Совсем скоро под крышей любой московской многоэтажки можно будет устроить салон красоты, детский художественный клуб или «качалку» для культуристов. Такую идею недавно озвучил Департамент городского имущества.
Чердаки и подвалы власти планируют передавать в собственность хозяев квартир. Решение насчёт подвалов мэрия приняла ещё в декабре 2014 года. «В соответствии с Жилищным кодексом вышеупомянутые помещения давно входят в состав общедомового имущества на правах общедолевой собственности», – утверждает муниципальный депутат из Черёмушек Вячеслав Ванеев. Фактически эти помещения уже в собственности жителей. Причём не важно, созданы ли в доме ТСЖ или ЖСК. Если в здании есть хоть одна приватизированная или купленная квартира, то её хозяин автоматически становится собственником чердака, подвала, лестничной клетки и даже придомовой территории.
Дела бумажные
«При реализации инициативы с чердаками и подвалами возможны серьёзные юридические трудности, – предупреждают юристы Дмитрий Казацкер и Чермен Дзотов. – В положениях Жилищного кодекса чётко сказано: если собственность общедолевая, любое решение по ней должны принимать собственники путём голосования на общем собрании. Если жильцы всё же придут к совместному решению, им придётся оформить огромное количество документов».
Например, в регистрационную палату надо предъявить описание чердака.Этот документ составляют управы районов, а утверждает его своим распоряжением префект административного округа. Такой порядок действует уже много лет, несмотря на то что в корне противоречит столичным правилам содержания общего имущества.
А в правилах говорится: состав общего имущества в многоквартирном доме определяют сами собственники помещений.То есть ни управа, ни префект не имеют отношения к утверждению описания. Управы районов вправе описывать имущество только тех домов, для которых проводится конкурс по отбору управляющей организации. Таких зданий в Москве не так уж и много.
Когда москвичи приносят описание общего имущества дома в Федеральную регистрационную службу с просьбой выдать свидетельство на подвал и чердак, у них часто требуют ещё и документы на землю – чтобы выдать единое свидетельство на общедомовую собственность. Получить такие бумаги практически невозможно: очередь на межевание земельных участков под многоквартирными домами тянется на многие годы. Если город уже оформил свои права на общедомовую собственность, попробовать вернуть её жильцам можно только через суд.
Студия под крышей
Все дома разные. В некоторых высотках много больших пустых чердачных помещений, а техническое оборудование хранится только в одном из них. На чердаке одного из таких домов жильцы своими силами сделали детскую художественную студию.
«Если же на чердаке можно будет устроить ещё и помещение для совета дома, для кружка по интересам для детей, то это было бы отлично. Помещение для диспетчерской, электрика, сантехника, оборудования бесчисленных интернет- и телефонных компаний – всё это можно организовать на чердаках и в подвалах, – считает активист Общественного совета Измайлово Михаил Успенский. – Но всё это красивая сказка про другой мир. Уже сейчас в жилых домах без разрешения жителей появляются незаконные офисы, общежития, склады…»
Михаил Успенский предполагает, что со временем городские власти снимут с себя ответственность за поддержание порядка на чердаках и заодно расширят налогооблагаемую базу. А у районных управ появится возможность поучаствовать в перераспределении пространств под крышей. При этом процедуры по эксплуатации чердачных помещений (где по-прежнему остаётся техническое оборудование) вряд ли упростят.
Сложности при распоряжении частью общедомового имущества почти непреодолимы. Однако мошенники обходят их путём подделки решений общего собрания собственников. Свежий пример – перевод квартир №70 и 71 в доме №7/17 по 3-й Парковой улице в нежилые помещения под магазин. Бывает, что в ход идут и другие методы. Вплоть до физической расправы…
Юридический аргумент
Как разъясняют юристы Дмитрий Казацкер и Чермен Дзотов,в жилых домах запрещено размещать:
– Бани, сауны; казино, дискотеки; химчистки, прачечные; общественные уборные; ряд предприятий бытового обслуживания; рыбные магазины; магазины с различными товарами, небезопасными для окружающей среды; рестораны, бары и клубы, работающие после 23 часов; склады; стационары и диспансеры; подстанции скорой помощи; клинико-диагностические, бактериологические и зуботехнические лаборатории; помещения с диагностической аппаратурой; кабинеты МРТ; рентген-кабинеты; некоторые врачебные кабинеты; ещё ряд организаций.
Бизнес важнее жилья
«Чердачные и подвальные помещения зачастую непригодны для ресторанчиков, магазинчиков, – объясняет муниципальный депутат Вячеслав Ванеев. – Как архитектор, обращаю внимание, что их неправильное обустройство может привести к разрушению конструкций здания. В угоду бизнесу мы наносим ущерб нашему стареющему жилому фонду».
Одним из главных становится вопрос об электроэнергии. Каждое здание рассчитано на определённую максимально допустимую нагрузку – и если её превысить, без света может остаться весь дом. Один маленький магазинчик часто потребляет в несколько раз больше электричества, чем все жильцы.
Так как же без потерь переоборудовать чердачные помещения? Под квартиру – возможно. Под предприятие – сложно. Жильцы будут против того, чтобы их подъезд стал «проходным» для посторонних. Был случай, когда бизнесмену разрешили использовать чердак, а он снёс всю кровлю здания и надстроил ещё несколько этажей.
Злоупотреблений с общедомовым имуществом не избежать: как заявил на одном из круглых столов Мосгордумы представитель Мосжилинспекции, все протоколы общих собраний собственников проверить физически невозможно, т.к. проверкой этих документов занимаются лишь два сотрудника инспекции.
Чтобы свести нарушения к минимуму, Вячеслав Ванеев предлагает изучать каждый типовой дом и разрабатывать для него 3–4 варианта развития кровли, из которых впоследствии смогут выбирать жильцы. Для каждого конкретного случая должно быть своё решение: в хрущёвках, например, чердак – это тесное пространство с высотой потолков около метра. В историческом центре лучше запретить внешнее изменение конфигурации крыш, а переоборудование чердаков разрешать только в тех домах, которые не являются памятниками архитектуры, – и только при условии согласования перепланировки с Департаментом культурного наследия.