Как правильно оценить рынок недвижимости, чтобы не попасть в ловушку?

Проведение сделки на рынке недвижимости требует тщательной подготовки как от продавца, так и от покупателя. Приобретающим жильё важно грамотно оценить вторичный рынок недвижимости или рынок новостроек (при покупке квартиры от застройщика). Как это сделать – расскажет адвокат Андрей Комиссаров, специалист юридических услуг в области сделок с недвижимостью.

Оценка рынка – зачем она нужна?

Покупателю необходимо ориентироваться в ситуации, сложившейся на рынке жилья. Эти знания помогут заключить выгодную сделку и исключить риски при покупке квартиры. Продавец или его агент по недвижимости не смогут продать хорошо информированному о состоянии цен покупателю объект по завышенной стоимости. Насторожит покупателя и слишком низкая цена при покупке квартиры от застройщика. Опираясь на свой многолетний профессиональный опыт защиты обманутых дольщиков, Андрей Комиссаров предупреждает покупателей – если цена застройщика значительно выбивается из общих тенденций рынка, значит, строительная компания имеет проблемы с документацией, разрешениями.

При покупке квартиры риски покупателя могут быть и такими: всего через пару месяцев после совершения сделки стоимость квартир с аналогичными характеристиками существенно снизится. Ведь в условиях экономической нестабильности страны рынок недвижимости Российской Федерации нельзя охарактеризовать как постоянно имеющий одинаковые показатели спроса и предложения. Он регулярно меняется с падающего на растущий и наоборот – то есть цены то падают, то растут. Предугадать, когда именно случится очередной спад, очень сложно. Но если покупателю удастся выждать нужный момент, то он приобретёт жильё по выгодной цене.   

Можно выделить следующие преимущества знания ситуации на рынке недвижимости:

• возможность оценить инвестиционные перспективы объекта;

• наличие обоснований для торга с продавцом;

• минимизация рисков при покупке квартиры;

• возможность спланировать свой бюджет и при необходимости рассчитать сумму кредита.

Самостоятельная оценка рынка – ошибка?!

Адвокат Комиссаров рассказал, что многие граждане поручают риелторам лишь поиск объекта и оформление документов при покупке квартиры. Анализ рынка покупатели берут на себя, отказываясь от данного вида консультации по сделкам с недвижимостью. Чаще всего для оценки покупатели проводят мониторинг сайтов с объявлениями о продаже, а также анализируют специализированные газеты и журналы, посвящённые купле-продаже жилья.

Сложности самостоятельной оценки

Андрей Комиссаров предупреждает - слепо верить объявлениям в интернете и газетах нельзя. Зачастую они размещаются агентствами и риелторами и служат лишь для привлечения внимания потенциальных клиентов.

Нередко в тексте объявления дана информация о вымышленном объекте – квартире в отличном состоянии в престижном районе города и по низкой цене. Если покупателю не удаётся найти на карте указанный адрес, значит перед ним всего лишь реклама, заманивающая клиентов. Позвонив по телефону из объявления, покупатель столкнётся с представителем агентства, который предложит ему совершенно другие варианты, существенно отличающиеся от ценовой категории, указанной в объявлении. Для составления реальной картины цен рынка недвижимости придётся позвонить по нескольким десяткам объявлений и выслушать реальные предложения.

Даже если покупателю удастся связаться с собственником, велика вероятность того, что собеседник умолчит о проблемах с документацией, наличии неузаконенных перепланировок и прочих нюансах, влияющих на стоимость жилья. Эти моменты вскроются лишь при личной встрече или же их найдёт специалист при юридическом сопровождении покупки квартиры. Отсутствие данной информации помешает оценить рынок недвижимости.

Похожим образом, по словам адвоката Андрея Комиссарова, обстоят дела и с первичным рынком недвижимости. Чтобы иметь реальное представление о деятельности того или иного застройщика и его перспективах, необходимо регулярно работать в сфере строительства. Тем, кто далёк от неё, сложно разобраться, насколько честен застройщик.

Андрей Комиссаров, на практике сталкивавшийся с необходимостью защиты прав участников долевого строительства, дал несколько советов, как выбрать застройщика:

• изучить отзывы в Интернете;

• зайти на сайт фирмы и ознакомиться с лицензиями и сертификатами застройщика;

• пообщаться с жильцами домов, построенных компанией, разузнать, без проблем ли оформлялись при сделке с недвижимостью документы, бумаги, в частности - право собственности при покупке квартиры;

• лично осмотреть несколько объектов, возведённых компанией и уже введённых в эксплуатацию, оценить их качество.

Адвокат Комиссаров не рекомендует работать с компаниями, которые выставляют слишком низкие цены. Как показывает практика, у таких застройщиков есть проблемы с разрешительной документацией или другими бумагами. Зачастую за привлекательной рекламой скрываются мошенники. Для защиты прав дольщиков приходится прибегать к услугам адвоката, порой судебные разбирательства затягиваются на долгие годы и требуют больших расходов. Как показывает практика, не всегда защита дольщиков даёт результаты, удовлетворяющие пострадавших.

Консультации специалиста

Адвокат Андрей Комиссаров советует обратиться к риелторам и специалистам не только для сопровождения сделок с недвижимостью, но и для получения грамотной консультации в вопросах состояния рынка жилья. Многие компании включают консультацию в список услуг, оказываемых риелтором при заключении с ним договора.

Работники агентств недвижимости находятся в центре событий, происходящих на рынке, поэтому могут прогнозировать его изменения. Регулярно общаясь с продавцами и покупателями, работая с застройщиками, они без труда определят ценовые диапазоны интересующего клиента объекта и проконсультируют, как выгодней заключить сделку, сэкономят время покупателя. Помимо риелтора в агентстве, как правило, есть свой юрист – покупка квартиры пройдёт под его контролем.

Оценка рынка жилья специалистом, как и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, сэкономит деньги и время покупателя, а также исключит риск совершения невыгодной покупки.