Проверка дома перед покупкой

До заключения сделки, перед покупкой любой недвижимости, очень важно тщательно проверить её юридическую чистоту и некоторые другие нюансы. К последним, в частности, относится внешнее состояние объекта, исправность всех его систем коммуникаций и т.д. Когда же приобретаемой недвижимостью становится дом, необходимо и вовсе удостовериться в подключении этих систем и законности строения. В первую очередь это касается категории земли и статуса здания. Например, если продавец продаёт, по его словам, полностью жилой дом, но расположен он на сельскохозяйственной земле, следует быть предельно внимательным при изучении документов.

Помимо внешнего вида и исправности инженерных коммуникаций, необходимо внимательно ознакомиться с предоставленными документами на дом, чтобы убедиться, что продаёт его единственный собственник или есть письменное, заверенное нотариусом согласие совладельцев. Узнать всю историю дома, начиная с 1998 года, поможет выписка о переходе прав на объект недвижимости. Проверить нужно не только сам дом, но и участок земли, на котором он расположен, поскольку эти два недвижимых объекта являются неотъемлемыми друг от друга, и продать их можно только совместно. Особое внимание стоит обратить на межевой план, как давно он составлен, согласованы ли границы с соседями.

С чего начинать

Прежде чем проверить сам дом перед его покупкой, потенциальному покупателю необходимо удостовериться, что именно эта недвижимость на самом деле ему полностью подойдёт, учитывая целевое назначение объекта. То есть, в первую очередь нужно определить для себя чёткие пожелания, выделить определённые критерии и нежелательные факторы, чтобы даже осмотр дома и его комнат проходил максимально эффективно. Спешить с этим никогда не стоит, недвижимость имеет довольно высокую стоимость, а отменить сделку после её заключения, если дефекты будут найдены после, будет крайне сложно и можно только через суд.

Перед покупкой дом следует проверить по таким основным показателям, как:

• соответствие реальной и заявленной стоимости – цена не должна быть чересчур низкой, поскольку это лишний повод усомниться в чистоте сделки, даже если продавец предоставляет на первый взгляд уважительные причины;
• место расположения объекта недвижимости – наличие и развитость инфраструктуры (доступность вблизи магазинов, дорог, остановок, медицинских учреждений, детских садов и школ), а также экологическая обстановка жилого района;
• внутреннее и внешнее состояние здания – подведение и исправность систем коммуникации (газ, электричество, водоснабжение, канализация), давность проведения ремонтов, год ввода объекта в эксплуатацию.

Какие документы должны быть представлены

Проверить документы на дом перед его фактической покупкой - это основная обязанность потенциального покупателя. Если отнестись к ней недостаточно ответственно и пренебречь внимательным прочтением каждой страницы каждого документа, можно самому же навлечь на себя множество весьма неприятных проблем. Мошенничество, незаконная продажа, нарушение прав третьих лиц, наличие обременений, правовые притязания законных жильцов, задолженность по коммунальным услугам – это далеко не всё, с чем можно столкнуться при слишком доверчивом отношении к продавцу.

В первую очередь, следует проверить наличие прав собственности продавца. Такими бумагами выступают свидетельство права собственности, договор купли-продажи, дарственная, завещание, свидетельство вступления в наследство, договор ренты или обмена, решение суда. При этом свидетельство права собственности должно быть обязательно, остальные документы должны быть в зависимости от того, каким образом продавцу достался данный дом и обязательно земля под ним.

Документы предоставляются только в оригинале, никаких копий, даже заверенных нотариусом, быть не должно. Кроме того, необходимо обратить внимание и на то, как давно продавец оформил на себя право собственности. Если прошло менее трёх лет или менее пяти лет (для недвижимости, оформленной с 2016-го года), лучше с такой сделкой повременить.

Расширенная информация

Представленные продавцом документы, даже на первый взгляд не вызывающие никаких подозрений, не всегда свидетельствуют о полной информации на дом. Именно поэтому потенциальному покупателю необходимо в обязательном порядке запросить у владельца данной недвижимости расширенную выписку из Единой государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Получить такую выписку может только собственник, а сведения в ней крайне важные, например, наличие обременений, правовые притязания, которые сохраняются даже после продажи объекта. Из такого документа становится понятным, есть ли лица, которые могут претендовать на недвижимость, если она находилась в собственности продавца меньше трёх или, как упоминалось выше, пяти лет.

Особенно это касается наследования, когда внезапно объявляется наследник, не вступивший в свои права вовремя по каким-либо причинам, и требует своей доли. Если суд удовлетворит его иск, сделка с продажей будет аннулирована. Денежные средства, потраченные на покупку недвижимости, в лучшем случае возместят, а дом придётся вернуть, и все потраченные средства на него после также не всегда можно возместить. Перед покупкой нужно проверить наличие:

• Несовершеннолетние дети наследодателя - до шестнадцати лет, если официально не трудоустроены;
• Нетрудоспособный супруг - если есть соответствующая справка из медицинского учреждения;
• Нетрудоспособный родитель пенсионного возраста;
• Иждивенец наследодателя - если имеются бумаги, удостоверяющие факт иждивения как минимум год.

Обременения объекта

Как известно, регистрация самого договора купли-продажи сегодня больше не требуется, при этом обязательной остаётся перерегистрация прав собственности сразу же после этого. И вот здесь могут ожидать некоторые сюрпризы, когда договор с продавцом подписан, деньги уплачены, дом и земля, казалось бы, получены, а Росреестр отказывает зарегистрировать на покупателя его право собственности. Такое возможно, когда на дом или землю наложены какие-либо ограничения, обременения. Только после их снятия осуществляется по закону смена владельца.

Для снижения рисков возникновения подобной ситуации целесообразно перед покупкой оговорить в договоре время оплаты. Например, зафиксировать, что деньги продавец получит только после того, как на руках покупателя окажется свидетельство права собственности. Однако, это не выгодно и рискованно для продавца. Чтобы выйти из ситуации, можно использовать при оплате банковскую ячейку и привлечь к сделке нотариуса. К слову, нотариус дополнительно проверит юридическую чистоту сделки и профессиональным взглядом удостоверит отсутствие сомнительных моментов в документах.

Самостоятельно проверить подлинность бумаг не всегда удаётся, однако следует быть предельно внимательным в сопоставлении полученных из них сведений. Все цифры и данные должны полностью совпадать.