Коммунальные квартиры оказались на редкость живучим образованием и на 20 лет пережили советский строй. Даже власти богатой Москвы планируют полностью избавиться от коммуналок к 2018 г., а в Петербурге – к 2020 году. Но эксперты уверены, что этого не произойдёт. Количество коммуналок снижается медленно, а на месте расселённых квартир возникают новые. Кто-то от нужды сдаёт комнату в своей отдельной квартире, кто-то снимает жильё в складчину, а кто-то просто не хочет расселяться, потому что соседи ему удобны.
Вопрос стоял об уплотнении
В 1999 г. Госкомстат насчитал в России 746 тыс. коммунальных квартир. Цифра вызвала в обществе всплеск сарказма: Михаил Горбачёв в своё время обещал каждой семье по отдельной квартире к 2000 году. В XXI веке статистика по коммуналкам на федеральном уровне больше не велась. Но даже в богатой Москве с 1999 по 2009 г. количество квартир-колхозов сократилось со 115 до 70 тыс., и в них продолжают существовать 180 тыс. столичных семей.
В регионах и таких сведений нет. Лишь по частным объявлениям можно проследить, что в любом крупном городе коммуналки стоят очень недёшево. Например, в Казани объявления об аренде комнат – это около четверти рынка. Аренда комнаты стоит 5–7 тыс. руб. месяц, покупка – 700–900 тысяч. В Новосибирске комната обойдётся в 500–700 тысяч. Даже в Дзержинске, считающемся одним из самых загрязнённых городов России, дешевле 400 тыс. руб. каморку не найти. А ведь там зарплата 20–30 тыс. руб. считается хорошей, а цены на продукты ненамного ниже столичных.
– Сколько россиян живут в коммуналках, даже оценить сложно, – говорит экономист Андрей Близнец. – В Москве на одну квартиру приходится в среднем 4–5 комнат, а в Питере встречаются экземпляры по 38 комнат! Распространена ситуация: квартира на 10 комнат, живут в трёх, владельцы остальных неизвестно где – не появляются и не сдают в аренду. Или наоборот: прописано пять человек, реально живёт пятьдесят – за счёт приезжих рабочих. Но даже если исходить из московского «минимума» в 7–8 жильцов, получается, что в масштабах России проживают в коммуналках 5–6 млн. человек. В общежитиях предприятий – ещё столько же. Это не считая студентов. Итого до 20 млн. россиян не имеют собственного туалета.
По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, пустуют свыше 19 тыс. комнат в коммунальных квартирах, из которых 5 тыс. не приватизированы. Власти разработали новую программу расселения (первая без особого успеха завершилась в 2003 г.). Участвовать в ней можно, если вы проживаете в столице не менее 10 лет, не ухудшали жилищных условий в последнюю пятилетку, имеете договор социального найма на свою комнату и никто из членов вашей семьи не владеет отдельной квартирой. Теоретически квартира может попасть в программу, если хотя бы одна комната в коммуналке не приватизирована, но шансы очень невелики. При этом все до одного жильцы квартиры должны дать согласие на расселение. А это не так и очевидно – коммунальный дух россиян очень высок.
Всем миром
Над этим можно смеяться, но для пожилых людей коммуналка – это способ сохранить привычный советский уклад. Кто-то пошёл в магазин – вся квартира делает заказы. Во время отлучек оставляют соседям ключи, чтобы полили цветы и покормили кошку. Или живут, например, в коммунальной квартире молодая семья с маленьким ребёнком и одинокая бабушка. Бабушка не хочет оставаться одна, ей важно с кем-то поговорить, а молодым удобно знать, что соседка всегда посидит с ребёнком, заберёт его из садика и по доброте душевной сварит им суп.
