует некий коллективный собственник, который может принимать решения. У нас собственность «размазана», и это огромнейшая проблема».

Неудивительно, что при таком количестве людей, которые могут как поддержать, так и воспротивиться реновации, с ними нужно проводить разъяснительную работу. Практика показывает, что замена старого жилья на новое, отселения и переезды проходят не гладко. «Мы должны разъяснять жителям, что их дома сегодня небезопасны, — упомянул в финале своего доклада председатель общественного движения «Регенерация города». — Но мы не хотим никого напугать».

Действительно, преждевременную трагедию вокруг устаревших «панелек» создавать не нужно. Эту мысль высказал Денис Быков, генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области. «Нужно планомерно решать задачу. Подключить экономистов, науку, — считает он. — И то, что внимание к этой проблеме сегодня такое глобальное, — это уже результат. Полагаю, он приведет к эффективным решениям».

Многие участники круглого стола, чтобы сдвинуться с мертвой точки, посоветовали активнее давить на федеральный центр. Только при поддержке Москвы, вероятно, удастся перейти от совещаний к практике регенерации городов Приангарья. Это, пожалуй, единственный шанс реально обновить огромные городские территории. И даже если недостаточная сейсмоустойчивость — всего лишь повод, почему бы его не использовать?