Метры — в бумагу!

Иркутская область станет первым регионом страны, где будет «обкатана» схема по выпуску жилищных сертификатов. Подробнее о новых ценных бумагах в рамках деловой программы ноябрьской «Ярмарки недвижимости» рассказала министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина. Однако застройщики до сих пор до конца не понимают, как на деле будет внедряться инновационный механизм привлечения средств граждан в жилищное строительство. Кроме того, сложно спрогнозировать, готовы ли потенциальные покупатели квартир экспериментировать с «диковинными» ценными бумагами.

Поправки в закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в большинстве своем вступающие в силу с 1 января 2017 года, в строительной отрасли «навели шороху». Застройщиков, мягко говоря, не радуют новые, более жесткие нормы. Говорят, они помогут решить проблему обманутых дольщиков. Но, как прогнозируют строители и эксперты рынка, цена квадратного метра пойдет вверх.

Дело в частности в том, что теперь компании не смогут привлекать средства граждан напрямую. Как тогда работать? Возможны несколько вариантов.

Во-первых, в законе прописан механизм применения эскроу-счетов. Такой счет открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования средств, полученных от дольщиков в счет уплаты квартиры. На деньги на этом счете начисляются проценты в размере, установленном договором счета и определенном кредитным договором. Внесенные средства застройщик может получить лишь по завершении стройки. Получается, что главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является банк.

Альтернативы — привлечение средств через жилищно-строительные кооперативы или путем выпуска облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений, в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Инициативу по привлечению инвестиций населения в строительство жилья эконом-класса с помощью выпуска и размещения жилищных облигационных займов на территории Иркутской области одобрил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень.

Схема «пилотная»

Итак, жилищные сертификаты — это ценные бумаги, выпуск которых зарегистрирован Центральным банком РФ под гарантии Корпорации развития Иркутской области, 100% акций которой находится в государственной собственности региона. Можно будет поэтапно покупать сертификаты, сначала на 30% стоимости квартиры, далее — на любое количество квадратных метров жилья. Таким образом, считает региональный минстрой, люди будут постепенно «собирать» квартиру. С начала сотрудничества с ними будет заключен предварительный договор купли-продажи. Плюсы системы для застройщика в том, что он уже в начале строительства будет знать, что все квартиры проданы, и получит средства на возведение дома, а Правительство Иркутской области будет уверено, что в регионе не появятся обманутые дольщики и застройщик будет платить налоги в бюджет.

К строительству первого дома, средства на который будут поступать путем выпуска жилищных сертификатов, обещают приступить в начале 2017 года. Объект будет расположен на улице Багратиона в Иркутске. Это 16-этажное здание площадью 5223 кв. м с одно- и двухкомнатными квартирами. Проект строительства и разрешение на его проведение имеет Иркутское региональное жилищное агентство, 100% акций которого находится в государственной собственности Иркутской области. Оно выступает застройщиком и организацией, осуществляющей размещение, обращение и погашение жилищных сертификатов. Завершить строительство и провести полное погашение жилищных сертификатов квартирами планируется во втором квартале 2018 года.

На самом деле пилотный проект в Приангарье уже запущен. «На сегодняшний день получено разрешение на строительство дома, пройдена экологическая экспертиза, сейчас мы занимаемся выпуском сертификатов, — прокомментировала министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина. — Этот вопрос отрабатывается с Центральным банком Российской Федерации. Для покупателей квартир мы предлагаем установить стоимость квадратного метра жилья не выше порога доступности. В Иркутске он составляет 45 тысяч рублей. По жилищному сертификату цена будет составлять не выше 42 500 тысяч рублей за квадратный метр».

Если механизм проявит себя как успешный, его внедрят и в других регионах страны. Если…

Перспективы под вопросом

«АН» попросил представителей иркутских строительных компаний прокомментировать новацию, предложенную региональным минстроем. Однако участники рынка в большинстве своем предпочли воздержаться от ответа. Аргумент вполне резонный: тема жилищных сертификатов видится сырой и недоработанной, так что пока сложно что-то комментировать.

По ценным бумагам всегда много вопросов. И связаны они преимущественно с рисками. Как будут действовать гарантии государства? Что будет, если в конце срока все придут за деньгами, а не за квартирами? Как строить, если вырастет себестоимость, а стоимость сертификата уже обозначена? В общем, есть много разных «если».

Что до регионального минстроя, то он выделил два главных фактора риска: возможное ухудшение макроэкономических показателей и недостаточный уровень финансовой грамотности населения. В целом на официальном сайте министерства информации по жилищным сертификатам совсем немного. Участники рынка ждут деталей, планируют изучить документы, а потом уже делать выводы.

«Пока схема находится на согласовании в ЦБ, говорить о готовом механизме рано, — согласна Галина Кузняная, член совета директоров финансово-строительной компании «Новый город». — Хотя тема интересная в контексте ужесточения 214-ФЗ. Если проект состоится, то он может стать реальной альтернативой долевому строительству. Может быть, наконец прекратятся дела «обманутых дольщиков», а застройщики получат более дешевые деньги. Но это при условии, что посредников будет не очень много и делом займутся специалисты».

Еще один иркутский эксперт по вопросам, связанным с недвижимостью, маркетолог-аналитик ГК «Актив» Татьяна Галущенко тоже считает, что только время покажет, насколько эффективна и экономически оправдана тема жилищных сертификатов. Но, по её мнению, одно то, что региональное министерство не стоит на месте, а генерирует новые решения обеспечения жильем своих сограждан, уже радует.