Не так давно Верховный суд РФ рассмотрел ряд дел, связанных с нарушениями прав граждан при покупке жилья в новостройках. Примечательно, что в большинстве ситуаций судьи приняли сторону истцов, понёсших существенные убытки в результате неоднократного переноса сроков сдачи строящегося жилья.
CАМОЕ, на наш взгляд, любопытное из «свежепринятых» решений может быть актуально для огромного числа людей, которым в ожидании завершения строительства приходится арендовать жильё. Истцом в рассматриваемом споре выступила женщина, получившая уведомление от застройщика о переносе сроков сдачи дома минимум на полгода. Со стороны покупательницы, к тому моменту выполнившей все свои финансовые обязательства, последовала сначала претензия, а потом и судебный иск. В неё она просила возместить неустойку, компенсировать моральный вред, а также вернуть средства, потраченные ею на аренду квартиры за весь период просрочки завершения строительства. Суд первой инстанции претензию в части возмещения за аренду удовлетворил, но апелляционная инстанция его отменила: судьи не усмотрели прямой причинно-следственной связи между переносом сроков строительства и убытками истца в результате оплаты аренды. «Точку» в споре поставил Верховный суд, который признал решение апелляционной инстанции неверным и отправил дело на новое рассмотрение. По мнению судей, истица имела полное право рассчитывать на получение квартиры в изначально назначенный срок, но из-за его переноса была вынуждена терпеть убытки. Таким образом, связь между этими убытками и действиями застройщика для Верховного суда оказалась несомненной (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 декабря 2017 г. №18-КГ17‑239).
Другое решение Верховного суда может сыграть значительную роль для тех, кто решил взыскать с затянувшего сдачу квартиры застройщика не только неустойку, но и компенсацию морального вреда. Рассматривая спор по данному вопросу, суд пришёл к выводу, что приобретатель квартиры по договору долевого строительства в случае, когда сдача дома затягивается, имеет право на такую компенсацию столько раз, сколько он обращался за неустойкой по причине просрочки (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 12 декабря 2017 г. №5‑КГ17‑219). В рассматриваемом деле истец успешно взыскал неустойку и компенсацию морального вреда за 6 месяцев просрочки, но впоследствии, в связи с тем, что строительство так и не закончилось, обратился с аналогичными требованиями снова, уже по новому периоду времени. В результате неустойку ему выплатили, а в компенсации отказали, объяснив это тем, что он её уже получал. Верховный суд с этой точкой зрения не согласился и отправил дело на новое рассмотрение. Позиция суда в данном случае основывалась на том, что всякий раз нарушение прав участника долевого строительства было связано с новым периодом просрочки, что обозначает независимость двух случаев друг от друга и, соответственно, защиту прав гражданина в каждом случае в полном объёме. Соответственно, в неоднократном получении компенсации морального вреда ничего противозаконного нет.
Ещё один интересный «строительный» вопрос, рассмотренный Верховным судом, касается ситуаций, когда уже на этапе сдачи жилья выявляется разница между параметрами квартиры, которые заявлены застройщиком, и теми, которые имеются на самом деле. В частности, в рассмотренном Верховным судом споре истица обнаружила, что перегородки в квартире не кирпичные, как ей изначально сообщалось и прописывалось в договоре, а из бетонных плит. Застройщик отказался что-либо менять, сославшись на проектную декларацию, а также отказал в выплате неустойки. Отстоять справедливость истице поначалу не удалось, так как суды не усматривали ухудшения качества жилья и неисполнения договора в смене материала перегородок. Однако Верховный суд РФ, куда обратилась женщина, решил иначе. По мнению судей, подобный ход действий был мотивирован тем, что суды нижестоящих инстанций возложили на истицу бремя доказывания того, что конструктивные характеристики жилья не изменились. Такие действия являются нарушением гражданско-процессуальных норм. Соответственно, принятое решение отменено, а дело отправлено на новое рассмотрение.