В этом номере вопросы читателей мы рассматриваем вместе с адвокатом Михаилом Юрьевичем БУЦКИМ.
Юристы, которые отвечают вам через газету, ждут писем на электронный адрес «АН»: justice@argumenti.ru.
Также вы можете кратко сформулировать свою проблему в «живом» письме с пометкой «Для правоведа». Письма шлите по адресу «АН»: 125167 г. Москва, Авиационный переулок, д. 4а.
Кто так чертит?!
В конце 2009 г. обратился в ООО «РФ Геодезия СПб» с просьбой провести межевание моего садового участка. Мне предоставили межевой план, который содержал особое примечание: «соседний земельный участок №442 пересекает границу участка №441, кадастровую съёмку производила другая организация». Я обратился к адвокату, которая порекомендовала обратиться в суд. Ответчиком указали ООО «РФ Геодезия СПб». В процессе судебного разбирательства судья запросила межевой план участка №442, но Кадастровая палата на данный запрос ответила отказом, ссылаясь на то, что не может его найти. Я обратился к суду с просьбой изменить ответчика на Кадастровую палату Лужского района и геодезиста, проводившего межевание участка №442, суд в этом мне отказал. Областной суд согласился с решением районного суда. Судья рекомендовала мне изменить ответчика на моего соседа, собственника участка №442, но я категорически отказался. Отмечу, что, когда проводили межевание участка №442, мы с соседом были на своих участках и указали геодезисту их границы. Прошу вас подсказать пути решения данного вопроса.
Заранее благодарен, Михаил Лосют, Санкт-Петербург
Не зная сути иска, могу лишь предположить, что ваше требование сводилось к исправлению кадастровой ошибки, как это предусмотрено ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Ответчиком по делу обоснованно является Кадастровая палата. Кадастровый инженер (ООО «РФ Геодезия СПб») не является ответчиком по такому иску: претензия к нему может быть предъявлена отдельно, если есть доказательства некачественно выполненного межевого плана. Сейчас, не зная подробностей, нельзя утверждать, что межевое дело содержит какие-либо недостатки. Кроме того, возможно, судья справедливо предложила вам заменить ответчика на соседа, так как из материалов дела фактически усматривался спор о границах участков №441 и №442.
Всё мы делим пополам
Мой муж служит на должности офицера с 2009 г., в 2013 г. он получил трёхкомнатную квартиру в Краснодаре по военной ипотеке. Меня и нашего сына (2 года) он не захотел туда прописывать. Я и сын своего жилья не имеем, а прописаны у моих родителей. Сейчас наша семья на грани развода. Возникает вопрос: имеет ли право при разводе наш сын на долю с ипотечной квартиры мужа или эта квартира – его личная? Марина Хурчак
В соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» предоставление целевого займа является способом обеспечения права военнослужащего на жилище. Закон не содержит какого-либо указания на то, что целевой заём является исключительно собственностью военнослужащего.
Согласно ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ, к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в числе прочего приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретались и кто вносил денежные средства. Поэтому предоставленная мужу-военнослужащему квартира является, по сути, совместной собственностью супругов. Факт регистрации в спорной квартире на возникновение права собственности не влияет. Таким образом, при разводе бывшие муж и жена могут произвести её раздел как по соглашению, так и в судебном порядке (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Более того, отмечу, что в вашем случае при разделе имущества по второму варианту суд может отступить от начала равенства долей супругов в пользу того, с кем фактически останется проживать ребёнок (ст. 39 СК РФ). Правда, собственниками имущества при разделе в любом случае будут только двое: бывшие муж и жена.
Полноценные доли
Здравствуйте! Подскажите, соблюдение каких условий обязательно должно учитываться при оценке технической возможности раздела жилого дома? Заранее спасибо! Алексей Сулоев
После раздела дома на несколько частей каждая часть должна отвечать критериям самостоятельного жилого помещения (ст. 15 Жилищного кодекса РФ).Эти критерии определены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Например, при разделе дома для двоих собственников, каждая половина дома становится, по сути, отдельной квартирой, а дом – многоквартирным, так как возникает общее имущество собственников дома (фундамент, крыша и т.п.). Инженерное обеспечение каждой половины дома определяется существующими в настоящий момент строительными и санитарными нормами.
Если один из участников раздела возражает против раздела, а иные участники не согласятся оплатить работы, иск не будет удовлетворён.
За себя и за того дядю
Живу в кооперативном доме. Несколько жильцов уехали за границу и за квартиру по несколько лет не платят. Председатель кооператива их долги раскладывает на всех проживающих в доме: как, мол, с них взыщешь? Обращаться в суд по поводу неуплаты за услуги должен председатель кооператива, но наш этого делать не хочет, предпочитая действовать описанным выше способом. Что нам делать, чтобы не оплачивать долги других?
