Генпрокуратура обеспокоилась августовским повышением тарифов ЖКХ в Москве. Вместо разрешённых правительством 6% они выросли на 10%. Действительно, скачки коммунальных платежей давно пора обуздать. Заодно не мешало бы поумерить аппетиты управляющих компаний.
Безнадёжные платежи
При правильном управлении московские дома – источник немалого дохода для жителей. Собственники квартир имеют право получать долю от аренды принадлежащих дому подвалов и чердаков. Съёмщики платят за такие помещения 1–2 тыс. долл. за квадратный метр. Жители могут зарабатывать за счёт рекламы на фасадах и крышах. Если дом стоит в оживлённом месте, доходов от плакатов с шикарными авто и белозубыми девушками вполне хватает на ремонт в подъездах.
На деле москвичи почти ничего не получают от аренды и рекламы. С них, наоборот, стригут деньги. За каждый чих и с каждым годом всё больше. Коммунальные услуги в городе дорожают безбожно. В августе они снова подскочили на 10%. Газ прибавил 15%. Электричество теперь стоит не 4,02, а 4,5 руб. за киловатт. Даже по официальным подсчётам городских властей сумма в платёжке увеличилась в среднем на 180–190 руб. с человека. Дальше будет только хуже. С января горожанам придётся платить за будущие капремонты. Сменят ли когда-нибудь трубы в доме – бог весть, но 7 с лишним рублей с каждого квадратного метра станут исправно собирать каждый месяц. А через пару лет в столице, как и во всей стране, введут грабительскую социальную норму электричества в 70 кВт в месяц. За избыточный свет заставят платить буквально втридорога.
В общем, куда ни кинь – всюду клин. Небогатым москвичам пора понемногу продавать квартиры и эмигрировать в Баден-Баден. Коммуналка там не сильно дороже, зато воздух чище. Тем же, кто твёрдо решил остаться, самое время задаться вопросом, нельзя ли как-нибудь уменьшить немыслимые ежемесячные платежи.
Молчание – золото
Разумеется, о завышенных тарифах можно писать гневные письма правительству и лично мэру Москвы. Но для начала лучше адресовать вопрос о тратах на коммуналку тем, кто непосредственно следит за домами. В девяти из десяти случаев это конторы под названием «управляющие компании». Их в Москве более 500. Четыре пятых – частные. Хотя на деле многоквартирников в распоряжении негосударственных организаций немного только 30% городского жилья. Чаще – новые здания, управляющие компании в которых нередко связаны с застройщиками.
Более 60% городских домов по-прежнему под опекой государства. Их обслуживают чуть больше сотни контор, принадлежащих правительству Москвы. Это те самые старые советские ЖЭКи, в 1990‑е переименованные в ДЕЗы. В конце 2000-х гг. организации хотели приватизировать – как писали газеты, тоже в пользу строительных компаний. Но не успели. Мэром неожиданно стал Сергей Собянин, в столичном стройкомплексе началась перетряска – и акционирование ДЕЗов отменили.
Как ни странно, нравы в частных и государственных конторах одинаковые. Их кредо – сообщать о себе как можно меньше. По закону любой собственник квартиры имеет право потребовать у управляющей компании подробный финансовый отчёт. Сколько денег получено от дома, на что они потрачены и по каким сметам. Но когда жильцы требуют документы, конторы будто в рот воды набирают. «Они отказываются давать бумаги, присылают отписки. Чтобы добиться хоть какой-нибудь информации, собственникам квартир приходится идти в суды», – говорит исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК Евгения Юнисова.
Это неудивительно. Именно управляющие компании могли бы изрядно облегчить жизнь жителям домов. Но им это невыгодно. Коммуналка для ДЕЗов – не просто способ заработка, а настоящее золотое дно. Тем более в этой области открывается огромный простор для махинаций.
Тайна подвалов и чердаков
Для начала, именно управляющие компании часто получают деньги от аренды нежилых помещений. Конечно, не везде. Ещё при Юрии Лужкове московские власти отхватили самые лакомые куски нежилой собственности. Часть подвалов и чердаков принадлежат теперь городу и муниципалитетам. Часть – фирмам, использующим их под склады и магазины. Но во многих домах каптёрки ещё не проданы. За счёт арендной платы за них можно снизить платежи для жителей. Но управляющие конторы забирают деньги себе – или вовсе селят в подвалах дворников. Та же история с рекламой. Деньги от неё получает кто угодно, только не владельцы квартир.
