Эксперты прокомментировали ситуацию на рынке недвижимости

Круглый стол по девелопменту в Иркутске и области объединил 14 основных спикеров и десятки экспертов в сфере недвижимости, которые тоже активно участвовали в дискуссии, комментировали ситуацию на рынке недвижимости, обозначали наиболее острые проблемы и предлагали механизм их решения. К диалогу в этот раз подключились и общественные эксперты. Редакция «АН» попросила присутствовавших на мероприятии поделиться впечатлениями и тезисно обрисовать главные темы, которые сегодня волнуют как участников рынка, так и жителей области.

Сергей Астафьев, заведующий кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета.

У меня было несколько причин для выступления на круглом столе, проходившем в рамках Ярмарки недвижимости в Иркутске. Прежде всего было жалко выбрасывать в корзину исследование, которое мы провели со студентами по обследованию 25 домов на бульваре Постышева в 2015 году (бесплатно и по просьбе Министерства строительства Иркутской области). С тех пор я везде повторяю, что необходимо провести полное визуальное обследование домов, с составлением соответствующих актов и уже на их основе принимать решения о том, какие дома есть смысл подвергать инструментальному контролю, а какие могут быть отремонтированы в рамках программы капитального ремонта дома. Пока ничего не происходит. В рамках форсайта на Байкале тема регенерации города тоже поднималась, она оказалась животрепещущей, и идея нашла много сторонников.

Российская Гильдия управляющих и девелоперов — сильная организация, и представитель ее иркутского подразделения Илья Круговых является эффективным девелопером. Мне был интересен взгляд девелоперов на опыт Москвы по реновации подобных пространств, а также позиция девелоперов по поводу Иркутска.

Единственное, в чем может противоречить взглядам девелоперов наше исследование — для них предпочтительнее массовый снос и полное переосмысление пространства. А с точки зрения ограниченного бюджета необходимо обладать более точной информацией о качестве зданий. Если среди группы домов одно является аварийным, то решать проблему нужно точечно, по этому дому. Это не означает точечную застройку, это может означать просто расселение, снос здания и проектирование на этом месте нового парка или сквера.

Конечно, Денис Воронов (хоть и мой содокладчик на круглом столе) несколько сгустил краски, когда сказал об информировании населения о качестве домов. Один круглый стол паники не посеет, но тем не менее в соцсетях люди стали интересоваться возможностью проведения выборочного анализа состояния дома за счет самих жильцов. По принципу «кто осведомлен, тот вооружен».

Отмечу, что на круглом столе присутствовали крупные застройщики, депутаты, представители министерства строительства. Они в очередной раз слышали о необходимости проведения анализа домов. Надеюсь, хоть в этот раз мы будем услышаны, и на данную масштабную работу (хотя бы по городам Иркутск и Ангарск) найдутся какие-то грантовые деньги, которые можно выделить проектной группе преподавателей и студентов из Байкальского университета и из Иркутского технического университета. Тогда мы сможем оперативно провести визуальный осмотр и дополнить интерактивную карту домов 335-й серии, о проблемах которой много говорилось на мероприятии.

Ольга Пономарева, event-продюсер, маркетолог.

Бурное обсуждение получили вопросы о реновации домов. Многие жители города не информированы о том, что определенная серия домов уже не то что непригодна для жилья, а попросту становится опасной. Проблема в том, что в домах квартиры приватизированы, и, по сути, ремонт дома — это дело собственников жилья. Но наши граждане по сей день рассчитывают на государство, не задумываются, что теперь это их собственность. Представители ИРГТУ сообщили, что делают карту города с обозначением таких домов. Фонд капитального ремонта всех присутствующих заверил, что они держат вопрос на контроле. Но, конечно, этих денег хватает только лишь на поддержание таких домов. Услышанная цифра по домам, которые необходимо реновировать, удивила: это годовой бюджет всей Иркутской области.

Еще один острый вопрос — это, конечно же, закон о долевом строительстве. У меня лично вызвало удивление то, что через три года этого механизма в нашей стране не будет совсем. Это, по словам застройщиков, повлечет за собой удорожание жилья минимум на 20%. А вот общественные эксперты, прикинув, что благоустройство площадок вокруг домов также ляжет на конечного потребителя, заговорили, что удорожание составит минимум 40%. Раньше, оказывается, застройщик имел право тратить деньги на благоустройство текущего строящегося жилого комплекса с других объектов, а теперь это будет считаться нецелевым расходованием. Получил деньги на строительство на конкретном куске земли — все, что выходит за пределы границы, уже трогать нельзя. Представители строительного бизнеса, конечно, бьют тревогу, но в итоге им придется подстраиваться под действующий закон. А пострадают, как всегда, конечные потребители, то есть мы с вами. Квартиры можно будет купить в построенном доме, за наличные или в ипотеку. С другой стороны, кто знает, может это и к лучшему — не будет вариантов у мошенников обманывать дольщиков.

