Крыша напрокат
ОТНОСИТЕЛЬНО недавно, до начала приватизации, все мы жили в квартирах, которые нам не принадлежали. Мы арендовали их у государства. Пожизненно и за смешные деньги. Потом началась бесплатная раздача этих квартир в собственность: в Москве на сегодняшний день приватизировано 75% жилья. Очередники, после 10–15 лет ожидания получающие наконец квартиру, могут ее приватизировать. Доходные дома, похоже, «закроют лавочку»: получай, гражданин, крышу над головой и плати невысокую арендную плату. Но помни, что контракт может быть пересмотрен.
Идея возродить принцип «доходных домов» пришла в голову руководству московского Департамента инвестиционных программ еще в 2002 году. Но тогда как-то не задалось. Построенное жилье гораздо выгоднее было продавать, а не ждать, когда оно окупит себя арендой. За пять лет были возведены всего два подобных дома. Один – эконом-класса на Верхних Полях в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье». А второй, элитный, – в Большом Николоворобьинском переулке. Только его на самом деле можно назвать доходным – апартаменты там сдаются по цене от 4 до 12 тыс. долл. в месяц. Но даже при таких ценах строительство окупится только через 8 лет. «Этот дом построен специально под сдачу богатым иностранцам, – говорит депутат Московской городской думы Сергей Митрохин. – Социальное жилье, которое московские власти хотят построить, а затем сдавать очередникам и малоимущим семьям, правильнее называть «арендными домами». По европейскому опыту, окупаются они только через 15–20 лет».
Бедность не порок
НО И это кажется слишком смелым прогнозом – учитывая, что арендная плата в доходных домах составит, по нынешним прикидкам, 100–150 руб. за кв. метр. Тем не менее правительство Москвы твердо намерено вкладывать в это бюджетные деньги. Причина проста: Лужков пообещал Путину выполнить все обязательства по жилью. Значит, должен выполнить. Пусть и «косметически»: жилье-то очередники получат не в собственность, а на праве аренды.
Очередников в Москве – 200 тыс. семей. Им и будут предлагать: либо квартиру в доходном доме сегодня (с автоматическим исключением из очереди), либо многолетнее ожидание. Те, кому улучшение жилищных условий необходимо срочно (например, растущие молодые семьи), вполне могут согласиться. Из них даже может выстроиться новая очередь – к другому окошку. Тем более что власти уже сейчас намекают на всевозможные льготы в зависимости от того, сколько лет горожане простояли в очереди, сколько детей, каково материальное положение. Но мало кто говорит о том, что квартиры будут сдаваться на ограниченный срок, лет до пяти. А потом, например, улучшилось материальное состояние бывшего очередника – и его вообще выгнали на улицу. А место в очереди он уже потерял! Кстати, жителям доходных домов, чтобы сохранить арендованную квартиру, придется постоянно подтверждать свой низкий заработок. Для чего регулярно нужно будет собирать миллион бумажек, отстаивать в очередях к районным чиновникам. А у них и свои бедные родственники имеются... Грех не пристроить их в московскую «двушку» с арендной платой в пару сотен баксов! Основания для вселения людей в социальные квартиры должны быть просты и прозрачны. Трудно представить, какой объем нормативных документов надо будет разработать, чтобы регулировать эту деятельность. И какой контроль должен быть, чтобы избежать злоупотреблений.
На цену не влияет
«РАДОВАТЬСЯ рано, – считает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. – Проект очень долгосрочный. Ввод первых домов предусмотрен не раньше 2011 года. Не стоит рассчитывать и на то, что он снизит арендные ставки в Москве. Сейчас сдается порядка 70 тыс. квартир. Тысяча-другая квартир в доходных домах, где арендная плата ниже, ситуацию не изменит».
Однако в мэрии уверены: стоит городу начать, а уж частные инвесторы подтянутся. Строить они, конечно, будут не «социальные» доходные дома, а просто доходные. Арендные ставки на жилье будут устанавливать самостоятельно. Но пересчет размера оплаты придется производить не чаще одного раза в год и не слишком обгонять инфляцию. Договор будет заключаться на срок до 5 лет. Зато через 15 лет инвестор сможет спокойно распродать квартиры или превратить доходный дом, скажем, в гостиницу. При этом инвестор, конечно, выиграет, а город проиграет: получить землю под доходный дом будет значительно проще, чем под элитное жилье.