В этом номере вопросы читателей мы рассматриваем вместе с исполнительным директором Федерального проекта «Школа грамотного потребителя» Александром КОЗЛОВЫМ.
Юристы, которые отвечают вам через газету, ждут писем на электронный адрес «АН»: justice@argumenti.ru.
Также вы можете кратко сформулировать свою проблему в «живом» письме с пометкой «Для правоведа». Письма шлите по адресу «АН»: 125167 г. Москва, Авиационный переулок, д. 4а.
Договор не читали
Региональный оператор, на счёте которого копятся взносы на капитальный ремонт, не прислал мне проект договора о формировании фонда капитального ремонта и не предоставил никаких платёжных документов. Можно ли на этом основании считать, что договор я не читал и не подписывал – а значит, и взносы платить не обязан?
С уважением, Биркин Константин Иванович
Непредставление региональным оператором договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации его проведения не снимает с собственника бремени оплаты взносов. Обязанность по их уплате не «завязана» на время прочтения договора и возникает через 8 месяцев, начиная со следующего за тем, в котором была официально опубликована утверждённая региональная программа капитального ремонта, куда включён данный дом (п. 3 ст. 169 ЖК РФ). Факт внесения первого взноса равен факту заключения договора (ч. 1 ст. 181 ЖК РФ).Если взносы уплачиваются несвоевременно и не полностью, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Начисление начинается со следующего дня после наступления установленного срока и длится до фактической оплаты включительно. Если дело дойдёт до суда, должник обязан будет возместить также и все судебные издержки. Однако совершенно иная ситуация возникает в случае непредставления регоператором платёжных документов. При заключении договора с региональным оператором оплата должна осуществляться именно на их основании, если регион не установил иные правила (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).Таким образом, неплатежи обусловлены, а санкции в виде пени неприменимы, если несвоевременная оплата или неоплата взноса обусловлена неисполнением обязательств самого регоператора.
Полезный совет
Недавно узнала, что счёт для перечисления денег на капитальный ремонт может открыть совет дома. У нас в доме, насколько мне известно, его нет. Подскажите, пожалуйста, с чего начать его создание и какие полномочия он будет иметь?
Г. Резунова
К сожалению, совет дома открыть счёт не может. В силу п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счёта могут быть ТСЖ, ЖСК, управляющая компания (с 01.01.2015) или региональный оператор. Данный перечень носит закрытый характер и расширительному толкованию не подлежит. Однако это не отменяет иных полезных функций совета. Несмотря на то что окончательное принятие жизненно важных для дома решений отнесено к функции общего собрания собственников, именно совет является «движущей силой» в плане предложения, реализации и контроля исполнения таких решений. Так, его члены берут на себя выработку предложений по использованию общего имущества дома, по порядку и проведению ремонта и обслуживания этого имущества, по анализу договоров на коммунальное обслуживание. Именно совет отвечает за то, чтобы решения общего собрания были донесены до всех собственников и исполнялись. Кроме того, председатель совета по доверенности может представлять интересы собственников в судебных тяжбах по «коммунальным» вопросам (ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации).Собственники квартир в доме (в котором их должно быть больше четырёх) могут избрать совет из своего числа на общем собрании. Регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не нужна.
Где брать деньги?
Собственники многоквартирного дома выбрали вариант непосредственного управления общим имуществом. Сейчас потекла часть крыши. Владельцы квартир, расположенных вне опасного участка, отказываются вносить деньги на ремонт под предлогом «над кем течёт, тот пусть и платит». Но дом-то общий! Как быть в этой ситуации? И. Харитонова
Если собственники выбрали непосредственный способ управления многоквартирным домом, всё равно должен быть заключён договор с управляющей или обслуживающей компанией, взимающей плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.В рамках данных средств вы вправе требовать выполнения текущего ремонта крыши. Если же вопрос стоит о необходимости проведения капитального ремонта, то должно быть принято решение общего собрания собственников о проведении такого ремонта и установлении порядка его финансирования, обязательного для исполнения всеми собственниками – даже теми, кто не принимал участия в собрании или голосовал против. В случае неисполнения этого решения отдельными собственниками данный вопрос может быть решён в судебном порядке.
По долям
Разъясните, пожалуйста, как делится ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме, если участок земли, подвал, цокольный этаж и первый этаж принадлежат государству, а жилая часть, со второго этажа – собственникам квартир?
Бичуков В.А.
Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование на общих основаниях с иными собственниками несут расходы по содержанию общего имущества, а также уплачивают взносы на капитальный ремонт. Согласно ч. 1 и 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации,собственники помещений в многоквартирном доме (и жилых, и нежилых) несут бремя расходов на содержание общего имущества. При этом доля обязательных расходов для каждого владельца определяется долей в праве собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, зависит общей площади «собственного» помещения. То есть если нежилое «государственное» подвал условно занимает четверть дома, то его хозяин обязан оплачивать четверть расходов на содержание общего имущества. Представители владельцев нежилых помещений (скорее всего, представители муниципальной администрации) имеют полное право участвовать в общих собраниях собственников, располагая количеством голосов, пропорциональным их доле в общем имуществе.
Нет акта – нет факта?
С 1 октября 2014 г. подали отопление, но в ряде квартир по двум стоякам нашего дома батареи оставались холодными. Несмотря на заявки в управляющую компанию, специалисты к нам не приходили, акт об установлении факта непредоставления коммунальной услуги не составляли и заявили: нет факта – нет и нарушений. Мы нашли в Правилах предоставления коммунальных услуг норму, которая разрешает составлять акт самим жителям, но «споткнулись» о то, что подписывать такой акт в числе прочих должен председатель совета многоквартирного дома ( у нас совета нет). Обратились в Госжилинспекцию, но она пришла через две недели, когда тепло уже подали, и, соответственно, нарушений не нашла. Была ли у нас возможность составить акт без председателя совета дома? И, если бы мы его всё-таки составили, предусмотрена ли возможность уменьшить платёж? Родешов Е.М.
К сожалению, альтернативных вариантов озвученному вами положению п. 110 (1) «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в законодательстве нет. Позиция законодателя предполагает, что к данному моменту времени собственники всех многоквартирных домов исполнили возложенную на них обязанность по созданию советов многоквартирных домов. Что касается перерасчёта, то в случае отказа УК произвести перерасчёт платы за период получения некачественной коммунальной услуги для защиты нарушенных законных прав можно обратиться в Госжилинспекцию и суд. Порядок изменения размера платы (перерасчёта) предусмотрен Приложением №1 к упомянутым Правилам предоставления коммунальных услуг.
Делим расходы
Наш Горводоканал, ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354, распределяет оплату расхода воды на общедомовые нужды (этот расход определяется путём вычитания данных квартирных счётчиков из данных общедомового) в зависимости от площади квартир. В результате у одиноко проживающих в просторных квартирах иногда выходит, что ОДН больше их личного потребления. Это правильно? Бабаев Александр Андреевич,
г. Лермонтов, Ставропольский край
Приходящийся на квартиру объём холодной воды, предоставленный на общедомовые нужды в доме с общедомовым счётчиком, определяется по формуле 11 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354. Согласно этой формуле, сначала от показателя общедомового отнимается суммарный показатель всех квартирных счётчиков (и/или норматива потребления, умноженного на число квартир, где счётчиков нет). Затем отнимается объём ресурса, затраченный исполнителем коммунальных услуг для приготовления иных коммунальных услуг (например, отопление и горячее водоснабжение). Потом полученная цифра умножается на тариф. Наконец, на завершающем этапе для расчёта индивидуальной платы для каждого собственника данная цифра умножается на специальный показатель – соотношение общей площади каждой конкретной квартиры к общей площади всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Присосались…
К сетям водоснабжения и водоотведения нашего многоквартирного дома с помощью четырёх врезок подключено административное здание по соседству. Оно капитальное, двухэтажное, находится за границами земельного участка под нашим домом. Хозяева здания никогда не вкладывали средств в облуживание внутридомовых инженерных сетей, а платить за ОДН отказываются. Мы настаиваем на разделении платы за ОДН по горячей и холодной воде между домами пропорционально площади уборочных площадей, а по плате за обслуживание сетей – пропорционально потреблённым ресурсам. УК отстранилась от этого вопроса. Правы ли жители дома, что нам делать? Кобцева С.В., Новосибирск
Вам необходим общедомовой прибор учёта ресурса, потребляемого на нужды конкретно вашего дома. Также можно установить приборы учёта, фиксирующие объём «транзитного» ресурса (например, в районе описанных вами врезок). На этом основании можно настаивать на том, чтобы управляющая компания рассчитывала плату исходя исключительно из показаний «ваших» приборов. Относительно содержания сетей необходимо ставить перед хозяевами здания вопрос о заключении договора, определяющего условия транзита ресурса через ваш дом, в том числе с установлением платы за использование имущества собственников. Если таким образом вопросы решить не удастся, придётся обращаться в суд.