Рост без правил
Аналитики подчеркивают, что делать прогнозы о том, как поведут себя цены на квартиры в масштабах всей страны, – занятие сложное. Единого рынка недвижимости в России не существует. В каждом регионе свои реалии и особенности, можно говорить лишь о том, что цены повышаются примерно на один и тот же уровень в большинстве городов-миллионников (в прошлом году – практически в два раза). Малые населенные пункты из этой статистики нередко выбиваются.
Например, одно из самых значительных подорожаний квартир в 2006 году наблюдалось вовсе не в Москве или Санкт-Петербурге, а в Пензе. За год стоимость жилого «квадрата» поднялась там в 2,5 раза. Впрочем, у феномена простое объяснение – банкротство местного комбината крупнопанельного домостроения, в результате которого новых квартир в городе построили вдвое меньше, чем планировалось.
Другой казус. Едва ли не самое доступное жилье было в Ханты-Мансийске. В этом нефтяном регионе обычной семье с двумя работающими нужно всего 3,5 года, чтобы накопить на квартиру в 54 кв. м. По данным Росстата, средняя зарплата там составляет 23 тыс. рублей в месяц, а квадратный метр в новостройках продают за 40 тыс. рублей. А вот в Ивановской области, где просят всего 11 тыс. рублей за метр, копить на квартиру придется более 10 лет.
Но хуже всего – москвичам. Учитывая, что стоимость типичного квадратного метра в столице перевалила за 100 тыс. рублей, собирать деньги на 54метровую квартиру столичной семье придется примерно 35 лет. Эксперты отмечают, что в Берлине, Хельсинки или Риме жилой «квадрат» в среднем стоит дешевле.
Что дальше?
Тем не менее в настоящее время рост цен на квартиры в России почти прекратился. Как отмечают эксперты, в больших городах они практически достигли потолка. Многие покупатели уже психологически не готовы брать квадратные метры по нынешним расценкам. Однако это не означает, что повышение полностью прекратится, и уж тем более, что будет обвал. «В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге цены стабилизируются. Будет происходить рост в пределах инфляции – порядка 10%, – говорит независимый аналитик по рынку недвижимости Геннадий Стерник. – Что касается регионов, то там, где подъем начался со значительным отставанием от столицы, рост еще может продолжиться».
Впрочем, есть и другие мнения. По словам начальника отдела инвестиций в недвижимость одного из крупных банков Максима Миронова, квартиры в России сильно переоценены. Его расчет основывается на сопоставлении цен на квартиры в крупных городах мира, стоимости их аренды и ставкам по ипотечным кредитам. Например, квартира-студия в центре Лондона стоит примерно 200–250 тыс. фунтов стерлингов. При цене месячной аренды в 1000–1200 фунтов снимающий ее человек за год отдаст 5% процентов стоимости жилья. А ставка ипотечного кредита в Великобритании тоже около 5%. Получается, арендовать квартиру и купить ее по ипотеке стоит одинаково. Та же история и в Чикаго. Это мировая практика.
Что касается Москвы, то здесь снимать квартиру в 3 раза выгоднее, чем покупать ее в кредит. «Поэтому в ближайшие два-три года аренда квартир подорожает на 30–50%, – резюмирует Максим Миронов. – Но и цены на жилье упадут по крайней мере на треть».
Заграница нам поможет?
Начиная с 2002 года в США и Великобритании дома дорожали быстрее инфляции на 12-15% в год, в Европе - на 5-20%, а в странах Восточной Европы - почти на 50%. На этом фоне происходящее в России выглядело вполне нормально. Однако сейчас в США цены остановились. Вполне вероятно, что эта тенденция перекинется на Европу, вслед за ней - на Москву, а затем и на остальную Россию.