На днях стало известно, что влиятельная общественная организация Национальный антикоррупционный комитет проверит проект строительства Центральной кольцевой автодороги, которая пройдет по радиусу 60 км от Москвы. Коррупционную составляющую наверняка обнаружат без труда: об однобоком толковании законодательства в пользу определенных лиц при проектировании ЦКАД заявляют экологи. Возмущены и собственники, по чьим участкам и домам должна пройти новая трасса. Землю у них будут изымать в принудительном порядке, выплачивая компенсацию. Эта история приобретает особое звучание в контексте уже который месяц длящегося скандала с поселком «Речник».
Бытует распространенное мнение: для того чтобы государство начало лишать граждан собственности, должно разразиться стихийное бедствие. Или как минимум начаться война. На самом деле для изъятия земли и недвижимости у гражданина достаточно... решения одного чиновника. Причем далеко не самого высокопоставленного: по российскому законодательству такие вопросы подвластны обычному муниципальному чиновнику средней руки!
«Законы об изъятии земель крайне запутаны, - поясняет кандидат юридических наук Елена Сухова, - Земельный кодекс прямо называет лишь две таких ситуации».
Во-первых, исключительным случаем считается выполнение государством международных обязательств. Например, если по частным владениям должен пройти магистральный трубопровод, дома и участки подлежат изъятию. Во-вторых, граждан могут лишить собственности под предлогом «размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов» (ст. 49 Земельного кодекса РФ). Речь идет о строительстве автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий газо-, тепло- и водоснабжения, электропередач, сетей связи и многих других объектов. Под этот случай и попала Центральная кольцевая автодорога.
А как у них?
На сегодняшний день российское законодательство об изъятии земель очень похоже на нормы, действовавшие в Великобритании после Второй мировой войны. В те времена в Англии подобные вопросы решали местные органы власти, руководители центральных органов государственного управления, руководители публичных корпораций. Владельцу недвижимости в качестве компенсации предлагали только деньги.
«Несмотря на то что ось пролегания ЦКАД выбиралась с таким расчетом, чтобы минимизировать количество изымаемых участков, часть земель нам придется изъять. Разумеется, с выплатой компенсаций владельцам», - утверждает первый заместитель председателя правительства Московской области Игорь Пархоменко. Общая сумма компенсаций за изъятие участков уже заложена в стоимость ЦКАД, успокаивают налогоплательщиков власти. Всего 41 млрд. рублей. Сумма, которую получит каждый из собственников, будет зависеть от рыночной стоимости земли.
«Выкупная цена жилого помещения, расположенного на изымаемом участке, слагается из двух частей, - комментирует Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. - Во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. Во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет собственник жилого помещения вследствие его изъятия. В том числе расходы, связанные с переездом, сменой места проживания (например, новое место жительства находится в отдалении от места работы, потому возросла стоимость проезда), с поиском жилья (услуги риэлтора); средства, необходимые для оформления права собственности на новую квартиру или дом».
Честной такая схема может показаться разве что на первый взгляд. То, о чем говорит г-н Крашенинников, хоть и предусмотрено законодательством, но фактически не исполняется. Если гражданин и власти не сходятся в выкупной цене, дело решает суд. А вердикт судьи не предполагает четкую калькуляцию всех расходов в пользу граждан - он по собственному усмотрению решает, за что властям платить, а за что - нет.
К тому же Жилищный кодекс не учитывает других существенных расходов собственника. Например, за день до изъятия вы сделали в своей квартире ремонт (по стоимости он нередко сопоставим с ценой самой квартиры). Или хотя бы поставили самые скромные пластиковые окна по 1 тыс. долл. за штуку. Все эти блага будут изъяты вместе с квартирой - и никакого возмещения вы не увидите. И уж конечно, о компенсации морального ущерба даже речи не идет.
Кстати
Подмосковным законом «О регулировании земельных отношений в Московской области» от 07.06.96 предусмотрено изъятие участков в региональную собственность для «размещения объектов, предназначенных для органов государственной власти Московской области или органов местного самоуправления». Другими словами, прощайся, гражданин, с землей, если чиновнику на этом месте нужно построить себе дачу!
Более справедливым во всех отношениях было бы не предоставление гражданам выкупной цены за землю и недвижимость, а выделение нового участка или нового дома (квартиры). «О предоставлении другого жилья взамен изымаемого стороны могут только договариваться, - констатирует Павел Крашенинников. - Собственник не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены. Учитывая предшествующую практику, я прогнозирую, что относительно длительное время предоставление другого жилья взамен изымаемого помещения будет иметь более широкое распространение, нежели выплата выкупной цены». Однако вопрос о «натуральной» компенсации жителям при строительстве ЦКАД в Подмосковье даже не обсуждался.
Более того, чиновники пытаются не заплатить некоторым гражданам даже скудной компенсации, полагающейся им по закону. В такой ситуации оказались обитатели поселка Матвеевка, расположенного близ г. Домодедово Московской области. Как пояснила местная жительница Светлана Чернышева, 150 из 300 домов собираются снести, поскольку по ним пройдет федеральная трасса. А компенсации жителям выдавать не собираются на том основании, что поселка нет в плане 1963 г. (Матвеевка возникла в 1991 г.).
Судебный аргумент
Марина Дятлова, юрист:
- Главная проблема изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в том, что эти процедуры... как правило, законны. Да, с точки зрения обычного гражданина они нарушают все его права. Но с позиции закона нарушений нет поскольку изъятие земли и недвижимости предусмотрено Конституцией РФ, Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами. Эти самые допущения дают чиновникам возможность манипулировать законом с коррупционными целями. По моему мнению, в законе должны быть максимально четко прописаны случаи и процедуры изъятия земель. Только это спасет от злоупотреблений.
Чтобы защитить свои права, гражданам обязательно нужно обращаться в суд. Прежде всего защиту права собственности следует строить на том, что закон предусматривает изъятие земли в исключительных обстоятельствах. Вы считаете, что дорога может пройти не по вашему участку, а по соседнему пустырю? Это подтверждают эксперты? Ваше дело уже выигрышное!
Комментирует председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Евгений Архипов: «Еще в сентябре, просигнализировав о беззаконии в Матвеевке во все инстанции, мы начали вести переговорный процесс. И было достигнуто соглашение, по которому мы дали задействованным организациям время на изменение проекта - при условии, что его будут согласовывать с жителями поселка. Однако за это время ситуация с точки зрения законодательства изменилась для жителей в худшую сторону. Если они и в следующий раз станут противодействовать реализации любого подобного проекта, касающегося федеральной трассы, то просто получат реальный уголовный срок! Такое изменение в законодательстве заставило нас обратиться с жалобой в международные организации. Но пока ответа мы не получили».