Удивительное решение апелляционной коллегии Краснодарского краевого суда дошло до кассационной инстанции и там устояло. По мнению судей крайсуда Ямпольской, Мантул и Захаровой, расписка гражданина о том, что он не будет продавать недвижимость, имеет большую законную силу, чем нотариальная доверенность на полный спектр действий с недвижимостью. Отметим, иск госпожи Сергиенко к совладельцам гостиницы рассматривается уже более двух лет. Как рассказал один из совладельцев, гражданин Потынг, первый круг судебных баталий для истицы ничем хорошим не закончился. Зато на втором круге, когда отказное дело добралось до апелляции, по нему было принято новое решение. Административно-гостиничный комплекс в Геленджике, который в течение десяти лет сменил нескольких собственников, а ныне принадлежит добросовестным приобретателям, вложившим в него почти 30 миллионов рублей, безвозмездно возвращается первоначальной владелице Сергиенко. Она, дескать, разрешение на продажу не давала. Якобы ее бывший супруг не имел права продавать.
Если следовать логике этой истории, то на наших глазах зарождается новая схема извлечения денег из чистого воздуха. Толкаете недвижимость по нотариальной доверенности, а спустя несколько лет кричите, что ничего не продавали, несете в суд в противовес нотариальному документу расписку неизвестного происхождения, и суд с радостью изымает имущество у нового владельца и возвращает его вам.
Суть истории такова. В 2011 году истец Сергиенко, владея спорным объектом недвижимости, выдала нотариальную доверенность с правом продажи и передоверия своему знакомому. Этот знакомый, спустя 40 дней – довольно короткий срок - выдал такую же доверенность на имя бывшего супруга владелицы. Бывший супруг, недолго думая, продал недвижимость, после чего эта недвижимость еще несколько раз меняла владельцев, пока не стала в 2017 году долевой собственностью нынешних совладельцев. Новые хозяева затеяли грандиозные работы по улучшению состояния и облика приобретенного объекта, но в 2018 году узнали, что влипли в судебную тяжбу. Сергиенко обратилась в Геленджикский городской суд с иском о признании всех сделок с недвижимостью недействительными, потому что она не давала на них согласия. Якобы ей не было известно о том, что ее бывший супруг реализовал имущество. При этом, когда он получал нотариальную доверенность с правом на продажу и передоверие, то написал расписку, в которой пообещал не заниматься куплей-продажей. По словам истицы, она стала подозревать, что что-то не так, в 2015 году, когда перестала получать арендные платежи от компаний-съемщиков, но о смене владельца гостиницы узнала лишь в 2018 году из выписки Росреестра.
Так сформировались два краеугольных доказательства стороны истца: обязательства по расписке, которые нарушил ее бывший супруг, и прекращение поступления арендных платежей. Нарушение обязательств якобы указывало на факт незаконного выбытия имущества, а предполагаемая аренда до 2015 года – на добросовестное неведение истца.
Дело Сергиенко успело обогнуть два судебных круга. После того, как 4 декабря 2018 года Геленджикский городской суд отказал в удовлетворении иска, не усмотрев в обстоятельствах дела отсутствия воли истца на реализацию недвижимости, это решение поддержала апелляционная коллегия краевого суда. Но Четвертый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение в другом составе. Геленджикская Фемида повторно и обстоятельно изучила доказательства обеих сторон и снова отказала истцу в аннулировании сделок купли-продажи. Выводы суда логичны, последовательны и объективны, и в них стоило бы вчитаться.
Суд не нашел доказательств тому, что истица не выражала свою волю на продажу гостиничного комплекса. Ведь сперва знакомому, а затем и бывшему мужу были выданы нотариально заверенные доверенности на полное распоряжение недвижимостью вплоть до ее продажи. Если бы собственник желал ограничить доверенных лиц в полномочиях, то в порядке статьи 7.1 «Методические рекомендации по удостоверению доверенностей» есть возможность передоверия отдельных полномочий. Следовательно, если бы истец, которого нотариус предупредил о последствиях, не изъявлял волю, то не составлял бы соответствующий документ и не наделял бы третьих лиц полномочиями на реализацию имущества.
В суд была представлена незаверенная должным образом копия расписки ответчика, в которой он якобы обязуется не заниматься продажей имущества. Мало того, что такое доказательство недопустимо в силу того, что не заверено и не является оригиналом, так еще и недопустима простая письменная форма ограничения полномочий при существующем нотариальном документе.
Суд также критически отнесся к доводам истца о том, что он не мог знать о продаже гостиницы, потому что до мая 2015 года регулярно получал денежные средства по договорам аренды с организацией-арендатором. Однако по информации Геленджикского отдела управления Росреестра, у ведомства отсутствует какой-либо зарегистрированный договор аренды между истцом и указанной фирмой. При этом в материалах дела есть зарегистрированный на тот период в установленном порядке договор аренды между указанной фирмой и одним из ответчиков, который в тот момент являлся официальным собственником.
Вышеуказанные доводы были положены в основу решения Геленджикского городского суда от 5 августа 2020 года, однако апелляционная коллегия Краснодарского краевого суда под председательством судьи Ямпольской проигнорировала доводы суда первой инстанции, не оценила позицию защиты и, вероятно, руководствуясь внутренними убеждениями, решила поверить истице Сергиенко. Судебная коллегия не обратила внимание на то, что ответчики, являясь добросовестными приобретателями, не могли знать о существовании той самой сомнительной расписки, а тем более о «семейных» договорённостях истца 11-летней давности. В противовес представленным доказательствам ответчиков о том, что они добросовестно содержали помещения, вносили коммунальные платежи и платили налоги, со стороны истицы в дело была приложена сомнительная копия нигде не зарегистрированного договора аренды, который судебная коллегия почему-то приняла на веру. И, спрашивается, почему истица, считающая себя хозяйкой, не беспокоилась об уплате налогов на недвижимое имущество и почему получила выписку Росреестра только в 2018 году. Почему в общем не следила за собственностью и не отзывала выданные нотариальные доверенности, если недостаточно доверяла своим партнерам? Вопреки букве закона судьи также приняли за допустимое доказательство незаверенную копию расписки, о которой в судебном акте было сказано как просто о «расписке» без указания на то, что она не является оригиналом.
Если апелляционный суд решил поверить истице на слово, то почему кассационная инстанция утвердила странное решение своих коллег?
По мнению защиты, обращение с иском к большому количеству ответчиков, которые являются добросовестными приобретателями спорного имущества, есть ни что иное, как попытка захвата чужого имущества с помощью судебных процедур, предусмотренных законом. Грубо говоря, это похоже на попытку рейдерского отжима недвижимости, в которую на протяжении 11 лет новые собственники вкладывали значительные суммы. И теперь помимо денег, вырученных от продажи, таинственные интересанты вернут себе еще и в несколько раз удорожавший объект недвижимости. И все это потому, складывается такое впечатление, что у некоторых служителей Фемиды есть какой-то особенный угол зрения на правосудие и законы, которые они представляют.
Есть надежда на то, что Верховный Суд РФ примет к рассмотрению этот очередной образчик кубанского правосудия и вынесет законное и обоснованное решение.
Мы будем следить за развитием событий.