Уральский прецедент
14 мая 2015, 13:34 [ «Аргументы Недели. Екатеринбург» ]
Все началось с того, что администрация Екатеринбурга надумала построить в районе ТРЦ «Радуга-парк» новую дорогу и в октябре 2014 года решила изъять под муниципальные нужды участок земли, на котором находится многоквартирный дом (Чердынская, 53).
Между жильцами и чиновниками сразу же возникло «недопонимание». Еще бы, ведь те, у кого квартиры не были приватизированы, получили хорошие квартиры на Московской, а вот собственникам «повезло» меньше – им предложили выкупную стоимость их имущества.
Непонятно, из каких критериев исходили привлеченные чиновниками эксперты, но, к примеру, квартира в 46 кв. м была оценена в 3,4 млн рублей, другие квартиры – и того меньше. Понятно, что ту же «двушку» за такие деньги купить будет проблематично. А уж аналогичную по площади квартиру – практически невозможно.
Собственники-«бунтари» обратились за помощью к специалистам группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ». Проанализировав ситуацию, те пришли к выводу, что администрация города должна компенсировать собственникам не только стоимость квартиры и убытки, связанные с переездом, но и стоимость доли в праве собственности на земельный участок, на котором располагается дом.
– Земельный участок имеет отдельную ценность и функционал в отличие от остального общего имущества многоквартирного дома (лестницы, подвалы и площадки), его можно использовать отдельно от жилых помещений (сдать в аренду, построить дополнительные площади и пр.), – объяснил руководитель отдела договорной и хозяйственной практики компании Александр Малмыгин. – В отличие, например, от определения рыночной стоимости квартиры для ипотеки, при определении выкупной стоимости при изъятии жилого помещения данная стоимость носит компенсационный характер и должна максимально компенсировать собственнику потери от изъятия всего имущества. Наша позиция заключается в том, что не участок (который не имеет самостоятельной ценности), а именно доля в праве собственности на земельный участок может быть самостоятельным объектом оценки и должна учитываться при изъятии. То есть оценщик должен определить стоимость квартиры с учетом стоимости принадлежащей ответчику доли земельного участка. Однако это невозможно определить, не выводя ее отдельно.
Необходимо отметить, что в российской судебной практике подобных прецедентов, в общем-то, и не было до этого момента. Странно, но почему-то никому из собственников, видимо, и в голову не приходило затребовать компенсацию и за землю тоже.
Естественно, чиновникам из «Серого дома» эта идея пришлась, мягко говоря, не по вкусу. Ведь размер компенсаций в этом случае вырастет, и существенно.
Последние полгода юристы ГК «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» провели в судах различных инстанций.
В суде первой инстанции удалось увеличить выкупную стоимость на 400 000 рублей, однако суд не учел стоимость земельного участка. Вышестоящий суд изменил это решение и обязал мэрию дополнительно выплатить собственнику стоимость доли на земельный участок. Итоговая выкупная цена составила уже 4,6 млн рублей.
Всего в ГК «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» обратилось шесть собственников жилья. По всем уже приняты положительные решения, и более того – двое уже получили свои деньги.
Интересно, что один из исков дошел в ходе апелляций даже до Верховного суда и высшая судебная инстанция согласилась с требованиями граждан. Таким образом, благодаря этому решению Верховного суда в России может сложиться новая судебная практика и в следующих тяжбах истцы будут ориентироваться на опыт свердловских юристов!
Конечно, на деле не все так гладко, как хотелось бы. Администрация Екатеринбурга почему-то не спешила исполнять решение судов, подавая одну апелляцию за другой (однако с каждой следующей инстанцией размер компенсаций лишь увеличивался). В настоящее время юристы ГК «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» подали жалобы в прокуратуру по поводу неисполнения решения суда, а также – подготовили иски о взыскании процентов за пользование присужденными денежными средствами.
Сергей Мальцев