Возродить советскую практику кооперативного жилья предлагают московские власти - и не от хорошей жизни. Когда бюджетных средств не хватает, велик соблазн привлечь в строительство живые деньги населения. Граждан агитируют вступать в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), хотя нужные для их функционирования законы еще толком не проработаны. Однако будущим пайщикам нужно четко представлять, в какую «реку» они войдут.
Жилье по себестоимости
На данный момент московское правительство видит «новые кооперативы» так. Оно объявляет о создании ЖСК, набирает в него пайщиков из числа очередников. Те берут социальные ипотечные кредиты в специальном, полностью принадлежащем мэрии агентстве. И на эти средства город организует строительство.
Участки земли под него предоставляются кооперативу бесплатно. Инфраструктура в идеале будет создаваться за счет бюджетных средств. Таким образом, пайщики получат жилье по фактической себестоимости строительства. По заявлению Департамента городского строительства г. Москвы, уже намечен первый проект, который будут реализовывать по этой схеме. «Пионером» станет жилой дом площадью 24,9 тыс. кв. м в Орехово-Борисово. Составлен даже адресный перечень из более двух десятков участков, где можно хоть завтра разместить кооперативные дома.
Остались только некоторые детали: внести соответствующие поправки в Жилищный, Земельный, Градостроительный и Гражданский кодексы России - иначе участки земли не передать ЖСК. Далее: проработать механизм контроля за привлеченными средствами, за качеством строительства, определить схему управления уже построенным домом...
«ЖСК - рискованное предприятие, - подчеркивает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - Нужно очень внимательно исследовать прозрачность и управляемость таких структур. Начнем с малого: сложно организовать собрание по каждому вопросу, а вопросов много. Сейчас в правлении кооперативов не предусматривается адекватной ротации, годами избирается один и тот же председатель. Отсюда монополизация принятия решений и злоупотребления. Надо избежать этого в будущих кооперативах, особенно на стадии строительства (когда речь идет о распоряжении денежными потоками и о заключении договоров).
Раньше подобные кооперативы создавались на предприятиях, где люди друг друга знали, руководство держало все под контролем. У нынешних ЖСК нет основы - люди друг друга в первый раз видят, единый «директорат» над ними не стоит. Думаю, нужно создать специальную госструктуру, в которую можно было бы обращаться в случае нарушений прав членов кооператива».
Земля в подарок?
Многих удивляет: почему мэрия вдруг вознамерилась раздавать бесплатно самое дорогое, что имеет, - московскую землю? Вчера грозилась отобрать ее у обанкротившихся предприятий (см. материал «Экспроприация с компенсацией» в «АН» №46 от 19.11.09), а сегодня - такой альтруизм? Возможно, ответ кроется в обвале планов строительства социального жилья. В 2009 г. столичное правительство обещало сдать 2,5 млн. кв. м такового. Получилось только 720 тыс. кв. метров. Следующий год будет ничуть не лучше. Хорошо, если удастся ввести в строй 746 тыс. кв. м из запланированных 1,8 миллиона. Нового соцжилья в основном хватает только на переселенцев из ветхих и аварийных квартир. Очередь практически встала (при том, что к ней добавляется ежегодно примерно по три тысячи семей).
Бюджет отощал, в городе полно недостроя, пустуют участки с уже подготовленной документацией. Но у населения (как догадываются в мэрии) припрятаны на черный день кое-какие деньги. Уговорить людей инвестировать в строительство на стадии котлована можно, лишь пообещав «жилье по себестоимости».
«Люди охотнее доверяют старым, уже проверенным механизмам. Поэтому мы предлагаем им простые и понятные кооперативы, известные с советских времен, - объясняет депутат МГД Михаил Москвин-Тарханов. - Заплатил первый взнос, остальное - в рассрочку. А наше дело - с помощью государственных гарантий обеспечить экономический механизм этого дела. Не думайте, что такая идея всплыла только сейчас. Мы уже много лет говорим о возрождении ЖСК. Но когда бюджет не поджимает, кому нужна такая головная боль? Кризис учит нас использовать резервы».
Есть и такое предложение: создать закрытые и открытые ЖСК. Закрытые - только для очередников, имеющих право на субсидии. В этом случае участок под строительство будет предоставляться бесплатно. В открытые ЖСК предложат вступать всем желающим. Их кооператив должен будет выиграть участок на аукционе, где стартовая цена составит 10% от кадастровой стоимости земли. Причем фирм-застройщиков к торгам не допустят. Однако пока законодательно это не закреплено.
Несколько лет назад инициативные молодые люди (называть себя они не захотели) попытались создать в Москве свой ЖСК. Власти их вроде бы поддержали. А как дошло до предоставления земли - пожалуйте на конкурс на общих основаниях. Но молодым семьям, решившим самостоятельно обеспечить себя жильем, со строительными фирмами соперничать трудно. На обещанном тому ЖСК участке сегодня возводит жилье другой, отнюдь не социальный застройщик...