Настоящей миной замедленного действия, заложенной под недвижимостью россиян, может оказаться законопроект о подготовке к Олимпиаде. Желая быстрее очистить сочинское побережье для строительства спортивных объектов, чиновники и депутаты разработали проект закона, позволяющий изымать земельные участки у граждан в упрощенном порядке. Несмотря на то, что закон разрабатывался только для Сочи, предлагаемые изменения оказались столь широки, что затрагивают базовые правовые документы – Земельный, Гражданский и другие кодексы. И поэтому будут действовать по всей России. Если законопроект примут, то гражданам станет гораздо сложнее отстаивать свою правоту в земельных спорах с местными и федеральными чиновниками.
Отъем уже начался
ЗЕМЛЯ и квартиры в Сочи дорожали давно. Это было вполне логично: краснодарское побережье активно развивается за счет туристов, собственной промышленности и совместных с иностранцами инвестиционных проектов. Однако после объявления Сочи местом проведения XXII Олимпийских игр цены на недвижимость буквально за месяц поднялись на 50%. Стоимость квадратного метра в квартире эконом-класса составила 5 тыс. долл., а сотка земли на первой линии у моря достигла 100–150 тыс. долларов.
Тем временем, местные власти обнаружили, что развернуть строительство масштабных спортивных объектов на земле, «усеянной» коттеджами, многоэтажками и просто садовыми участками, негде. Началась так называемая борьба с «самовольной застройкой». Например, суды уже вынесли решения о сносе четырех 9-этажных домов. Однако угроза увязнуть в долгой судебной волоките (ведь граждане и застройщики будут до последнего опротестовывать решения о сносе) вынудила власти пойти на решительные меры.
Упрощенный порядок
В МИНУВШИЙ четверг законопроект был внесен в Госдуму. В документе (имеется в распоряжении «АН») есть целый раздел, который предусматривает упрощенный порядок изъятия объектов недвижимости у граждан.
Сейчас по законодательству у собственника есть год, чтобы договориться с чиновниками об условиях изъятия. Если компромисс не найден, власти будут добиваться выселения в суде. Новый порядок процедуру существенно сокращает.
Олимпийская госкорпорация обращается к краснодарским властям с просьбой предоставить такой-то участок. Власти принимают решение об изъятии и уведомляют об этом собственника земли (причем это может быть сделано в форме заметки в местной газете – и человек даже не узнает об этом, хотя по законопроекту будет считаться уведомленным). После этого собственник должен в течение 7 дней выбрать оценщика из 30 уполномоченных компаний, отобранных госкорпорацией. Если человек за неделю не определится, госкорпорация сама назначит ему оценщика. Еще около двух месяцев уйдет на саму оценку и подготовку соглашения о выкупе. Когда срок истек, а владелец недвижимости не согласился с условиями, местные власти идут в суд с иском об изъятии объекта недвижимости для федеральных нужд. Словом, на все про все у собственника будет около трех месяцев, и искать новое жилье ему придется в авральном режиме.
При этом оспорить решение чиновников об изъятии земельных участков частник не будет иметь права. В документе прямо говорится: «Споры о наличии или отсутствии оснований для изъятия объектов недвижимости» для Олимпийских игр «не подлежат рассмотрению в судебном порядке». Позволено только не согласиться с размером компенсации. На это директор агентства недвижимости Light House Realty Наталья Григорьева возмущается: «Да как такое может быть?! По Конституции у гражданина есть право судиться с государством». Кроме того, по ее словам, нет гарантии, что стоимость недвижимости будет адекватно определена, учитывая сжатые сроки и то, что пул оценщиков составляет госкорпорация.
Один из разработчиков законопроекта, зампред Комитета по экономической политике Госдумы Юрий Барзыкин парирует в беседе с корреспондентом «АН», что нормы по изъятию объектов недвижимости предоставляются только властям Краснодарского края и на период до 1 января 2012 года.
Это так. Но кто мешает депутатам расширить список регионов-«экспроприаторов». Когда законодательная база будет готова, останется лишь внести изменения. И где гарантия, что местные власти в других областях не введут и у себя подобные «драконовские» меры по отношению к собственникам квартир и домов. Например, эксперты предрекают попытки изъятия земельных участков в Екатеринбурге в связи с подготовкой к саммиту Шанхайской организации сотрудничества в 2009 году.
Кроме того, Юрий Барзыкин не упомянул, что в законопроекте есть глава, вносящая поправки в Земельный кодекс. А они будут действовать на всей территории страны и сколь угодно долго после окончания Олимпиады. Изменения предполагают опять же уведомительный порядок извещения собственника земельного участка об изъятии (иными словами, можно через газету). Есть ремарка и по возмещениям. Обычно можно выбрать деньги или аналогичный участок. По новому положению собственник сможет требовать в качестве компенсации похожий надел, только если у властей есть свободные земли. В противном случае вы получите только деньги.
Как рассказал «АН» Юрий Барзыкин, сейчас законопроект разослан на экспертизу в правительство, администрации регионов. А первое чтение состоится 16 октября. Возможно, для многих собственников этот день станет печальной датой.
Алексей КРАШАКОВ
Как в мире отнимают недвижимость
ОТЪЕМ государством недвижимости для общественных нужд – распространенная мировая практика. Но в отличие от нового российского закона зарубежное право находится на стороне собственника. Например, испанский предприниматель, владевший землей и отелем на побережье, 20 лет судился с муниципалитетом, построившим на их месте дорогу. Европейский суд по правам человека несколько месяцев назад постановил вернуть землю прежнему хозяину, поскольку при выкупе чиновники допустили мелкие нарушения.
В США и Европе вопросы, касающиеся передачи недвижимости муниципалитетам, решаются только в судах. Прежде всего, государство обязано доказать судьям, что изъятие земли или дома действительно является общественной необходимостью. Кроме того, только суд имеет право определять, какую именно сумму можно считать рыночной стоимостью. Это уберегает от злоупотреблений.
Если земля понадобилась для общественных нужд, владелец не может отказаться продать ее, но может затягивать процесс до бесконечности. Так поступили хозяева 40 акров земли в окрестностях города Женева американского штата Огайо. Город пожелал выкупить их под стрелковый клуб, предложив рыночную цену в 98 тыс. долл., но хозяева запросили 400 тыс. долларов. В конце концов им удалось взять чиновников измором, заключив мировую на 250 тыс. долларов.
Сложнее всего муниципалитетам приходится, когда они хотят снести сразу несколько зданий. Коллективный иск от владельцев 25 частных домов в Миннеаполисе чуть было не разорил местную мэрию. Коттеджи выкупили, чтобы построить на их месте офис ФБР. Помимо немалых денег хозяева бесплатно получили землю под застройку в другом районе города.