Дальше – больше. Ставки, по которым жильцы платят УК и по которым организация рассчитывается с поставщиками, часто не совпадают. Взять воду. В Москве счётчиками на неё оборудовано 98% жилья. Компании платят поставщику только за кубометры, которые дом реально потребил по показаниям приборов. При этом, если в конкретной квартире счётчиков нет, жильцам охотно начисляют деньги по нормативу – 11,68 куб. м на человека в месяц. Поскольку такого количества воды обычно не расходуют, у УК образуются лишние деньги. Их легко положить в карман.
Или – тепло. «Попробуйте выяснить у управляющей компании, сколько тепла реально поставляют в квартиры. Замучаетесь. В моих платёжках недавно появилась цифра в гигакалориях, якобы рассчитанная по показаниям прибора учёта. Но я разделила на площадь жилья – получилось ровно 0,16 гигакалорий на квадратный метр. Это не реальное потребление, а норматив», – рассказывает Евгения Юнисова.
Наконец, казалось бы, идеальный предмет для махинаций – средства на ремонт и содержание домов. В типовых многоквартирниках эти услуги обходятся в 13–25 руб. с человека в месяц. В памятниках архитектуры – в 30–50 руб. в месяц. На первый взгляд деньги небольшие, но в масштабах города набегают миллиарды рублей в год.
По всей стране пачками заводят уголовные дела против домовых контор, проворовавшихся на ремонтах. И только в столице – тишь да благодать. По счастливому совпадению Москва едва ли не единственный город в стране, где управляющие компании получают на ремонт и содержание домов субсидии. Им выделяют 19 млрд. руб. в год. Остаётся предположить, что конторы боятся мэрии и тратят деньги абсолютно честно.
Товарищи по несчастью
Вообще правительство Москвы лояльно относится к проделкам управляющих компаний. На словах чиновники хотят приструнить особенно нерадивые конторы. Но на деле санкции – смешные. К примеру, в Медведково контора не убирала подъезды в доме. Её оштрафовали на смешную сумму в 100 тыс. рублей. В Лосиноостровском районе ДЕЗ вовремя не вывел крыс. Заплатил за это 70 тыс. рублей. В Новой Москве с января по июнь нашли нарушения в 15 организациях. Им пришлось раскошелиться на ничтожные 1,6 млн. рублей.
Ещё одна затея мэрии – так называемый чёрный список. В 2013 г. в него включили 50 управляющих компаний, на которые чаще всего жаловались москвичи. Но прикрывать лавочки не стали. Дескать, общее собрание жильцов в любой момент может препоручить дом заботам другой конторы. Хотите – меняйте.
На деле найти хорошую управляющую компанию удаётся не всегда. Обычно ухаживающие за домами организации группируются по районам. Хороших слесарей из Бутово в Ховрино не затащишь. Так что у жителей многих домов остаётся один выход – объединяться и создавать товарищества собственников жилья. Они имеют право самостоятельно заключать договоры с электриками и коммунальщиками, сдавать помещения в аренду.
В Москве домов с ТСЖ – треть. По большей части они всё равно отдают многоквартирники на подряды управляющим компаниям, но, как говорится, есть разница. Товарищество заключает с конторой подробный договор. А главное – подписывает все акты о проделанной работе. Если ремонт в подъезде выполнен плохо, придётся переделывать. Около 8% московских домов с ТСЖ вовсе обходятся без посредников. Там собственники заботятся о жилье самостоятельно.
Разумеется, товарищество не панацея от жуликов. К примеру, для его создания достаточно голосов половины собственников квартир плюс один голос. Предприимчивые жители этим пользуются. Часть товариществ в новых домах подмяли под себя застройщики. Не редкость, когда глава организации считает должность ступенькой к личному обогащению. Но там, где ТСЖ на деле работают, результаты налицо. Жильцам удаётся экономить деньги. Они меньше платят за коммуналку или пускают деньги на улучшение дома. К примеру, устанавливают оборудование, уменьшающее расходы на тепло.
В общем, собственникам квартир в московских домах пора объединяться. Другого способа справиться с коммунальной вакханалией нет. Без активных жильцов ситуация с ЖКХ в столице не выправится. Даже если всех работников ДЕЗов в городе пересажает прокуратура.