Что нам стоит дом построить?

Строительная отрасль Волгоградской области и России в целом переживает довольно трудные времена. Денег у населения становится всё меньше, и застройщики почувствовали это одними из первых – покупательский спрос на жильё неумолимо падает. Что же происходит на рынке недвижимости Волгоградской области, каковы тенденции его развития? Что сегодня нужно знать мечтающим улучшить жилищные условия?

Не кажется смешным…

Недавно любитель катать собачек корги на собственном самолёте вице-премьер Игорь Шувалов с растерянной улыбкой на лице сказал: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья». Речь шла о двадцатиметровых квартирах, одну из которых Шувалову только что показали. Между тем, тот или иной тип жилья в России часто называется в честь главы государства, при котором он получил распространение. И вот такие клетушки в последнее время по аналогии со сталинками, хрущёвками и брежневками в народе прозвали путинками. В пользу какого правителя говорит сравнение этих типов жилья, мы предоставляем решить читателям.

Без сомнения, своей популярностью квартиры 20-25 кв. м. обязаны социально-экономической ситуации в стране, которая сложилась не без участия господина Шувалова. Так что его смех – это смех над результатами собственного труда. И это не «красное словцо»: рынок недвижимости – важный индикатор макроэкономической ситуации в стране, которая по всем показателям далека от благополучия. Мы так и не перешли к устойчивому росту экономики, финансовые резервы государства тают, безработица растёт, реальные и даже номинальные доходы населения падают... Всё это просто не может не оказывать негативный эффект на сферу недвижимости, ведь квартиры – не хлеб, к предметам первой необходимости не относятся. А снижение спроса на жильё по принципу домино бьёт по строительным организациям. Что удерживает региональный рынок недвижимости на тонкой ниточке между жизнью и смертью?

Дёшево и сердито

Все последние годы предложение на рынке жилья смещается в сторону малометражных квартир. Последняя перепись населения показала, что в целом по жилому фонду преобладают двухкомнатные квартиры – 40%, затем идут «трёшки» – 29%, и однокомнатных тоже 29%.  В Волгограде такое положение дел пока сохраняется. Так, по итогам 1 квартала 2016 года среди 20 крупнейших российских городов, в которых проживает 55% городского населения, Волгоград занял неожиданное 2 место после Москвы по доле двухкомнатных квартир в структуре предложения. А вот по доле «однушек» в новостройках мы заняли 17 место.

Это кажется довольно странным, ведь в последние годы структура предложения нового жилья меняется: «однушек» в новых домах примерно 38%, двухкомнатных 34%, трёхкомнатных – 23%. Доля же многокомнатных квартир составляет 5% против 8% в целом по жилому фонду, и наибольшее их предложение, что логично, в богатых Москве и Питере. А вот в регионах, в которых больше всего строится жилья эконом-класса, и доля малогабаритных квартир высока.

Как же интерпретировать эти показатели? Получается, застройщики игнорируют неважнецкое социально-экономическое положение нашего региона и не желают следовать общим тенденциям к снижению комнатности и метражности нового жилья? Или, может, не такое оно у нас и неважнецкое? Более убедителен первый вариант, и косвенным свидетельством этого служат цены. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Волгограде составляет 1,858 млн рублей, и это 16 место из 20 городов, а стоимость двухкомнатной – 2,43 млн, и это тоже 16 место. Т.е. цены у нас сравнительно невысокие. Более того, мы находимся в числе лидеров по темпам падения цен: за год они снизились на 11%.

Помощь под проценты

Так рынок реагирует на экономический кризис и снижение платёжеспособного спроса. И если динамика сохранится, увеличение доли малогабаритного жилья не заставит себя ждать. Ведь в убыток себе застройщики работать не будут, они и так переживают сегодня непростые времена: банкротства строительных компаний – явление частое. Поэтому желание строить высотки, напичканные клетушками, вполне понятно: застройщик несёт серьёзные расходы на аренду земли, подведение коммуникаций, постоянно дорожающие стройматериалы, а кредиты у нас в стране дороги. Первое время после девальвации рубля банки их практически не выдавали, а сейчас выдают, но проценты очень уж велики.

