К началу июня дачи уже готовы к лету: грядки вскопаны, растения посажены, деревья подрезаны… И вот наступает самая неприятная часть загородного быта: снова пора заниматься документами на землю, на дом. Несмотря на «дачную амнистию» и все подобные ей акции государства, по данным социологов, россиянин тратит на оформление таких бумаг в среднем 1,5–2 года. Почему? Об этом редактор отдела социальных проблем «АН» Дарья Мартынкина беседует с кандидатом юридических наук, одним из ведущих специалистов по земельному праву Московской государственной юридической академии Ольгой РОМАНОВОЙ.
- Ольга Александровна, почему в нашей стране вообще появилась такая проблема, как переоформление земли в собственность?
– Это наследие советских времен. Тогда вся земля была в государственной собственности. Гражданам она выдавалась исключительно в пользование для разных целей, причем в зависимости от цели пользование могло быть бессрочным или временным. После признания российским государством частной собственности на землю у граждан появилась возможность переоформить свои права. Те, кто фактически пользуется участками, которые были предоставлены им до 30.10.01 для личных целей, могут оформить их в собственность. Для этого не надо получать специального разрешения местных властей. Но необходимо иметь документ, на основании которого был предоставлен участок, а также его кадастровый паспорт. Граждане порой сталкиваются с существенными трудностями при переоформлении прав: те нюансы, которые в советское время не имели никакого значения, сегодня начинают играть определяющую роль.
– Например?
– Одна из проблем связана с документами, которые необходимо предоставить для государственной регистрации права собственности на участок. Такие документы называют правоустанавливающими, или землеотводными. Законодатели решили, что в собственность землю могут беспрепятственно оформить граждане, которые получили ее для следующих целей: садоводства, огородничества, ведения дачного или личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и гаражного строительства. Однако в советское время документы, подтверждающие предоставление участков для этих нужд, были весьма разнообразными. Иногда их вообще не выдавали на руки. Например, при выделении участков для приусадебных личных подсобных хозяйств органами местного самоуправления делалась только запись в похозяйственной или земельно-шнуровой книге поселения. Часто тем, у кого есть только выписка из такой книги, приходится отстаивать свое право на переоформление земли в собственность в суде. Хотя в законодательство внесены изменения, признающие подобные документы правоустанавливающими.
– В «АН» часто обращаются читатели, которым участки были выданы под огороды. Жалуются, что у них проблемы с документами…
– Это одна из проблем, не решенная федеральным законодательством. С одной стороны, как я уже говорила, если в документах указано, что земля выделена для огородничества, ее можно оформить в собственность. С другой стороны, в советское время под огороды участки выделялись исключительно во ВРЕМЕННОЕ пользование – как правило, на 3–5 лет. Но люди обзаводились хозяйством, строили бытовки – и оставались навсегда. Тем не менее право временного пользования участком не может законным образом трансформироваться в постоянное или бессрочное пользование, которое подлежит переоформлению в право собственности. Из-за этого органы местного самоуправления и суды нередко отказывают огородникам в приватизации земли. Плохо, что в решении таких вопросов нет единообразия. Госдума должна устранить эту недоработку.
– Вы, как специалист, довольны законом о так называемой дачной амнистии?
– Многие проблемы он решил. Но далеко не все. К примеру, «амнистия» не учла интересы тех, у кого из документов, подтверждающих право на участок, только членская книжка дачного кооператива или садоводческого товарищества. Таких граждан в России очень много: в советское время земля для ведения садоводства или дачного хозяйства, как правило, выделялась организации. Она создавала специальное объединение и на общем собрании распределяла «наделы» между своими членами. На таких лиц «дачная амнистия» не распространяется. Им нужно обращаться за решением о предоставлении земли в собственность в органы местного самоуправления. А в их деятельности может присутствовать коррупционная составляющая, которой в какой-то степени федеральное законодательство как будто содействует.
– У местных органов много полномочий в области землепользования. Они справляются с этой работой?
– Бывают и злоупотребления. К примеру, гражданин просит предоставить ему землю в собственность, а они говорят: «Нет, дадим только в аренду». Или наоборот. Это абсолютно незаконно, потому что на всякое действие должны быть правовые основания. Земельный кодекс РФ предусматривает только три законные причины для отказа в предоставлении участков в частную собственность. К ним относятся: изъятие или ограничение земель в обороте, запрет приватизации (установленный только федеральными законами) и резервирование земель для государственных и муниципальных нужд. Кроме того, предоставление участков для строительства должно основываться на документах территориального и градостроительного планирования, которые нашим органам власти предстоит принять не позднее 1 января 2012 года.
– Нередко у людей вызывает возмущение то, что земля по «дачной амнистии» вроде бы оформляется бесплатно. Но при этом гражданину нужно заплатить в среднем 20 тысяч рублей за то, чтобы провести межевание. Это законно?
– С таким подходом можно не соглашаться (учитывая, что межевание нужно не только собственнику, но и государству). Однако в настоящее время этот порядок закреплен законом.
Межевание – очень важная процедура, к проведению которой следует относиться внимательно. Несоблюдение правил может привести к самым неприятным для собственника последствиям. Так случилось с гражданином С., который в 2004 году купил в Подмосковье дорогой участок, но не провел межевания. Четыре года он туда не ездил, будучи уверен, что с землей, оформленной в собственность, ничего не случится. Когда наконец доехал – обнаружил, что на месте участка вырыт гигантский карьер. Вот уже два года он судится, но никак не может доказать, что купленная им земля находилась именно на месте ямы. Таким образом, он потерял и сам участок, и право на компенсацию!
– Стоит ли спешить с переоформлением участка в собственность? Или это дело никуда не убежит?
– Действующим законодательством срок переоформления гражданами прав на землю не установлен. Но я бы не советовала затягивать этот процесс. Во-первых, лица, не зарегистрировавшие право собственности на используемые ими участки, не вправе ими распоряжаться никоим образом, даже сдавать в аренду. Во-вторых, сейчас активно резервируется земля для государственных и муниципальных нужд. Если она будет зарезервирована до оформления ее в собственность, при изъятии участка гражданин не получит денежную компенсацию (за исключением средств за строение). Если же участок в собственности, владелец вправе рассчитывать на компенсацию его стоимости по рыночной цене.
Аргумент «Справедливой России»
Валерий ГАРТУНГ, депутат Государственной думы (фракция «Справедливая Россия»):
– Главное препятствие, которое не дает гражданам реализовать данное «дачной амнистией» право, – дикая коррупция в стране. Пока Россия по уровню коррупции (по данным мировых исследований) занимает соседние строчки с африканскими государствами, ни один, даже самый хороший закон работать не будет. Данный закон имеет те же недостатки, что и большинство российских нормативных актов. Прописанные в нем грамотные нормы не сопровождаются механизмом их реализации. Следует закрепить в законе «О дачной амнистии» жесткий контроль за исполняющими его чиновниками и определить степень их ответственности – в первую очередь за затягивание сроков.