В 2010 г. Москву может накрыть новая волна обмана дольщиков. Строительные фирмы банкротятся. А те, что еще живы, готовы на любой риск, чтобы привлечь средства населения. Объекты замораживаются и вряд ли «оттают» к весне. Зато активизируются дольщики: власти морально готовятся к их стихийным митингам, а юристы предсказывают рост числа исков к недобросовестным застройщикам.
«Сейчас уже не выполнены обязательства по домам, которые должны были быть сданы в 2009 году. В первом квартале 2010‑го добавятся новые жертвы, - комментирует Антон Беляков, депутат Госдумы, руководитель Ассоциации обманутых дольщиков. - Раньше Москва строила примерно 5 миллионов квадратных метров жилья ежегодно (примерно 100 тысяч квартир). Из-за кризиса как минимум 300 тысяч квартир будут недоделаны. От 50 до 100 тысяч семей в течение ближайшего года окажутся обманутыми дольщиками. Это в 10 раз больше, чем в период первой волны. Пик протестных акций придется на весну следующего года».
Эксперты утверждают, что до строителей деньги государства, закачанные в банки, так и не дошли. В Ассоциации строителей России констатируют, что 95% строительных компаний сегодня находятся в тяжелейшем финансовом положении. «Даже такие гиганты, как Су-155, Главмосстрой и «ПИК» затягивают сейчас сроки строительства, - добавляет Антон Беляков. - В период пика первой волны обмана дольщиков наша Ассоциация получала до 1500 жалоб в месяц. А нынешней осенью пришло 4700 писем с криком «SOS! Нас обманывают! Наши права нарушены!»
Аргумент закона
Федеральный закон №214 требует от застройщика четкого декларирования проектной информации: каким образом приобретены права на строительство и на объект, как происходит финансирование, кто подрядчик. Кроме того, в 214-ФЗ прописана важнейшая норма: если договор заключен в соответствии с этим законом, то в случае банкротства строительной фирмы оплаченная дольщиком квартира не отходит кредитору. Она возвращается инвестору. Если же договор заключен без учета 214‑ФЗ, после банкротства застройщика инвестор теряет оплаченную квартиру.
Обмани себя сам
«Дольщики до сих пор не имеют никаких прав. Зато есть одна обязанность - заплатить деньги, - говорит правозащитник Сергей Митрохин. - Все права - у инвестора и подрядчика. Практически любой может начать собирать взносы на долевое строительство, а потом взять и расторгнуть контракт без всяких компенсаций.
Тем, кто захотел кинуть пайщиков, главное - дотянуть до суда. А суд признает фирму обанкротившейся... Кстати, пока нет судебного решения, люди вообще не являются обманутыми дольщиками. Они считаются «жертвами долгостроя». При этом нет даже нормы, обязывающей суд оповещать третьи лица (дольщиков) о дате судебного заседания. Мы пытались внести в МГД поправку о такой обязанности судов. Но большинство в городской думе ее отклонило - оно только поговорить любит о социальных гарантиях государства».
В докризисный бум популярна была схема «строительной пирамиды». Фирма объявляла о начале возведения дома, собирала под это деньги пайщиков. Но направляла средства не на строительство, а на получение нового участка земли, на рекламу, привлекающую новых пайщиков. Средства следующих инвесторов снова шли не по назначению...
Когда рынок недвижимости встал, пирамиды начали рушиться. Многие фирмы не в состоянии выполнить все взятые на себя обязательства. Некоторые формально от них не отказываются, но все время откладывают сроки сдачи объекта. Другие объявляют себя банкротами, разом освобождаясь от всех обязательств. Третьи скрываются и от следствия, и от незадачливых «частных инвесторов».
«Но у нас удивительные люди, - замечает депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. - Доходит до того, что мошенник уже под следствием, а ему все равно продолжают деньги нести. Народ у нас такой, что и в камере бы прорубил окно, лишь бы отдать застройщику свои деньги. Нужно смотреть, под чем подписываешься!»
Особое мнение
Михаил Москвин-Тарханов, депутат Мосгордумы:
- Считаю, что второй волны обмана дольщиков не будет. Отдельные такие случаи в Москве, конечно, могут быть. Но в целом все нормально. Есть достаточная законодательная база, которая обеспечивает отбор застройщиков. На случай нарушений все время начеку прокуратура. Это до кризиса раздувались «пузыри», за которыми нельзя было уследить. А теперь ажиотажного спроса на квартиры нет, бери не хочу. Другое дело, что сами фирмы в трудном финансовом положении. Но правительство готово войти в положение, помочь достроить объекты, решив тем самым проблемы дольщиков.
Как тебя надуют
Подписываться надо только под договором, соответствующим Федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве» (коротко - 214-ФЗ). Он был принят в 2004 г. на фоне первой волны массовых мошенничеств со строительством жилья. Закон толковый, учитывает все нюансы, связанные с защитой инвестора. И не было бы проблем, если бы все ему следовали. Однако, по экспертным оценкам, в соответствии с требованиями 214-ФЗ заключается не более 10-20% договоров. Большинство строительных компаний предлагают пайщикам совсем другие бумаги. Подписывая их, дольщики вступают в товарищества на вере, заключают договоры займа с обменом на квартиру, договоры строительного подряда... «Или же приобретают вексель, - дополняет Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. - Вексель - это хитрый документ, благодаря которому обогатились многие бизнесмены в 90-х годах.
К тому же если застройщик будет признан обанкротившимся, все его активы попадут на аукцион для покрытия долгов - в том числе квартиры, уже оплаченные дольщиками. Как-то заставить строительные фирмы придерживаться Закона №214 власти не могут. Застройщики не обязаны раскрывать, как собираются деньги на дом. А люди ведутся на темные схемы. Если застройщик захочет обмануть дольщиков, он их обманет».
Практический аргумент
Чтобы не пополнить ряды «кинутых», москвичам нужно соблюдать следующие правила:
Во-первых, решившись вложиться в квартиру «с котлована», надо выяснить историю прежних объектов данного застройщика: вовремя ли они были сданы, в пригодном ли для жилья виде, не было ли случаев повторной продажи квартир?
Во-вторых, обратить внимание, проставлена ли четко в договоре дата сдачи дома и предусмотрены ли штрафные санкции в случае задержки.
В-третьих, посмотреть, размещена ли на сайте застройщика, предоставляется ли по первому требованию проектная декларация.
В-четвертых, средства должны привлекаться только по договору долевого участия, как прописано в Законе №214-ФЗ.
Если советы эти запоздали и проблемы с застройщиком уже возникли, нужно объединяться. Слаб один человек против строительной фирмы. Но вот группе товарищей по несчастью легче добиться правды: идти к депутатам, договариваться с адвокатами, привлекать СМИ, собирать свидетельства...