– Причин, по которым жильцы коммуналок не хотят разъезжаться, десятки, – говорит агент по недвижимости из Петербурга Олег Сухоруков. – Старики отказываются наотрез от новых «однушек» на окраинах, потому что «здесь родились» или «есть, у кого стрельнуть покурить». Многие насмотрелись криминальных репортажей и уверены, что в ходе сделки их обманут или убьют. Есть тёмные пенсионеры, которые хотят за свою комнату миллион долларов, «потому что это центр». В Питере бурный процесс расселения коммуналок завершился в конце девяностых и затронул преимущественно «золотой треугольник» между Невой, Фонтанкой и Мойкой. Сегодня остались густонаселённые квартиры с окнами во двор, с которыми агентства не хотят связываться. Как их расселять, если один владелец сидит, второй – в Израиле, третий – в дурдоме, и надо собрать сто справок о том, что мы его не обманем? И даже когда со всеми договорился, какая-нибудь бабка вдруг заломит тройную цену.
В Петербурге на май 2012 г. насчитывалось 103 тыс. коммуналок, в которых живут около 700 тыс. горожан – больше, чем в других российских городах. Из бюджета на программу расселения выделяется 1 млрд. руб. ежегодно. Эксперты сходятся на том, что до 2016 г. удастся расселить не более 40 тыс. человек. В Нижнем Новгороде, где активно расселяют старые деревянные здания, число коммуналок почти не сокращается: люди с невысоким достатком тут же образуют в отдельных квартирах общественные.
– На месте старых коммуналок появляются новые, – говорит адвокат Артём Сагитов. – Люди продают комнаты в своих квартирах, когда задушили кредиты или срочно нужны деньги на лечение. При распаде семьи общее жильё делят на доли. Или кто-то умер, а его квартира делится на доли между наследниками. А иногда проблему создают чиновники. Например, на проспекте Наставников в Петербурге существует жилой дом 137-й серии, перепланированный когда-то из общежития, на 202 отдельные квартиры: по 1–2 комнаты с кухнями и санузлами. От общаги остались формальный статус да вахтёрша на первом этаже. И вдруг районные власти постановили, что каждый этаж дома – это коммуналка в 38 комнат. Представьте себе реакцию людей: у них вместо реально существующей квартиры – комната в огромной «Вороньей слободке». Это же не продать и не поменять! Спрашивается, зачем власти так поступили? Вероятно, чтобы участвовать в программе расселения коммунальных квартир.
Несмотря на все неудобства, жилплощади в коммуналке и в отдельной квартире мало отличаются по цене.Например, в центре Москвы «квадрат» в коммуналке стоит 200–240 тыс. руб., в хрущёвках на окраине – 130–150 тысяч. 12-метровая комната в спальном районе обойдётся около 2 млн. руб., а на первом этаже барака в Тёплом Стане – всё равно не меньше миллиона. При бешеных ценах на недвижимость, превышающих среднеевропейские в 2–3 раза, для многих граждан коммуналка – единственный способ обрести своё жильё в столице. Большинство из них рассматривают покупку комнаты как промежуточный этап, но остаются в ней надолго.
– Кое-кто думает, что коммуналка похожа на фильм «Покровские ворота»: весело, дружелюбно, – говорит Виктор, менеджер в системе ЖКХ Петербурга. – Но в них часто концентрируется дно общества: уголовники, пьяницы. От таких соседей бегут снимать жильё, а свою комнату не сдать и не продать. Отчасти поэтому так много нежилых комнат в коммуналках, владельцы которых неизвестно где. Программа расселения сама по себе коммунальная, её участник всегда зависит от соседей. За программой нет государственной политики, направленной на нормализацию цен и индивидуальную работу с жильцом.
Почему в России такие высокие цены на жильё? Люди из риелторского бизнеса рассказывают, что треть рыночной стоимости надувается из-за взяток, которые строители платят чиновникам за всевозможные согласования. Вторая главная причина: в противовес этим ценам государство так и не создало доступной ипотеки. Именно её появление после Второй мировой войны стимулировало строительный бум и жилищную кооперацию, а придумывать специальные программы расселения коммуналок не потребовалось. Небольшой процент семей, которым нравится жить вместе, есть в любой столице Европы.