У российских заемщиков в отличие от жителей Европы нет информации о реальной стоимости кредита и удобных инструментов для сопоставления кредитных программ российских банков. А между тем самые ясные параметры банковской ипотечной ссуды - ставки, сроки, комиссии - скрывают немало тайн.
Ставки
Начнем с процентной ставки по кредиту. Каждый понимает, что разница даже в полпроцента годовых при пятнадцатилетнем сроке кредитования может вылиться в приличную сумму. И соответственно человек при составлении списка банков ранжирует их по возрастанию процента. Однако здесь легко промахнуться: кредит с самой низкой ставкой может оказаться отнюдь не самым дешевым.
Представим ситуацию. Два банка готовы дать ипотечную ссуду в 60 тыс. долларов на 15 лет. Первый объявляет - у меня 11% годовых, а второй - 13,5%. Казалось бы, надо бежать в первый банк. Ан нет. Общая сумма платежей, которые человек заплатит за все время пользования кредитом, в первом банке составит 122,8 тыс. долларов, а во втором - 121,1 тыс. долларов. Разница - 1,7 тыс. долларов. Причем эти деньги вам придется отдать банку, у которого процентная ставка ниже.
Почему так? Отгадка кроется в графике погашения ссуды. В первом случае на протяжении всех 15 лет клиент платит строго определенный платеж - 682 доллара в месяц. Из-за этого в начальные годы выплаты в основном уходят на оплату процентов, а сам кредит уменьшается совсем незначительно. Во втором банке размер платежей во времени различен: он составит 1034 доллара в первый месяц, а потом будет уменьшаться до 336 долларов в последнем месяце. За счет большей суммы на начальном этапе сам кредит погашается быстрее.
Комиссии и сборы
О том, как охотно российские банки «нагружают» ипотечные кредиты разнообразными дополнительными платежами, уже ходят легенды. Однако будем конкретны. Во-первых, с заемщика банк может удержать комиссию за рассмотрение заявления. Она составляет от 500 рублей до 30 000 рублей. Следующий сбор - за проверку документов - 1500-6000 рублей.
Далее некоторые банки берут целевой сбор за открытие счета. Считай, еще 3000-4000 рублей. К этим платежам иногда добавляется процент за конвертацию и обналичивание кредита (0,1% от суммы). И наконец, банк может взимать плату за ведение ссудного счета, которая «утяжелит» кредитное бремя еще на 0,3-1%.
Здесь стоит отметить, что благодаря возрастающей конкуренции на ипотечном рынке большая часть из «накруток» постепенно отмирает.
Еще один не слишком афишируемый момент - стоимость страховки. При покупке квартиры в кредит ее полагается страховать. Вот только есть разница, где это делать: у страховщика при банке или в независимой компании. Например, по данным Конфедерации обществ защиты прав потребителей, услуги рекомендованных банком страховых и оценочных компаний обычно стоят на
10-20% дороже среднерыночных.
Сроки
Большинство людей свято уверены в том, что более продолжительный срок кредитования позволяет им взять в банке гораздо большую ссуду при одинаковом ежемесячном платеже. Давайте посмотрим.
Скажем, условия кредита таковы: ставка 12,5% годовых и регулярный платеж 600 долларов в месяц. Что получаем?
Если человек берет кредит на 10 лет, то на руки он получит 40,6 тыс. долларов. Если на 15 лет, то - 48,2 тыс. долларов. Если на 20 лет, то - 52,2 тыс. долларов. Иными словами, залезая в кабалу на лишний десяток лет, размер ссуды возрастет всего на 10 тысяч долларов.
Зато от увеличения срока очень выигрывает банк. При 10-летнем кредите итоговая сумма уплаченных процентов окажется равной 31,4 тыс. долларов, а при 20-летнем - 87,8 тыс. долларов. Как говорят, почувствуйте разницу!
Секрет состоит в уже упоминавшейся особенности платежей. При сегодняшних ставках оптимальным сроком кредитования в России можно считать 15 лет.
Немудрено, что банкиры охотно увеличивают сроки кредитования. Еще недавно ипотечные ссуды выдавались на 10 лет, сейчас во многих банках можно получить кредит на 20-25, а кое-где даже на 30 лет. В принципе кредитные организации могли бы ссужать ипотечных заемщиков и на больший срок, но препятствием этому выступает отнюдь не дефицит «длинных» денег, как часто говорят эксперты, а обыкновенный здравый смысл: самый привлекательный для банков клиент - это 30-летний топ-менеджер, который в пенсионном возрасте вряд ли сохранит прежние ежемесячные доходы.
В заключение хочется сказать, что в развитых странах надзорные органы обязывают банки раскрывать не только номинальную, но и реальную эффективную ставку по кредитам, которая учитывает все нюансы и дополнительные платежи. В России такие требования появились лишь недавно и носят исключительно рекомендательный характер. Но надеемся, что со временем банки и у нас будут честнее рассказывать о своих продуктах. А пока мы приводим для читателей сравнительную таблицу.