С начала года в Подмосковье выдано в три с половиной раза больше ипотечных кредитов, чем в Москве. СМИ поспешили заключить: большинство москвичей перебираются из столицы в область.
Из ипотечных показателей такой вывод вовсе не следует. Чем меньше сумма кредита, тем легче этот кредит получить. Как известно, доход заемщика должен вселять в банкиров уверенность: заемщик платежеспособен. Стоимость квартир в Москве крайне осложняет выдачу кредитов (непросто убедить банкиров в том, что потянешь такую сумму). Поэтому для покупки жилья в столице удобнее прибегнуть к другим займам. В ближнем Подмосковье жилье стоит вдвое дешевле (70 тыс. за квадратный метр), так что с ипотекой там проще.
На самом деле число москвичей, приобретающих столичные квартиры (42– 45%), превышает число тех, кто переезжает из столицы в Подмосковье (30– 35%). Тем не менее в область из столицы люди переселяются чаще, чем наоборот (московские квартиры покупает 15–20% подмосковного населения). То, что столичное жилье достается прежде всего не москвичам, – давно не секрет. 20% квартир приобретают выходцы из кавказских республик, таких как Карачаево-Черкесия, Ингушетия, Дагестан, Чечня (неслучайно мэрия предпочла не обнародовать городскую карту национальной напряженности). Также квартирами в столице активно интересуются сибиряки: 15–20% покупок совершается жителями Иркутска, Новосибирска, Кемерово и Красноярска. Доля иностранцев среди покупателей московского жилья невелика – около 5%.
«Цены на жилье в Москве определяет не местный спрос, а спрос со стороны, – говорит лидер партии «Яблоко» Сергей Митрохин. – Число местных жителей среди приобретателей столичных квартир уменьшается, поскольку большинство из тех москвичей, кто мог себе позволить такое приобретение, уже совершили эту покупку. Призывать государство регулировать цены в интересах москвичей – глупо, спору нет. Однако есть другой выход. Город мог бы сам, без привлечения коммерческих фирм, строить для москвичей жилье эконом-класса, отводя земельные участки на льготных условиях. Но такого желания со стороны города что-то не видно».
Некоторым утешением для москвичей может служить тот факт, что так называемых спекулянтов среди покупателей столичного жилья очень немного. Большинство квартир, порядка 93–95%, покупается не с целью инвестиций, а для собственного проживания. «В России, в отличие от развитых стран, аренда жилой недвижимости не обеспечивает высокой доходности, – поясняет риелтор Александр Зиминский. – После кризиса ставки аренды снизились больше, чем цены купли-продажи. Сегодня доходность в среднем составляет 3–5%, редко достигая отметки в 7– 9%. Удачной инвестицией имеет смысл считать доходность в размере 15% годовых. А квартира эконом-класса окупится не ранее чем через 15 лет. Наибольшую доходность по-прежнему приносят объекты коммерческой недвижимости. Их аренда обходится дороже, тогда как стоимость квадратного метра жилья в любом районе превышает стоимость офиса и зачастую даже торгового помещения».
Особый аргумент
Георгий Дзагуров, генеральный директор риелторской компании:
– Я считаю, что купить квартиру в области – крайне ошибочный путь для москвича. Особенно для молодого и перспективного. Годы, предназначенные для самой активной трудовой деятельности, люди проводят на колесах – по четыре часа в день тратят на дорогу с работы и на работу. Непредсказуемо опаздывают в офис, впустую расходуют свои нервы. Либо предпочитают работать в Подмосковье, лишая себя тех перспектив, которые дает столица. Такое использование собственной жизни – никчемно. Лучше бы это время молодые москвичи тратили на работу в столице и зарабатывали больше денег, а в результате спустя годы покупали бы столичное жилье. Пока нет возможности купить квартиру в Москве, нужно ее арендовать. За десять лет на это уйдет около 180 тысяч долларов – примерно столько и стоит квартира в области. За эти десять лет при активном и плодотворном труде вполне можно заработать на столичную квартиру.
Проблема в том, что молодежь сейчас мыслит так, как мыслят пенсионеры. Им непременно хочется «бросить якорь» – не арендовать квартиру, а купить свою, пусть и далеко от центра жизни. Это наследие советской эпохи, когда никакой собственности не было и единственным капиталом считалась квартира. Наличие собственных квадратных метров молодежь ассоциирует с некоей надежностью, хотя надежность заключается в самом человеке, в его способностях. Жертвовать ради квартиры жизненными перспективами – унизительно. Не человек для квартиры, а квартира для человека.