Московские власти облегчили жизнь строительным компаниям, упростив процедуру сбора разрешительных документов и, как утверждает оппозиция, открыв лазейки для точечной застройки.
Градостроительный кодекс Москвы изменен – в части, касающейся подготовки и выдачи градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Отменяются повторные согласования документации, сильно затягивавшие процесс. Депутат МГД Сергей Гончаров, например, доподлинно знает случай, когда согласование на строительство гаражей в Южном округе длилось 11 лет: «Мы стараемя сокращать согласование, чтобы чиновники не занимались поборами, а оппозиция не углядела лазейки для точечной застройки».
Благие намерения
За последние 20 лет число согласований увеличилось втрое – и вот впервые было сделано что-то конкретное по уменьшению их числа. Настоящая цель таких поправок – облегчить жизнь строительным компаниям, считает руководитель одной из них Константин Тараторкин: «Раньше – пришел в управу, а у них там есть срок выдачи разрешения: три месяца. В префектуре – то же самое и так далее. Потом по второму кругу. Так поневоле станешь искать человека, который решит проблему быстро. Раньше инвесторов было много.
А сейчас, например, в Московской области – ни одного нет. И в столице – по пальцам сосчитать. Вот власти, чтобы рынок оживить, и вспомнили о здравом смысле».
Но упрощения могут привести и к негативным последствиям, предупреждает депутат МГД Андрей Клычков. «Так, – заявил он, – облегчается процедура строительства на территориях реорганизации и зон развития. Раньше существовали так называемые временные регламенты, которые могли ограничить там какое бы то ни было строительство на срок до трех лет. Теперь эта статья признается утратившей силу. В то же время отменяется обязанность инвестора по разработке обосновывающих материалов для застройки не подлежащих реорганизации жилых территорий. При этом для объектов городского заказа и конкурсных объектов подготовка обосновывающих материалов сохраняется. Отменяется также процедура согласования градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) с органами исполнительной власти Москвы. При этом еще не принят важнейший для города документ – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – и технический регламент взять неоткуда, отсутствуют единые для всех правила».
Главная претензия к внесенным в Градостроительный кодекс столицы поправкам заключается в том, что отменен запрет на строительство на не подлежащих реорганизации жилых территориях. «Это неизбежно приведет к точечным застройкам и ущемлению прав жителей этих территорий, в том числе и права на земельные участки, занимаемые их домами, – уверен Сергей Митрохин. – Мы предлагаем сначала принять Правила землепользования и застройки, а потом уже разрешать строительство. Возникнут конфликты с жителями, зато будет на руку инвесторам. Лучше бы принятие ПЗЗ ускорили! А с ними будут тянуть еще лет десять...»
Пресловутые Правила землепользования и застройки на самом деле – важнейший для будущего облика столицы документ. Генплан, по поводу которого было столько дебатов и конфликтов, – по сути, декларативная бумага, которая определяет некий общий вектор развития города. Детализируют его ПЗЗ, с точностью до двора. «Именно ПЗЗ является тем документом, который детально определяет такие жизненно важные вещи для городской среды, как предельная высота застройки, предельная плотность зданий на участке, – поясняет Наталья Самовер, координатор движения «Архнадзор». – Это особенно важно для исторического центра, который, даже по признанию московских властей, переуплотнен, и дальнейшее его переуплотнение уже смерти подобно. К сожалению, ПЗЗ составляют таким же образом, как Генплан. Туда механически вносят те решения, которые успела напринимать прежняя городская администрация – вместо того чтобы их корректировать».
Правила, регламентирующие высотность и плотность застройки, важны для инвесторов. Поэтому последние требуют увеличить нормативы, а жители Москвы заинтересованы в том, чтобы их снизить. Депутаты склонны в данном случае встать на сторону москвичей и принять новые правила – пока строительный рынок и инвесторы не набрали после кризиса силу, чтобы давить на законодателей.
Новые ПЗЗ станут той основой, в соответствии с которой инвестор обязан оформить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – главный документ для получения разрешения на строительство. ПЗЗ должны быть приняты окончательно в этом году, иначе в соответствии с федеральным законом в Москве придется вообще приостановить выдачу разрешительной документации на строительство. Старый лужковский проект явно не годится. По мнению Собянина, городу здорово повезло, что его не приняли. Иначе не миновать Москве переуплотнения.
Столичные власти только повышали плотность застройки, теперь взят курс на ее снижение. Сейчас она не должна превышать 25 тыс. кв. метров на гектар, но скоро норматив снизится до 15 тыс. кв. м на 1 га, предупредил депутат МГД Михаил Москвин-Тарханов. «Еще год назад область была закрыта для совместной с Москвой градостроительной деятельности. Мы не могли выйти за существующие границы города, – пояснил депутат. – К тому же надо учитывать, что в столице 18% земли ведают федералы. С приходом Собянина весь регион стал доступен. Москва превратилась в открытый город, где теперь можно решить вопросы без уплотнения застройки.
Мы сумеем внести соответствующие изменения в Генплан, а потом на его основе – в ПЗЗ. По Генплану, будет расширена МКАД, разгружен район Москва-Сити. Для этого уменьшится зона строительства, будут подведены две линии метро и построены нормальные развязки. Надо понимать, что изменение Генплана – очень сложный процесс. По некоторым вопросам необходимы постановления правительства РФ. Потом пройдет процедура публичных слушаний, затем – принятие документа в МГД со всеми поправками. Сделать все надо до 1 января 2012 года, иначе мы не сможем дать разрешение ни на одно строительство. Поэтому, видимо, Генплан придется менять на ходу, кусками, проводя по каждому отдельные слушания».
У многих есть сомнения по поводу качества измененного таким образом Генплана. «Сейчас разрабатывается стратегия обустройства Москвы. Говорит Наталья Самовер. – А Генеральный план должен быть с ней увязан. Это сложная цепь законодательных актов, которые определят систему развития Москвы на 15–20 лет. Каждый шаг в данной цепи слишком важен, чтобы вот так быстренько принять и не показать всему городу».
Что люди скажут
В проект нынешнего Генплана в свое время было внесено около 400 поправок. Польза от привлечения общественности к обсуждению градостроительных проектов очевидна. Депутаты Мосгордумы в ближайшее время собираются внести поправки в Градостроительный кодекс, усовершенствовав процедуры публичных слушаний.
Но и это при отсутствии определенных правил застройки – не панацея, уверен Андрей Клычков. Он говорит: «Зачастую жители либо не знают об обсуждениях, либо не имеют возможности и времени заранее ознакомиться с планами. Документы поступают в последний момент, решения принимаются в спешке, поэтому их результаты могут быть самые плачевные».
В строительных фирмах этих слушаний не слишком опасаются, рассчитывая на инертность людей. Поправки в Градкодекс при отсутствии ПЗЗ действительно открывают для них новые возможности точечной застройки – ведь никаких регламентирующих правил сейчас нет. Остановить строительство может лишь сознательность граждан. Или, скорее, приостановить – результаты публичных слушаний не обязательны для исполнения.