Все наслышаны о проблеме обманутых дольщиков, но на её фоне меркнет другой вопрос – брак в квартирах. Дескать, если дом хотя бы достроили, то уже хорошо. Между тем вопрос стоит остро. Под конец года в Москве зафиксировали около пятисот жалоб на недоделки в новостройках. Оптимистично заявлено, что жалоб стало меньше, но в процентном соотношении их стало больше (объёмы строительства сократились). Впрочем, эта цифра совсем не отражает реального масштаба проблемы.
«Число недоделок – колоссально, – говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. – По нашим данным, треть квартир (и, кстати, нежилых помещений) вводится в эксплуатацию с браком. Большинство покупателей-соинвесторов предпочитают не связываться с застройщиком и относятся к браку терпимо – мол, и так придётся заниматься отделкой, заодно сами всё и поправим. Лишь десятая часть покупателей бракованных квартир высказывает застройщику претензии. Две трети этих претензий застройщик удовлетворяет за свой счёт, предотвращая разбирательства, чтобы они не выглядели слишком массовым явлением. А оставшейся трети покупателей приходится искать правды в органах власти – эти-то жалобы и сосчитали статистики».
Добиться доделок за счёт застройщика, как правило, удаётся бизнесменам, которые приобретают квартиры с целью последующего сбыта и обладают определённым влиянием. Простые же покупатели оказываются не у дел. Наиболее частый брак – это негерметичные окна (сквозь щели дует ветер), а также некачественный монтаж балконов и подоконников. Нередко протекают санузлы. Дверные проёмы – кривые, стены – наклонённые, полы – бугристые.
Самым поразительным является то, что подобное безобразие можно обнаружить не только в коммерческом жилье, но и в социальном. «Никогда не забуду эту картину: жильцы ветхого фонда на ул. Новаторов оставались в своих старых квартирах, даже когда к дому подъехала техника с шарами для сноса, – рассказывает лидер «Яблока» Сергей Митрохин. – А всё потому, что новые квартиры, которые предоставили им взамен старых, оказались ещё хуже. В этих домах нельзя было установить плиту, везде висела проводка, двери были перекорёжены, лифты не работали. Мне неизвестно ни одного случая, чтобы застройщика наказали».
Так уж повелось: права получателей или приобретателей жилья на первичном рынке – нулевые. Дело в том, что получатель или приобретатель признаётся за собственника значительно позднее, чем заселяется в квартиру. Документ, подтверждающий право собственности, вручается через несколько месяцев, иногда – через год. А раз человек не собственник, то предъявлять претензии он не имеет права. Собственно, тем же самым обстоятельством вызвана проблема обманутых дольщиков. Заплатив деньги, люди не являются собственниками долгостроя. Это абсурд, но по закону это так. В Гражданском кодексе прописан договор строительного подряда, согласно которому заказчик может контролировать строительство, в том числе его финансовую сторону. Но соинвесторы жилищного строительства заказчиками «почему-то» не считаются.
«Не могу судить, насколько Сергей Собянин аффилирован со строительным бизнесом, но проблема не в аффиляции, а в самом подходе к организации дела, – продолжает С. Митрохин. – Для Собянина приобретатель жилья является не субъектом каких-то прав, а опекаемым лицом, которому оказывают благодеяние: пусть получит квартиру и радуется. Какой бы ни была власть, при отсутствии прав у приобретателя застройщик всегда будет халтурить. Ту же самую проблему мы наблюдаем на примере капремонта. За редким исключением у жителей нет никаких прав по приёмке капремонта и даже по определению его задач – данная система при Собянине идеально сохранится. Никакая комиссия по приёму не принесёт пользы, если у людей нет реальных возможностей – например, войти в эту комиссию с правом решающего голоса».
Пока можно выделить только один оптимистичный момент. До кризиса все 100% квартир продавались ещё до строительства, а теперь 15–20% квартир застройщик вынужден продавать уже после. Это хоть чуточку обязывает его к аккуратности.