Зато ситуация с кредитами населению несколько стабилизировалась: государство в 2016 году продлило программу субсидирования ипотеки, в результате чего объём выданных кредитов за полугодие вырос по отношению к аналогичному периоду 2015-го на 44%. Президент недавно даже призвал население вкладывать в недвижимость, намекая, что ценам и ставке ипотеки снижаться уже некуда. Только вот даже такие выгодные сравнительно с тучными годами условия могут для многих сограждан оказаться неподъёмными в условиях кризиса. Поэтому мы бы не рекомендовали сломя голову бежать в банк. Как минимум, нужно просчитать свою платёжеспособность на несколько следующих лет, как бы сложно это ни было в условиях нынешней нестабильности.

Пределы точечности

И всё же застройщикам хотелось бы получить более существенную помощь от государства, нежели стимулирование спроса путём рискованного кредитования. В частности, необходимо создавать условия для комплексного освоения новых территорий. Точечно вставлять гигантские «свечки» в неподходящую для них городскую среду, на первый взгляд, привлекательное занятие, но и не панацея. Во-первых, хороших мест в существующей среде остаётся всё меньше. Во-вторых, свечки увеличивают нагрузку на инфраструктуру, что приводит к разнообразным проблемам – от коммунальных аварий до очередей в детские сады. А в-третьих, на фоне нашего города гиганты выглядят просто непривлекательно: говорить в их случае о красоте архитектурных решений не приходится.

Поэтому не удивительно, что, хотя строители таких высоток идут в фарватере большинства тенденций, подобные объекты сплошь и рядом замораживаются до лучших времён. Прокатитесь по городу, и вы увидите множество одиноких кранов, словно повесивших носы над угрюмыми коробками, покинутыми жизнью. Их обилие – довод в пользу того, что долевое строительство сейчас – не лучшее решение. Хотите купить жильё – ждите сдачи дома, ведь количество нераспроданных и ушедших на вторичный рынок квартир так велико, что общий объём предложения вырос за год на 28%. Есть из чего выбрать.

Масштаб как секрет выживания

Но вернёмся к комплексному освоению территорий. Здесь-то государство и может помочь чем-то существенным. Например, в марте этого года был принят областной закон, согласно которому застройщик с инвестиционным проектом более чем на 100 млн рублей получает землю в аренду без торгов. Существует прецедент, когда такую льготу дали застройщику в обмен на благоустройство одной заброшенной территории. Вспомним и программу «Жильё для российской семьи», по которой малообеспеченные сограждане могут получить жильё эконом-класса. Волгоградская область в этой программе активно участвует: на конец июля 2016 года в реестр участников внесено 2400 семей региона.

В итоге достаточно динамично развиваются именно проекты комплексной застройки: например, «Родниковая долина», «Новый свет», «Бейкер-стрит», «Парк Европейский» и т.д. Не все из них относятся к эконом-классу, но всё же от такой формы застройки выигрывают все. Застройщики за счёт масштаба обеспечивают финансовую устойчивость. Потенциальные покупатели получают в «довесок» социальную инфраструктуру. Обычные горожане не испытывают неудобств от точечной застройки. А власти могут обеспечить себе хорошие показатели объёмов сданного жилья, что является важным индикатром социально-экономического развития региона. Так, по данным комитета строительства области, за первое полугодие 2016 года объём ввода многоквартирных домов увеличился на 42%. Не будем забывать и про налоги, которых за полгода строители перечислили в бюджет 2,8 млрд рублей, что на 18,9% больше, чем за первую половину 2015-го. Правда, есть важный нюанс: строительство индивидуальных домов сильно просело, из-за чего общий объём сданного за полгода жилья составил лишь 75% по отношению к тому же периоду прошлого года.

В общем, как мы и говорили в начале, малогабаритное жильё в многоквартирных домах отвоёвывает всё большую долю у комфортного индивидуального жилья: «путинка» стремительно становится пределом мечтаний многих волгоградцев. И даже такое предложение находит всё меньший спрос. Если нынешняя динамика сохранится, очень скоро о высоких показателях эффективной работы власти можно будет забыть.

Константин СМОЛИЙ