Квартира в ипотеке - не помеха: Как взять второй займ под залог той же недвижимости

Вы уже платите ипотеку, но появилась новая потребность в деньгах: ремонт, обучение ребенка, лечение, бизнес. Можно ли взять второй кредит под залог той же самой квартиры, которая уже находится в залоге у банка? В теории - да, это называется «последующий залог» или «вторая очередь» залога. На практике - это сложный, дорогостоящий процесс, на который соглашаются единицы кредиторов и то при соблюдении ряда условий. В этой статье разберем, когда второй залог возможен, чем рискуют заемщик и оба банка, какие схемы существуют и стоит ли овчинка выделки.

Разрешен ли законом второй залог ипотечной квартиры

Гражданский кодекс (статья 342) прямо допускает последующий залог, если он не запрещен предшествующим договором. То есть если ваш ипотечный договор не содержит прямой запрет на передачу квартиры в залог еще кому-то (а большинство ипотечных договоров крупнейших банков такой запрет содержат), вы можете попробовать. Однако даже если запрета нет (редкое везение), найти банк, который согласится быть вторым залогодержателем, крайне сложно.

Почему? Потому что в ипотеке предмет залога - это единственное жилье, обычно. И его стоимость редко значительно превышает долг. Если вы должны по ипотеке 4 млн, а квартира стоит 6 млн, то «свободной маржи» для второго кредитора - 2 млн минус издержки на оценку и торги. Но если вы перестанете платить, первый банк получит приоритет, и ему достанется его долг (4 млн + проценты, пени - может вырасти до 5 млн). Второму банку останется крохи. А при падении цен на рынке недвижимости (кризис) - и вовсе ничего.

Поэтому вторую ипотечную квартиру в залог берут редко и только при очень высокой разнице между стоимостью и остатком первого долга.

Условия, при которых второй залог реален

Шанс есть в следующих ситуациях:

Ситуация А: Квартира значительно подорожала. Вы купили двушку за 4 млн 5 лет назад, выплатили 2 млн, осталось 2 млн. Рыночная цена выросла до 8 млн. Свободная маржа - 6 млн. Вы можете взять до 3-4 млн вторым залогом. Это реально, потому что первому банку ничего не угрожает, а второму - есть за что зацепиться.

Ситуация Б: Первый кредит почти погашен. Осталось 200 тысяч по ипотеке, через 3 месяца вы освободите квартиру. Второй кредитор может дать вам 1 млн на полгода, зная, что через 3 месяца он станет первым (если вы погасите первый кредит). Главное - доказать второму, что вы действительно погасите первый досрочно.

Ситуация В: Вы готовы предоставить дополнительное обеспечение. Например, добавить залог автомобиля или поручителя. Это снижает риски второго кредитора.

Где искать второго кредитора

Крупные банки (Сбер, ВТБ, Альфа-Банк) практически не работают со второй ипотекой. Им это невыгодно, сложно, рискованно. Нужно идти в небольшие региональные банки, кредитные потребительские кооперативы (КПК), частные инвестиционные компании или специализированные залоговые центры. Они могут предложить ставку от 22% до 35% годовых (против 12-17% по первой ипотеке). Срок - от 1 до 5 лет. Сумма - до 50% от свободной маржи.

Процесс займет время - от 2 недель до 2 месяцев, так как нужно получить согласие первого банка (если есть запрет) или хотя бы уведомить его, а также провести оценку и зарегистрировать второй залог в Росреестре.

Как получить согласие первого банка: Главное препятствие

Как уже сказано, в 90% ипотечных договоров есть пункт: «Заемщик не вправе передавать квартиру в последующий залог без письменного согласия Банка». Банк не заинтересован в появлении второго кредитора, потому что:

• Второй кредитор может оказаться недобросовестным и создавать проблемы.

• Вы, имея дополнительный долг, становитесь менее платежеспособным - растет риск дефолта по первой ипотеке.

• В случае вашего банкротства оба кредитора будут судиться, затягивая процесс.

Поэтому банк отказывает в 99% случаев. Даже если квартира в цене выросла вдвое, банк скажет: «Платите ипотеку дальше, а лишние деньги не нужны». Исключения бывают, если вы обращаетесь в тот же самый банк, где у вас ипотека, и берете у него же второй кредит (например, рефинансирование с увеличением суммы). Это не «второй залог», а просто увеличение лимита по первому кредиту. Банк может согласиться, проведя новую оценку.

Поэтому самый разумный способ получить деньги - это не второй залог, а рефинансирование ипотеки с увеличением суммы кредита. Например, вы должны 2 млн, а квартира стоит 8 млн. Вы рефинансируете ипотеку в том же или другом банке на 5 млн. 2 млн уходят на погашение старого долга, 3 млн вы получаете на руки. По сути, это те же деньги, что вы хотели бы получить вторым залогом, но оформляется как один кредит.

Альтернативы: Рефинансирование или кредит под залог другого имущества

Рефинансирование ипотеки с увеличением суммы - это цивилизованный способ получить деньги. Ставка будет по текущим ипотечным ставкам (обычно 16-18%), а не 25-35%, как у второго залога. Срок - вы можете продлить ипотеку до 30 лет, снизив платеж.

Если рефинансирование невозможно (банк отказал или ваша история плохая), есть другой путь. Вы можете взять кредит под залог другого имущества (например, дачи, автомобиля, гаража, земельного участка) или оформить займ под залог квартиры как второго залога, но уже в специализированной компании.

Риски: Что будет, если взять второй залог без согласия

Если в вашем договоре запрет есть, а вы все равно попытаетесь зарегистрировать второй залог через Росреестр (например, с помощью недобросовестного нотариуса), первый банк может:

• Обнаружить нарушение через реестр уведомлений о залоге.

• Потребовать досрочного погашения всей суммы ипотеки.

• Обратить взыскание на квартиру в судебном порядке.

Вы останетесь без квартиры, с долгом перед первым банком и еще с долгом перед вторым (который с вас взыщут через суд). Это катастрофа с двумя нулями. Поэтому никогда не идите на обман.

Даже если договор не содержит запрета, нужно уведомить первый банк о втором залоге. Лучше это сделать письменно с уведомлением, чтобы была доказательная база.

Итог

Взять второй кредит под залог квартиры, уже находящейся в ипотеке, возможно, но очень сложно и дорого. Проще и дешевле рефинансировать текущую ипотеку с увеличением суммы, получив разницу на руки. Если рефинансирование недоступно, то второй залог лучше искать только в специализированных компаниях, готовых на высокий риск, но с адекватными ставками. И главное: всегда проверяйте договор первой ипотеки - если там есть запрет на последующий залог, забудьте об этой идее и ищите другие источники финансирования.