Вслед за дорожающей недвижимостью в Москве, где средняя стоимость квадратного метра перевалила за 3500 долларов, погнались цены в регионах. Что будет дальше?
В НАСТОЯЩЕЕ время практически во всех городах России наблюдается рост цен на рынке жилья. Фонтан нефтедолларов, бьющий в сердце России – Москве, растекается по регионам. Сильнее всего волны отзываются в крупных городах с развитой инфраструктурой и промышленностью типа Екатеринбурга, Новосибирска. В них рост составил свыше 30%. Однако отголоски доходят и до таких «сонных» городов, как Ульяновск – рост 16%.
Большинство городов тянутся за столичным мегаполисом. Сроки отставания от него и сила роста у них разные. Точка отсчета – 2002 г., когда стала дорожать нефть. Первой «рванула» Москва. Через 3 месяца последовала Московская область. Через 6 месяцев – Санкт-Петербург и другие города-миллионники. Через год – остальная Россия.
Когда в 2004 г. начался бурный отток капитала за рубеж, в Москве и Московской области цены остановились, в Санкт-Петербурге упали на 15%, а в регионах, наоборот, продолжали расти – нефтедолларовые ручейки по инерции все еще текли.
Стоит отметить, что помимо нефтедолларов цены подгоняет и растущий платежеспособный спрос, как результат развития экономики страны. Ширится ипотечное кредитование, увеличивающее количество покупателей. Пример такого фонового роста – Ульяновск, которому от нефтяного пирога практически ничего не достается.
Впрочем, федеральные факторы могут и не действовать. Большую роль играет ситуация внутри региона. Там, где мэр воюет с губернатором, инвесторы вкладывать деньги в жилье не спешат. И цены не растут. А где-то махрово цветет коррупция, и площадки под строительство монополизированы чиновниками и близкими им фирмами. Там может быть жуткий дефицит на квадратные метры.
Несмотря на бурный взлет за прошлые годы, по моим прогнозам, цены будут расти и дальше. В 2006 г. в Москве квадратный метр подорожает на 34%, но общий рост за год не выйдет далеко за 36%. Другие же города могут попытаться повторить столичный рост прошлого года – 36%. После этого рост замедлится, и в ближайшие три-пять лет установится «стабильный» умеренный подъем – 10-15% в год.
Предпосылки следующие. Увеличивается количество квартир, продающихся на вторичном рынке. Значит, продавцы уже не ждут особого подорожания. Приняты поправки в закон о долевом строительстве, упрощающие жизнь застройщикам. Соответственно, станет строиться больше квартир. И последнее – усилился отток капитала: за два последних квартала за рубеж «ушло» 8,6 млрд. долларов.