С 1 июля 2011 г. вступает в силу закон, кардинально меняющий взаимоотношения государства и собственников земельных участков, относящихся к категории земель сельхозназначения. Государство получает право изымать у владельца угодья, если гектары и сотки не используются для производства сельскохозяйственной продукции. Для Московской области этот закон имеет особое значение. Каждый клочок ее земли имеет хозяина, однако бывшие плодородные поля почти повсеместно превращены в зарастающие пустыри.
Ни дать ни взять
По словам руководителя региональной общественной организации «Сельское Подмосковье» Виктора Шугаева, в Московском регионе ситуация с использованием земли по назначению близка к катастрофической. Львиная доля находится в собственности нескольких крупных компаний. До 2008 г. они активно покупали подмосковные угодья под будущие инвестпроекты (в том числе связанные с переводом земли в другие категории). Финансовый кризис свел на «нет» грандиозные планы, громадные территории так и остались неосвоенными. В области простаивает 35–40% земель, пригодных для ведения сельского хозяйства. Годами не засеваются плодороднейшие территории на юге Подмосковья – в Каширском районе. В Ногинском районе используется всего 10% потенциальной пашни. Полностью пустуют земли Щелковского района. Продолжать скорбный перечень можно до бесконечности. Однако, по словам экспертов, вновь принятый закон проблему не только не решает, но и усугубляет.
Возвращение земли в сельскохозяйственный оборот делает невозможным прописанная в законе процедура изъятия земли. Она подразумевает: в каждом случае в ней должны принимать участие представители Россельхознадзора, федерального Министерства сельского хозяйства и правительства Московской области. Каждому ведомству на проверки и принятие решений отводится… по 6 месяцев. Кроме того, документ дает собственнику возможность доказать, что в течение двух лет использовать землю по назначению ему мешали «объективные обстоятельства». Ими, в частности, могут быть признаны некие «экономические причины». Понятно, под эту формулировку можно подогнать все что угодно. Впрочем, выкручиваться собственники уже научились.
«Несколько лет назад Россельхознадзор попытался создать прецедент и подал в суд два иска к нерадивым собственникам, загубившим плодородные поля, – рассказывает Шугаев. – Однако выиграть суд не удалось. Хозяева доказали: земля используется ими как залежь. В агрономии действительно есть такое понятие. Оно подразумевает – участки не распахиваются несколько лет для того, чтобы восстановить «утраченные силы».
Закон ничего не решает и в отношении потенциальной застройки земель сельхозназначения. В документах на право собственности помимо назначения земли указывается вид разрешенного использования участка. У большинства покупателей там написано: «ведение крестьянско-фермерского хозяйства». Но это вовсе не означает, что новоявленные «помещики» горят желанием разводить скот или сеять хлеб. Данный вид использования подразумевает возможность забрать 30% территории под строительство жилья. На первый взгляд логично, так как фермеру необходимо где-то проживать. Однако на практике вместо скромных домиков для сельских тружеников на бывших пашнях появляются трехэтажные дворцы. При этом потенциальным покупателям невольно помогло… правительство Московской области. Землю сельхозназначения сегодня можно купить только «оптом» – не меньше 2 гектаров (к сформированным дачным участкам это правило не относится). Причем цена ее по подмосковным меркам копеечная (150 тыс. руб. за сотку). Земля из категорий, позволяющих разрешение на сплошную застройку, стоит в десятки раз дороже. Понятно, для потенциальных лендлордов не проблема купить несколько гектаров, возвести дом и жить в свое удовольствие, не обращая внимания на зарастающие поля. Такая ситуация только на руку крупным землевладельцам, которые начали потихоньку распродавать простаивающие угодья «единичным» собственникам под личные усадьбы.
Закон для лентяев
«Сегодня статус крестьянско-фермерского хозяйства не подразумевает обязательств по производству и сбыту продукции, – поясняет Константин Дорошенко, владелец компании, которая продает землю в Подмосковье, успешно пользуясь именно этой лазейкой. – Кроме того, указания, какой процент площади необходимо использовать для фермерства, в нормативных актах тоже нет. Поэтому «фермеру» достаточно разбить клумбу во дворе, заявить, что он занимается цветоводством, – и на законных основаниях отбивать все атаки проверяющих органов».
Остается добавить: с 1 июля закон вступит в силу лишь на бумаге. Для его реального действия необходим перечень критериев, по которым проверяющие определят, что земля действительно не используется по назначению. Этот перечень должно разработать правительство РФ. Как сообщил «АН» один из авторов закона, депутат Госдумы Мартин Шаккум, этого списка нет даже в проекте. Но пока власти будут кивать друг на друга, на подмосковных участках не останется ничего, кроме коттеджей для «псевдофермеров»…