Риски при покупке квартиры

Адвокат Комиссаров Андрей Федорович Приобретение недвижимости – дело ответственное. Ведь если что-то пойдет не так, покупатель в лучшем случае потеряет свое время и столкнется с юридическими сложностями, в худшем – понесет огромные финансовые убытки и останется ни с чем. Поэтому важно знать все возможные риски при покупке квартиры.

О том, как избежать непредсказуемых ситуаций, расскажет специалист в области юридического сопровождения сделок с недвижимостью – адвокат Андрей Комиссаров, являющийся руководителем коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», а также президентом Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости».

Риски при покупке первичного жилья

Если человек решил осуществить покупку квартиры от застройщика на начальной стадии возведения новостройки, он должен вложить определенную сумму на строительство этого дома. С одной стороны это удобно: уже есть начальный капитал, гарантирующий наличие жилья, пусть и строящегося. С другой – невозможно предугадать, каким будет будущее строительства. Некоторую долю риска помогут снизить специализированные агентства, которые занимаются оформлением документов при покупке квартиры и другими важными вопросами. Но даже опытные риелторы, отмечает Андрей Комиссаров, не могут на 100% исключить все возможные риски.

Иногда инвесторы считают лучшим вариантом переплатить за жилье, но оформить сделку в уже практически достроенном доме. К сожалению, такая покупка квартиры риски покупателя уменьшает незначительно.

Дом построен! Опасности больше нет?

Даже когда дом практически достроен, все квартиры готовы и уже проводятся отделочные работы, не стоит расслабляться до момента полной сдачи объекта в эксплуатацию. В это время можно столкнуться со следующими ситуациями:

двойная продажа недвижимости;

несоблюдение условий договора;

несоответствие метража и планировки;

неудовлетворительное качество работ.

дом построен с нарушением СНиПов

По окончании строительства есть риск переноса срока сдачи объекта в эксплуатацию. Восстановить первоначальную договоренность помогут услуги адвоката. По статистике финансирование 10% новостроек прекращается до окончания работ, поэтому возникают долгострои, вне зависимости от стадии готовности проекта.

Считается, что когда дом уже полностью построен, сделка с недвижимостью осуществлена успешно. Но и на этом этапе есть свои подводные камни. Застройщику еще необходимо оформить соответствующую документацию в органах госстройнадзора, подтверждающую соответствие здания требованиям проекта и технических регламентов, а также получить разрешение на введение новостройки в эксплуатацию. Этот процесс может затянуться на долгие годы.

При покупке квартиры юристы также часто сталкиваются с обращениями покупателей относительно проблем с коммуникациями. Известны случаи, когда застройщики отказывались переводить сооружение на схему подключения по установленному проекту. И тогда жильцы могут остаться без воды и света.

Что нужно знать участникам долевого строительства

С одной стороны, участвовать в долевом строительстве выгодно, т.к. появляется возможность оплатить квартиру по частям до окончания строительства дома. И стоит такое жилье на порядок ниже.

Однако на практике все чаще появляется потребность в защите обманутых дольщиков, которые так и не получили свою квартиру и понесли убытки. С этой целью был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в котором прописаны довольно жесткие требования к застройщикам.

Чтобы вашему адвокату не пришлось обращаться в судебные органы с целью защиты прав участников долевого строительства, обращайте внимание на репутацию застройщика и количество реализованных им объектов. Перед тем, как заключать договор, поручите вашему юристу ознакомиться с разрешением на строительство и проектной декларацией. Договор должен содержать (ФЗ 214 статья 4):

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

Только тщательное изучение всей документации и пунктов договора является опорой и защитой дольщиков. В случае возникновения каких-либо проблем с застройщиком адвокат Андрей Комиссаров рекомендует незамедлительно обращаться в отдел надзора за долевым строительством, где помогут в защите прав дольщиков.

Существуют ли риски при покупке вторичного жилья

Сделки на рынке недвижимости вторичного жилья востребованы в силу быстрого оформления права собственности при покупке квартиры, а также возможности детального ознакомления с приобретаемым объектом. Однако и здесь надо быть готовым к сложностям, комментирует адвокат Андрей Комиссаров.

Грамотное юридическое сопровождение покупки квартиры, внимательное ознакомление с юридическим прошлым жилья поможет избежать возможных неприятностей. Бывает, что квартира оказывается в залоге у какого-либо банка. И если продавец не погасил кредит вовремя и не сообщил об этом, то в итоге покупатель может понести финансовые убытки и лишиться купленного жилья.

Иногда случаются сделки с недвижимостью по фальшивым документам. Мошенники часто пользуются неосведомленностью и неопытностью покупателей. В результате может оказаться, что хозяином квартиры является совершенно другой человек, который даже не думал ее продавать. В подобных случаях судебное разбирательство обычно заканчивается не в пользу обманутого покупателя, а в пользу хозяина недвижимости.

Не менее частая проблема – несвоевременная выписка прежних жильцов из квартиры. Безусловно, новый владелец квартиры имеет полное право выписать прежних жителей. Но процесс может затянуться на длительное время, и в этот период придется оплачивать коммунальные услуги за всех прописанных людей. Избежать неприятной ситуации помогут консультации по сделкам с недвижимостью у опытного адвоката.

Как избежать рисков

Чтобы минимизировать возможные риски при покупке квартир, желательно обратиться к специалистам, занимающимся сопровождением сделок с недвижимостью. Избежать многих рисков помогут также следующие действия:

Осмотр квартиры. Заранее ознакомьтесь с внешним видом жилья, его состоянием, ремонтом и т.д. Вы должны иметь представление обо всех нюансах будущей жилплощади.

Изучение стоимости. Следует провести мониторинг рынка недвижимости и узнать об актуальном уровне цен.

И главное – необходимо досконально изучить всю документацию:

в выписке из ЕГРП просмотреть количество операций по распоряжению квартирой, обратить внимание на наличие арестов;

в расширенной выписке из домовой книги проверить зарегистрированных в квартире лиц (все ли выписаны);

осмотреть документы продавца, проверить его паспорт в паспортном столе, узнать – дееспособен ли продавец;

изучить доверенность в случае, если договор подписывает представитель вместо владельца квартиры, а также уточнить – входит ли в его компетенцию осуществление денежных операций;

просмотреть справку из БТИ – была ли там зарегистрирована квартира.

Избежать абсолютно всех рисков поможет грамотный юрист. Обратитесь к компетентному специалисту во избежание спорных ситуаций, потери времени и денежных средств.