Практически во всех регионах России стартовал дачно-огородный сезон. Однако, как показывает практика, по весне саженцы и грядки массово появляются не только на шести сотках в садовых товариществах, но и… во дворах многоквартирных домов – особенно в кварталах, занятых старой малоэтажной застройкой. Законно ли это и как быть, если соседи занимают своими посадками придомовую территорию и при этом мешают другим жильцам? «Аргументы недели» предлагают вникнуть в ситуацию и разобраться в том, доступно ли «огородное счастье» жителю многоэтажки, не имеющему участка за городом.
Начать стоит с того, что для потенциальных горожан-огородников есть две новости – хорошая и плохая. Хорошая заключается в том, что в теории в российском законодательстве механизм организации «приусадебного участка» у собственного подъезда в целом предусмотрен. Плохая же полностью умещается в коротенькой фразе «в теории»: путь к легальному городскому огороду довольно тернист и долог, а за «нелегальщину» предусмотрены немаленькие штрафы. Итак, разберёмся в том, что же представляет собой упомянутый путь.
Первое и главное условие для того, чтобы дать старт «огородному» процессу, заключается в том, что квартиры в доме должны быть приватизированными. Кроме того, участок под домом должен быть выделен и иметь кадастровый номер. Если хотя бы одно из этих условий не соблюдено, заниматься «огородным вопросом» нет ни малейшего смысла. На земельном участке, который не принадлежит жильцам на праве общедолевой собственности, а находится в собственности муниципалитета (а именно так обстоит дело, если квартиры не приватизированы и (или) участок не был выделен), никаких огородов разбивать нельзя.
Если повезло и выяснилось, что участок имеет кадастровый номер, следующим возможным камнем преткновения может стать категория разрешённого использования, которая присвоена данному участку. Однозначное «да» огородным делам говорит одна категория – «для личного подсобного хозяйства». Если на сайте Росреестра указана другая информация, можно либо прекращать заниматься данным вопросом, либо попытаться изменить категорию земли в официальном порядке, обратившись в местную администрацию (успех, отметим, весьма маловероятен, но попытаться никто не мешает). При этом, даже если выяснится, что земля обладает нужной категорией, необходимо будет заручиться согласием муниципалитета, так как земельные дела находятся в ведении не только федеральной и региональной власти, но и местного самоуправления.
Если «нормативный» этап успешно пройден, приходит время для выполнения следующего обязательного условия – получения согласия всех собственников жилья в многоквартирном доме. Без этого не обойтись, так как земельный участок считается общедомовой собственностью, и без согласия хозяев квартир производить там какие-либо действия незаконно. Таким образом, следующим шагом становятся созыв и проведение общего собрания собственников помещений. Если на собрании набран кворум, большинство проголосовало «за» и данный факт зафиксирован в протоколе общего собрания, данный этап можно считать почти пройденным. «Почти» объясняется необходимостью отнести протокол или выписку из него в местную администрацию и на его основании получить окончательное разрешение. А вот после этого можно смело покупать семена – посаженный огород будет полностью легальным.
Отметим, что описанная выше достаточно долгая и трудоёмкая процедура необязательна, если речь идёт о посадке цветов или декоративных кустарников. Тем не менее в этом случае по закону всё равно требуется получать ряд разрешений – в частности, в управляющей компании и в администрации муниципалитета. Не помешает и протокол общего собрания собственников с положительным решением.
А если без спроса?
За самовольное устройство огорода на земельном участке, который относится к многоквартирному дому, незадачливому «крестьянину» грозит ответственность по статье 8.8 КоАП РФ («Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению»). Она предусматривает административный штраф (в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка) в размере:
– для граждан – от 0, 5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. рублей;
– для должностных лиц – от 1 до 1, 5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. рублей;
– для юридических лиц – от 1, 5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. рублей.
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, штраф для граждан составляет 10–20 тыс. рублей, для должностных лиц – 20–50 тыс. рублей, для юридических лиц – 100 –200 тыс. рублей.