Российские чиновники придумали новый способ улучшить пенсионерам жизнь, не поднимая при этом социальные пособия. Пожилым людям в возрасте от 60 до 68 лет предлагают участвовать в «обратной ипотеке» – программе, которая подразумевает залог собственного жилья в обмен на денежные выплаты.
Как это работает
Способ получения денег под залог квартиры пенсионер может выбрать сам. Можно забрать сразу почти всю сумму (на руки обещают выдать до 70% стоимости недвижимости) и потратить эти деньги, например на дорогостоящее лечение. Второй вариант – получать выплаты ежемесячно в течение 10 лет. Их размер в среднем по стране составит полтора-два размера ежемесячной пенсии заёмщика. При этом на сумму кредита, как и полагается, будут начисляться проценты (9% в год).
Через 10 лет выплаты прекращаются, но пенсионер продолжает проживать в квартире и сохраняет право на выкуп долга (в таком случае залог будет снят). После смерти хозяина возможность погасить задолженность предлагается наследникам. Если они отказываются, квартира продаётся, из вырученной суммы гасится долг, а остаток возвращается новым собственникам жилья.
«Как правило, у пожилых людей имеется в распоряжении недвижимое имущество, а с наличными средствами обычно напряжёнка, – комментирует Елена Клепикова, руководитель консультационных программ Международной финансовой корпорации. – Если человек вышел на пенсию, но при этом не хочет понижать привычный уровень жизни, он может извлечь дополнительные средства из своей квартиры – как бы монетизировать её, оставаясь при этом её полным и безоговорочным собственником».
Лучше, чем рента?
Принцип «обратной ипотеки» российские чиновники позаимствовали в США. Там он иронично называется eatyourbrick – в дословном переводе «съешь свой кирпич». Он работает уже более 20 лет, и ежегодно в программу вступают до 100 тыс. пенсионеров. В России эту программу презентовали не только как попытку приобщиться к мировой практике, но ещё и как альтернативу пожизненной ренте и способ борьбы с чёрными риелторами.
«Самое главное отличие «обратной ипотеки» от пожизненной ренты в том, что в пенсионер до конца жизни остаётся собственником своего жилья и его никто не может выселить, – комментирует Андрей Языков, председатель совета директоров Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое и реализует данную программу. – В пожизненной ренте жильё переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель».
Ещё одно немаловажное отличие «обратной ипотеки» от пожизненной ренты – возможность снять залог, погасив долг в любой момент. Расторгнуть договор пожизненной ренты только по инициативе пенсионера невозможно – необходимо согласие покупателя. Наконец, программы разнятся и по размеру выплат. В пожизненной ренте он в лучшем случае сопоставим с размером прожиточного минимума, а в «обратной ипотеке» – почти всегда больше (тем более что есть возможность получить крупную сумму единовременно).
Вопросы на старте
Как уже говорилось, сейчас «обратную ипотеку» в России реализует Агентство по реструктуризации ипотечных и жилищных кредитов. Оно же обещает выступить гарантом программы, когда в ней будут участвовать и коммерческие структуры. Скажем, если банк прогорит, то пенсионер всё равно получит положенные выплаты из резервных фондов агентства. Также предполагается, что агентство через страховые механизмы гарантирует банкам продажу квартир по выгодной для них цене. Однако эксперты считают, что говорить о коммерческой составляющей пока рано.
«На сегодняшний день АРИЖК хочет отработать новый механизм финансовой поддержки пенсионеров. А когда он будет детально проработан – предложить его рынку, то есть сделать общедоступным, – говорит Андрей Языков. – Сейчас «обратная ипотека» работает в пилотном режиме».
Запустить программу в полную силу уже сейчас также не дают юридические вопросы. В Гражданском кодексе и других законодательных актах пока не прописаны возможные нюансы, связанные с такими договорами, – а значит, права обеих сторон не защищены.
«Возможен такой вариант, что банк заложит в договор «особые условия». Например, требование срочно погасить долг в случае тяжёлой болезни владельца жилья. Это несправедливо, но возможно: что не запрещено – разрешено, – рассказывает Дмитрий Глазунов, управляющий партнёр адвокатского бюро «Линия права». – С другой стороны, «обратная ипотека» не стыкуется с законом о наследовании. Не исключено, что после смерти заёмщика наследники откажутся платить остаток или отдавать жильё, а суд встанет на их сторону, и долг останется непогашенным».
По мнению экспертов, программа таит в себе и психологические тонкости. Во-первых, пенсионеры крайне настороженно относятся к любым операциям с недвижимостью и не склонны доверять банкам. Во-вторых, необходимо учитывать взаимоотношения «отцов и детей».
«Зачастую, когда дети узнают, что их родители планируют вступить в «обратную ипотеку» и им жильё не достанется, они отговаривают своих стариков от получения средств в рамках вступления в программу. Но при этом они начинают помогать им сами, – рассуждает Андрей Языков. – Вот такой воспитательный эффект…»