Квартирный вопрос: как не попасться на удочку мошенников?

Читателей «АН» консультирует Иван Попков, руководитель юридической компании «Формат права».

В историях, где фигурирует Людмила Щапова, продавец получает денежные средства за несуществующее право собственности на объект недвижимого имущества, достоверно зная, что он не имеет права осуществлять отчуждение имущества, не являясь его зарегистрированным собственником. Более того, описанные эпизоды, если верить потерпевшим, сопровождаются предоставлением потенциальным покупателям поддельных документов: свидетельств о праве собственности, справок администрации по вопросам приватизации и т.д. В связи с чем действия такого продавца подлежат квалификации не только по ст. 159 Уголовного кодекса РФ как мошенничество, но и по ст. 327 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за подделку документов.

Потерпевшим, попавшим на такой «крючок», мы советуем защищаться одновременно двумя способами:

• в уголовно правовой сфере путем соответствующего обращения в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела;

• в гражданско-правовой сфере путем обращения в суд с исковым заявлением о взыскании уплаченных денежных средств (форма и материально-правовое требование зависит от конкретных обстоятельств передачи денег — как залога, либо задатка или оплаты по договору).

К сожалению, сложилась порочная практика, когда правоохранительные органы зачастую отказывают в возбуждении уголовного дела со ссылкой на наличие у сторон гражданско-правового спора. С точки зрения уголовно-процессуального права не существует такого основания к отказу в возбуждении уголовного дела. Фактически действия лица, получившего денежные средства по договору за продажу несуществующего товара и намеренно знавшего о неправомерности таких действий, подлежат одновременной квалификации и в качестве преступления, и в качестве гражданско-правового правонарушения с определенной мерой гражданской ответственности в виде обязанности вернуть полученное по незаключенной или недействительной сделке, аванс, задаток и т.д.

Таким образом, мириться с подобными отказами в возбуждении уголовного дела ни в коем случае нельзя. В силу установленных норм Уголовно-процессуального кодекса (ст. ст. 124, 125, 148) отказ в возбуждении уголовного дела может быть обжалован прокурору, руководителю следственного органа или в суд. Следовательно, если вас не устраивает отказ в возбуждении уголовного дела — его следует оспорить в установленном порядке. Стоит отметить, что в таких «явных» случаях шанс на отмену такого постановления весьма высок. Да, это займет определенное время, но защита нарушенных прав, к сожалению, дело зачастую небыстрое и весьма хлопотное, в котором существенное значение имеет своевременность направления в определенные органы заявлений, жалоб и иных документов.

Чтобы не попасть в похожую ситуацию мы можем посоветовать следующее:

1) Обращать внимание на условия продажи недвижимости: вас должна насторожить цена, явно несоответствующая рыночным условиям. Благо, в настоящее время проверить ориентировочную стоимость аналогичных объектов возможно с использованием многочисленных сайтов по продаже недвижимости.

2) Крайняя спешка продавца в оформлении договора, при которой опускаются некоторые «формальности», либо вам не дается достаточного времени для проверки предоставленных документов.

3) Не пренебрегайте самостоятельной проверкой чистоты сделки и представленных продавцом документов. Ключевое слово — самостоятельной, либо с привлечением специалистов с вашей стороны — именно тем, кому вы можете довериться. Аналогичные мошеннические случаи зачастую похожи тем, что покупатель проверку документов и чистоты сделки отдает на откуп риелтору со стороны продавца, который если не в сговоре с последним, то с явным желанием поскорее все оформить и получить агентское вознаграждение. Поэтому при совершении таких дорогостоящих покупок желательно самостоятельно проверить все документы, при наличии у вас специальных познаний, либо привлечь хороших зарекомендовавших себя специалистов. При этом не забудьте прописать в договоре с такими специалистами их ответственность за последствия сделки.

Подробнее о самой проверке:

На сегодня единственным документом, подтверждающим наличие зарегистрированного права собственности, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. При этом помните, что она является актуальной не более двух недель, поскольку продавец может получить необходимую выписку и тут же сдать документы на регистрацию перехода права собственности, и тогда, к моменту заключения вашей сделки, он уже не будет являться уполномоченным собственником на продажу объекта. Выписку получайте самостоятельно с тем расчетом, чтобы получить ее в день совершения сделки. Более того, в настоящее время при предоставлении выписок из ЕГРН в электронном виде, к сожалению, зачастую допускаются технические ошибки. В связи с чем получать выписку советуем «по старинке», на бумажном носителе через многофункциональные центры.

Обращайте внимание на справку о регистрации по месту жительства и поквартирную карту — в ней указываются все лица, прописанные в квартире и имеющие права ее использования. Мало кто знает, что граждане, не участвовавшие в приватизации и написавшие отказ от нее, но являющиеся членами семьи нанимателя и в последующем — собственника, сохраняют право проживания в такой квартире даже после ее отчуждения. При наличии таких лиц в списке зарегистрированных по месту жительства рекомендуется составлять соответствующее соглашение о прекращении ими пользования квартирой, обязанием съехать и прекратить регистрацию. Данные действия должны быть осуществлены до даты заключения договора купли-продажи.

Убедитесь в отсутствии зарегистрированного брака у продавца либо факта расторжения брака в период до 3 лет, предшествующих дате заключения договора купли-продажи. При наличии одного из указанных обстоятельств — получите нотариальное согласие супруга (бывшего супруга) на заключение сделки.

Убедитесь в отсутствии у продавца заболеваний, препятствующих осознанию совершаемых им действий. Здесь поможет справка от психиатра — нарколога по месту жительства.

4) Также можно посоветовать обратиться за нотариальным удостоверением заключаемого договора купли-продажи объекта недвижимости. При нотариальном удостоверении сделки обязанность по проверке ее чистоты, а равно и ответственность в случае признания сделки незаключенной или недействительной, возлагается именно на нотариуса. Стоимость нотариальных услуг определяется в процентном соотношении от цены договора, но, к сожалению, является достаточно высокой.

5) Непосредственно перед заключением договора на приобретение недвижимости обратиться в страховую компанию и застраховать приобретаемый титул собственника. В данном случае страховая компания также осуществляет детальную проверку чистоты сделки.

6) Регистрацию сделки также советуем осуществлять либо самостоятельно, либо через проверенных представителей по доверенности. Дату и запись на прием для сдачи документов на государственную регистрацию также лучше взять в свои руки, дабы избежать возможного сговора уполномоченного лица и нерадивого продавца. В настоящее время прием документов на регистрацию права собственности осуществляется в основном через многофункциональные центры. При этом МФЦ не являются структурным подразделением Росреестра и при приеме документов сотрудники центра в режиме онлайн не могут видеть, уполномоченное ли лицо сдает документы на регистрацию. В свою очередь Росреестр на территории г. Иркутска осуществляет непосредственный прием заявителей в одном офисе — на ул. Чехова, 22, ближайшая свободная запись в который не ранее чем через месяц.

Перечень изложенных рекомендаций не носит исчерпывающего характера, поскольку отказ в регистрации перехода права собственности и попытки в последующем оспорить заключенную сделку могут приниматься по различным основаниям. В связи с чем рекомендуется при проверке чистоты сделки привлекать специалистов в области юриспруденции.