Дмитрий Салко, блогер, директор агентства интернет-маркетинга «Диагран диджитал».

Было несколько интересных для меня тем. Представитель администрации высказался об агломерации. К сожалению, фокуса в этом направлении нет, в будущем это не сулит ничего хорошего, и регион начинает проигрывать соседям, где эта работа проделана.

Также обсуждали отмену «долевки» — ее отменят, и нас ждет рост цен. Отмену аргументируют числом обманутых дольщиков, но на практике оказалось, что их не так уж и много и их число не увеличивается. В то же время я верю, что уход от долевого строительства повысит уровень качества предложения от застройщиков — хорошие общественные пространства, квартиры с отделкой. Этого всего сейчас нет.

Обсуждали и снос старого жилья. Оказывается, многие хрущевки не переживут более-менее сильного землетрясения, которое у нас вполне возможно. Была государственная программа по сносу этого жилья, но Иркутская область «пролетела мимо». Сильного лоббиста от региона по включению в программу нет, как я понимаю, фокус на этом тоже отсутствует. Даже толком не проведено исследование состояния домов. Проблема сложная, в том числе и с точки зрения законодательства. И еще большой вопрос — что будут строить на месте снесенных домов? Многоэтажные гетто или что-то еще? Понимания ни у кого нет.

В свою очередь «Востсибстрой» показал новый подход к проектированию инфраструктуры вокруг создаваемых им районов — развязки, школы, детсады, поликлиники. Какие-то проекты делаются даже в сотрудничестве с иностранными архитекторами. Подход хороший и правильный. Но пока что это только подход: как, на какие деньги и кем это будет реализовано — вопрос открытый. Хотелось бы, чтобы это, как часто бывает, стало не рекламными обещаниями, а реально воплотилось.

Михаил Сигал, генеральный директор компании «Восток Центр Иркутск».

Очень важно, что подобные круглые столы проходят у нас в Иркутске. Их ценность в том, что проходит обсуждение всего спектра вопросов, актуальных для строительной отрасли в кругу профессионального сообщества, представителей власти, специалистов в аналитике и технологии продвижения, а также, что особенно важно, потребителей.

В рамках прошедшего круглого стола все темы были мне интересны, но, к сожалению, не все обсуждения я смог посетить. Но могу сказать, что особенно важными и актуальными, по моему сугубо субъективному мнению, был доклад Дениса Воронова о домах с неполным каркасом. Они реально опасны для проживания, а их реновация невозможна без привлечения федеральных денег. А для актуализации действительно важно об этом говорить на всех площадках, ведь за проблемой стоят жизни сотен тысяч жизней. Я сам давно и хорошо знаком с этой проблемой, два-три года мы обсуждали ее со многими представителями власти, буду и далее поддерживать инициативу, направленную на решение этой проблемы.

И, конечно же, важную тему ФЗ-214 и 218 затронул Дмитрий Ружников. Действительно не ко времени федеральное правительство вносит столь радикальные изменения в действующее законодательство, регулирующее взаимоотношения между застройщиком и инвестором. Сейчас период, когда многие застройщики ослаблены кризисными последствиями трех последних лет. Это, безусловно, приведет к увеличению стоимости нового жилья, снижению объемов жилищного строительства на два-три года, возможно и на пять. А проблему существования преступных схем, думаю, таким образом не решить — просто будут другие схемы. К числу «обманутых дольщиков» могут добавиться люди, которые не смогут получить квартиры от застройщиков, потому что те не осилят переходный период. Такой риск очевиден. Хотя переход к формату предложения готовых квартир мы в АО «Восток Центр Иркутск» давно рассматривали в стратегии развития компании. Было это еще в 2014 году, но кризис нам помешал. Сегодня в рамках ЖК «Стрижи» мы строим одну из блоксекций, не продавая квартир «на этапе котлована», пробуем переформатироваться сразу. Ведь при реализации проектов развития застроенных территорий — это единственно возможный вариант застройки, а у нас готовится к старту ЖК «Стрижи Сити» на улице Лызина.

Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости.

Я считаю полезным любое мероприятие, где можно получить свежую информацию от участников рынка, пообщаться с коллегами, друзьями, конкурентами, обсудить текущую ситуацию, обменяться новостями. И круглый стол в рамках ярмарки недвижимости — это как раз такая площадка.