Себестоимость квартиры минимум в два, а то и в три раза ниже ее рыночной цены. Чтобы не переплачивать коммерческим застройщикам, жилье можно возводить самостоятельно. Для этого люди объединяются в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Однако приступить к строительству ни одному ЖСК пока не удалось.
Согласно Земельному кодексу РФ, участки под жилищное строительство могут предоставляться только на конкурсной основе. И в этом проблема ЖСК. Выиграть аукцион у коммерческих застройщиков кооператив не может по определению. Строительные фирмы готовы сколь угодно высоко «задирать» стоимость земли, потому что после продажи квартиры они возместят траты на участок с лихвой. ЖСК, обладающий только деньгами своих членов, позволить себе этого не может.
«Раньше, когда кооперативы по закону могли приобрести землю без конкурса, мэр Москвы предложил нам выкупить участок по доступной цене, - рассказывает Геннадий Сушков, председатель межрайонного молодежного ЖСК Северного округа. - ЖСК действовал в рамках программы «Молодой семье - доступное жилье» и заключил договор с префектурой и Департаментом жилищной политики. Департамент проверял семьи на предмет их соответствия программе, а префектура подтверждала. То есть документы кооператива были скреплены двумя печатями». Но в некоторых департаментах решили: пусть ЖСК сначала сделает проект строительства, а там видно будет, выделять ли ему участок. Кооператив справился с проектом, все было практически готово...
«И вдруг Департамент экономической политики устроил нам подлянку: нас объявили точечным застройщиком, - говорит Г. Сушков. - Мы знаем: весь город против точечной застройки. Но при чем здесь мы? Да, в строгом смысле мы не объект социального назначения - не детский сад, не клуб. Но мы хотели возвести дом в рамках социальной программы! Сейчас город решает, как компенсировать нам ущерб: ведь мы вкладывали деньги, причем на основании распоряжений и указаний мэра. А вообще, остается ждать от Госдумы поправок в законодательство, которые позволят проводить закрытые земельные аукционы для ЖСК».
Тех же поправок ждут в Подмосковье. Прогнозируется, что именно там из-за пропасти между московскими ценами на местное жилье и немосковскими зарплатами разразится «стройкооперативный» бум. «Можно провести аукцион, не дожидаясь поправок в законодательство. Но для этого администрация должна гарантировать нам: если результаты аукциона окажутся не в нашу пользу, их отменят. Естественно, администрация таких гарантий не дает, - отмечает Владимир Кириченко, председатель ЖСК «Наука-2», что в подмосковном г. Троицке. - Почему в кратчайшие сроки, за несколько месяцев, в Госдуме приняли закон о преференциях в получении земли для переселения из аварийного жилфонда? Потому что люди продавили это, вопили, бастовали. Нам нужно поступить так же».
Первое чтение пакета поправок в разные законы, касающиеся ЖСК, прошло в Госдуме в 2007 году. «С тех пор мы существенно его доработали, - говорит автор законопроекта, глава Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. - Претензии Правового управления Администрации президента - исключительно к букве, но не к сути наших предложений. Принятию пакета поправок некому препятствовать. Коммерческие застройщики ничего не потеряют: люди, у которых есть деньги на готовые квартиры, не станут вступать в ЖСК. Чудес на свете не бывает, кооперативное строительство - это риски, огромные усилия, несколько лет жизни. При желании можно варить пиво дома, но люди предпочитают покупать его в магазине. Со строительством - та же история. К тому же сейчас у строительных компаний проблемы с продажей квартир, так что они с радостью будут работать на кооперативы. Доход от строительства для ЖСК меньше, зато это гарантированный доход».
В проекте поправок прописана государственная поддержка для кооперативов граждан льготных категорий, а также антиспекулятивные меры - в частности, запрет на продажу квартиры в течение первых 10 лет. «Принятие поправок не избавит ЖСК от всех проблем, возникнут другие негативные темы для обсуждения, но начало процесса будет положено», - отмечает А. Пузанов.
В пресс-службе комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, который готовит пакет поправок ко второму чтению, ситуацию прокомментировали так: «Пока это только разговоры». На данный момент в законотворческом плане Госдумы проект отсутствует.
Строительный или накопительный?
Важно различать ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы). Последние в целях маскировки называли себя ЖСК, пока это не стало запрещено. ЖНК устроены по принципу пирамиды: сначала ты мне помоги купить квартиру, а потом я тебе помогу. Выигрывают в этой схеме первые участники цепи, которые, обогатившись, исчезают.