Уже в этом году банки начнут заключать с престарелыми москвичами договоры «обратной ипотеки». Старики передадут своё жильё в залог, а взамен до самой смерти будут получать существенную прибавку к пенсии. Так красиво это звучит у инициаторов проекта. Но реальность в наших условиях может оказаться куда суровей.
Ещё в конце 2007 г. об «обратной ипотеке» заговорил небезызвестный Александр Починок. Он собирался даже внести соответствующий законопроект. В прессе развернулась дискуссия. Но дальше слов дело не пошло, слишком весомыми были возражения противников этой схемы. Страсти улеглись ненадолго: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует уже в конце этого года развернуть в крупных городах, прежде всего Москве и Питере, новый эксперимент с «обратной ипотекой».
Между тем, даже в Америке, где такие программы существуют уже порядка двух десятков лет, их иронически называют «съешь свои кирпичи». Это выражение очень точно выражает смысл затеи. Пожилой человек, у которого недостаточно пенсии и накоплений, чтобы поддерживать себя, отдаёт под залог банку свою недвижимость. И на протяжении всего остатка своей жизни получает за это фиксированную сумму. А после его смерти банк забирает квартиру в качестве выплаты.
Для нашего обычного пенсионера, который имеет от государства в среднем 8,5 тыс. руб. в месяц, перспектива иметь дополнительные деньги очень заманчива. Так в Москве речь, по предварительным оценкам, может идти о суммах от 15 до 40 тысяч. Не исключено, что для многих одиноких пожилых людей, а также для тех, кто чувствует себя обиженными невниманием детей и внуков, «обратная ипотека» покажется интересной.
До сих пор единственной возможностью получать прижизненную пользу от своей квартиры – последнего ценного имущества, которое пенсионерам ещё удалось сохранить, – была рента с пожизненным содержанием. В 90-е годы её оформление заканчивалось для некоторых летальным исходом. Сейчас заключать договор ренты не так страшно, зато суды завалены исками с обеих сторон. Старики считают, что люди, взявшиеся им помогать за квартиру, не выполняют своих обязательств, а те – что пожилые люди зачастую требуют невозможного и шантажируют расторжением договора.
«Основная претензия – что одна сторона пытается «кинуть» другую, – рассказывает Василий Кирилов, кандидат юридических наук. – Чаще всего люди, чтобы получить квартиру, обещают золотые горы. А потом, когда подписали, – сначала месяц, два, три обещания выполняют, а потом устают. Им надоедает ждать. И они прекращают платежи. Надо отметить, что с момента подписания договора ренты недвижимость переходит в собственность к человеку, взявшемуся платить ренту, а рентополучатель, соответственно, собственником быть перестаёт».
Сторонники «обратной ипотеки» подчёркивают, что у неё этот недостаток, в отличие от ренты, отсутствует. Квартира передаётся только в залог банку. Пожилой человек остаётся её собственником. «Поэтому «обратная ипотека» гораздо прозрачней ренты с пожизненным иждивением, – считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. – В ренте существует жёсткая финансовая схема мотивации. Человек, который взял на себя обязательства по содержанию старика, заинтересован в том, чтобы тот как можно быстрее ушёл из этой жизни. А в «обратной ипотеке» такой мотивации нет.
Если владелец недвижимости умрёт раньше, чем рассчитывали в банке, то там продадут квартиру, погасят кредит, а оставшиеся деньги переведут наследникам». В принципе, у наследников будет возможность погасить кредит и оставить квартиру себе.
Но что если здоровье пожилого человека окажется крепче, чем прикинули в банке по так называемым «таблицам дожития»? И фиксированные суммы, которые он ежемесячно получает, уже вот-вот превысят стоимость квартиры? Не выселят ли его? В агентстве уверяют, что нет. Как только остаток кредита достигнет 98% стоимости имущества – это государственное агентство выкупит кредит у банка. Пенсионер останется в своей квартире, после его смерти агентство её заберёт, а страховка договора покроет его убытки.
Михаил Москвин-Тарханов, депутат МГД, лично присматривал за ситуацией, близкой к «обратной ипотеке»: «Одной моей избирательнице было под 85, сыну под 60. А потом сын умер, и мать осталась одна. Она заключила договор с банком, после этого прожила ещё 5 лет. Ей нанимали сиделок, её содержали, потом её достойно похоронили, потом квартира отошла банку. Поскольку это происходило в моём избирательном округе, я следил за развитием событий. Никто не пытался ускорить её кончину ни в коем случае. Но почему я следил? Зная, как у нас иногда бывает, – я опасался».
Опасается и Сергей Гончаров, депутат МГД: «Банки собрались заниматься тем же, чем раньше занимались бандиты. Кто даст гарантию, что после того, как бедный пенсионер оформит квартиру на банк, к нему не придут парни с крепкими шеями, после чего старичку квартира больше не понадобится? У нас варианты возможны разные. Потому что, к сожалению, наши чиновники исповедуют один принцип: граждане – как муравьи: их обманули – они принесут ещё».
В надёжности банков, которым будет дано право заниматься ипотекой, сомневаются очень многие. В идеале это может быть лишь пятёрка самых крупных и близких государству финансовых учреждений, во главе со Сбербанком. «У нас половина банков – липовые. Они на ладан дышат и используют свои возможности в мошеннических целях, – уверен адвокат Владимир Жеребенков. – А уж недвижимое имущество отберут под любым предлогом. Поэтому это крайне вредная инициатива. К тому же старики просто в этих вещах не разбираются. У нас и специалисты -то в них не всё понимают. Банк всегда составит договор в свою пользу».
Поймут ли старики, заключающие договор «обратной ипотеки», что они фактически проедают имущество, которое могло бы достаться их детям? Даже в Америке, где подобные программы существуют давно и финансовая грамотность населения гораздо выше, полного понимания часто нет, и люди относятся к такой ипотеке как к обычному кредиту под залог, пытаясь через некоторое время его выплатить.
К тому же банк может потребовать расторжения договора и продажи квартиры, если её владелец не платит вовремя налоги и коммунальные платежи, а также не содержит жильё в надлежащем состоянии. А все ли одинокие старики на это способны?
На деле, банку непросто будет оценить, в каком состоянии окажется квартира лет через десять. Поэтому её стоимость и, соответственно, размер ежемесячных выплат наверняка окажутся сильно заниженными. При этом, проценты по кредиту скорее всего будут высоки – слишком непредсказуемы его сроки.
Скорее всего, обязательной будет медэкспертиза. Её результатом станет приговор врачей: сколько, по их мнению, человек ещё проживёт. Такой диагноз точно не добавит ему здоровья и оптимизма. Важно будет также определить и вменяемость старика, принявшего решение об «обратной ипотеке». Потому что можно предположить: если после смерти пенсионера найдутся наследники, они скорее всего попробуют отсудить «пропавшую» квартиру, настаивая на невменяемости пожилого родственника.
На Западе наследников стараются привлечь к процессу подписания бумаг, и в двух третях случаев они отговаривают стариков от «обратной ипотеки» и начинают им помогать. Однако не все пожилые люди – сахар, и не исключено, что начнётся самый настоящий шантаж: «Что-то ты обо мне маловато заботишься, заложу-ка я квартиру», и отношений в семьях это явно не улучшит. Ну а если наследников нет и здоровье крепкое, то никто не запретит владельцу дома сыграть в азартную игру с банком – если, конечно, эти игры разрешит государство.