Е. Борисенко
С целью пресечения порочной практики «разброски» долгов на добросовестных плательщиков рекомендую вам на общем собрании принять решение о внесении собственниками платы за коммунальные услуги непосредственно поставщикам. Таким образом вы исключите ЖСК из «цепочки» по передаче денег коммунальщикам. Что касается способа получения достоверной информации о состоянии дел в ЖСК, вы имеете право направить заявление непосредственно в правление кооператива. В случае отказа либо отсутствия ответа следует обращаться в Государственную жилищную инспекцию по месту жительства. Также у членов кооператива есть право проводить общие собрания членов ЖСК, вынося на повестку дня вопрос о долгах отдельных граждан и требуя отчёта правления. Там же, к слову, можно выбрать и нового председателя ЖСК, который будет заниматься делами надлежащим образом.
Чтобы не остаться ни с чем…
Мои дети собираются купить квартиру на этапе закладки котлована. Завершение строительства планируется во втором квартале 2015 года. Слышали, что с этого года действуют новые требования при оформлении договора: в частности, договор нужно будет зарегистрировать в Росреестре, и в самом договоре должен быть поручитель. Но не очень понятно, что даёт регистрация в Госреестре и как определить платёжеспособность поручителя простому смертному. Хотелось бы поточнее узнать о процедуре заключения договора и о том, какие гарантии там предусмотрены для того, чтобы покупатель не попал в число обманутых дольщиков. Заранее спасибо!
И. Земцова, Московская область
Правило об обязательной государственной регистрации договора долевого участия закреплено в ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».Без данной регистрации договор считается незаключенным. Поэтому правовые гарантии, предусмотренные законом, на гражданина, внёсшего деньги по договору, не распространяются.
В соответствии с п. 5 ч. 4 ст. 4 закона в договоре долевого участия должны быть указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это может быть поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика, залог (ст. 12.1 и 13 закона). Очевидно, в вашем договоре как способ обеспечения указано поручительство банка, который должен компенсировать ваши потери в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства.
О банке-поручителе, с которым работает данный застройщик, вы можете узнать непосредственно от него. Кроме того, сводная информация об объекте строительства содержится в проектной декларации, которая обязательно размещается на интернет-сайте строительной компании. Поэтому главное, что могу посоветовать, – не торопитесь вносить деньги, пока не получите всю исчерпывающую информацию о застройщике и не зарегистрируете договор.
Вычет по закону
В сентябре 2006 г. получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома и приступил к работе. В декабре 2012 г. дом был сдан в эксплуатацию, в мае 2013 г. зарегистрирован в регпалате. Сейчас хочу оформить документы для получения налогового вычета. Как регламентируется этот вопрос в законодательстве?
C уважением, Иванов М.
Вы имеете право на возврат 13% от суммы фактически произведённых расходов на строительство дома. Законом установлен предельный размер расходов, учитываемый при возврате налога, – 2 миллиона рублей. Таким образом, вы можете вернуть 260 тысяч рублей. При этом для получения вычета у вас должен быть официальный доход, подтверждённый, в частности, справками 2-НДФЛ.Учитывая, что в 2013 г. вы зарегистрировали право собственности, право на вычет вы можете реализовать уже в 2014 г., подав декларацию 3-НДФЛ в инспекцию ФНС по месту своего жительства.
В фактические расходы на новое строительство могут включаться: расходы на разработку проектной и сметной документации; расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; расходы на подключение к сетям электро‑, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро‑, водо-, газоснабжения и канализации.
Разная пошлина
Мной в 1995 г. была куплена квартира в двухквартирном доме, сделка была оформлена актом купли-продажи. В конце февраля 2014 г. я решил зарегистрировать в регистрационной палате собственное домовладение, где мне предложили оплатить госпошлину в размере 1000 р., хотя при регистрации нового дома моей дочери, тоже в феврале 2014-го, пошлина составила 200 рублей. Законна ли такая большая сумма? Помогите советом!
Ваш постоянный подписчик Алишев И.К.,
Ставропольский край
Требование регистратора обоснованно, так как речь идёт о юридически разных объектах недвижимости.Ваша квартира в понятиях Налогового кодекса РФ является недвижимым имуществом. За регистрацию прав собственности на него взимается пошлина в размере 1 тыс. рублей (п. 22 части 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).Дом же, приобретённый вашей дочерью, относится к другой категории – к объектам недвижимого имущества, созданным на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства (п. 24 ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Пошлина в этом случае, согласно тому же пункту НК РФ, составляет 200 рублей.