В июле в Государственную думу был внесён законопроект, призванный упростить продажу квартир, ранее купленных с использованием средств материнского капитала. Как показывает практика, сегодня такое жильё продать крайне сложно из-за наличия в нём долей, принадлежащих несовершеннолетним детям, – необходимость выделять такие доли зафиксирована в законах. Разрешения на подобные сделки в обязательном порядке должны давать органы опеки. При этом критерии «неущемления прав детей», которыми руководствуется эта структура, настолько размыты и неконкретны, что родителям иногда проще отказаться от идеи продать квартиру (как правило, с целью купить более просторное жильё), чем пробиться через бюрократические дебри.
Отметим, что законопроект, призванный навести хоть какой-то порядок в данной сфере, вносится не в первый раз. В январе этого года подобная попытка уже предпринималась. Тогда законопроект наделал много шума – прежде всего из-за своей радикальности: в частности, предлагалось в принципе отменить выделение долей детям в купленном жилье и исключить органы опеки из сделок с последующей продажей подобных квартир и домов. Рациональное зерно в этом прослеживалось – прежде всего потому, что «выделение долей» в нынешнем виде в любом случае не гарантирует детям наличия жилплощади.
По действующим сегодня нормам делить на всех членов семьи, включая детей, можно не всю квартиру, а лишь ту её часть, которая была оплачена средствами сертификата (как правило, при нынешних ценах на жильё это не более четверти жилого помещения). В результате на детей, во исполнение данных норм, переписываются доли в несколько квадратных метров, которые не только не решают проблему обеспечения детей жильём, но и становятся зачастую непреодолимым препятствием при его продаже. Например, сегодня опека категорически не разрешает продать квартиру с детскими долями и тут же купить новую в ипотеку, использовав вырученные средства как первый взнос. Довод железный: в квартире под залогом детям доли выделять нельзя, потому что банк может забрать квартиру за долги. В итоге вполне удобный путь к расширению жилплощади оказывается попросту перекрыт – или, как вариант, родителям приходится влезать в куда более кабальные ипотеки, вынужденно сохраняя пригодное для реализации жильё с крохотными детскими долями во имя мифической «защиты прав детей».
Отметим, что январский законопроект, несмотря на возникший резонанс, принят в итоге не был, однако тема не заглохла. Несколько недель назад появился новый законопроект, написанный, кстати, теми же авторами. Требование отменить выделение долей детям из него исчезло, однако меры, призванные несколько смягчить нынешнюю практически безвыходную ситуацию, тем не менее присутствуют. Например, как гласит пояснительная записка, предлагается «перенести обязательства о наделении долями на другое, вновь приобретённое, жилое помещение в том случае, если оно большее по площади или более дорогое по кадастровой стоимости. Тем самым не ущемляются права несовершеннолетних детей на получение доли в жилом помещении. И при этом граждане получают возможность обменять одно жильё на другое без потери в цене и тем самым решить свою жилищную задачу».
Как видно, распространённую проблему продажи старого жилья для покупки нового в ипотеку этот документ не решает, однако проводить сделки с жильём с детскими долями в любом случае станет проще – к примеру, если семья, подкопив денег, рассчитывает использовать средства от продажи старого жилья для приобретения нового без привлечения кредитных средств. Тем не менее пока законопроект не дошёл даже до первого чтения, – а значит, радоваться скорому облегчению муторных сделок пока как минимум преждевременно.
Тем временем, как пишет Агентство Бизнес Новостей, жители регионов скупают квартиры в Москве. Прежде всего из Московской области, Волгоградской, Петербурга и Краснодарского края.
Дополнительный аргумент
Обязательность раздела квартиры (части квартиры), приобретённой с использованием материнского капитала, на всех членов семьи, включая детей, существует с 2007 г., когда материнский капитал и был введён. При этом до 2020 г. существовала необходимость подписывать нотариальное обязательство произвести такой раздел – в том числе после погашения ипотеки, если материнский капитал вкладывался в «кредитную» покупку жилья. Без наличия такого соглашения Пенсионный фонд не имел права перечислять деньги банку. С марта 2020 г. ходить к нотариусам стало необязательно – сейчас такое обязательство можно составить и в простой письменной форме. Однако покупатели недвижимости по-прежнему обязаны выделить доли всем членам семьи в течение полугода после погашения кредита. И, хотя за превышение этого срока никаких санкций не предусмотрено, в случае если прокуратура при плановой проверке обнаружила, что доли детям не выделены, нарушителям может грозить ответственность вплоть до уголовной.