Минэкономразвития много лет валандалось, разрабатывая программу развития строительства малоэтажного жилья. Восьмого ноября терпение премьер-министра В. Путина лопнуло. Он приказал ведомствам закругляться с волокитой. Тем более – программа давно готова. Речь в ней о том, как перетащить семьи из скученных городских муравейников в миллионы раскинувшихся в пригородах частных коттеджей площадью 120–150 кв. метров. Каждый – с участком до 10 соток.
Секреты Росстроя
Когда премьер рассуждал о необходимости новых подходов к решению жилищной проблемы, он невольно раскрыл главный секрет квартирной статистики. Каждый год Росстрой отчитывается перед правительством – сколько миллионов квадратных метров появилось в РФ. И непременно забывает сказать: минимум к половине достижений ни министерство, ни крупный строительный бизнес не имеют… никакого отношения.
Все потому, что более 50% нового жилья – частные дома. Их возводят в пригородах те, кто своими руками решил воплотить знаменитый лозунг о доступных квадратных метрах по 30 тыс. рублей. Многим удается обойтись гораздо меньшей суммой.
«В среднем по стране 55% всего нового жилого фонда приходится на индивидуальное малоэтажное строительство. В некоторых регионах – до 90%. Причем даже во время кризиса эта цифра не снижалась. Тогда как число выданных разрешений на возведение многоквартирных жилых домов упало на 25%», – рассказывает советник гендиректора Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Мирошников.
Иными словами, у населения нашелся ответ на многолетнее наплевательское отношение чиновников и крупных застройщиков к квартирным проблемам маленького человека со скромным доходом. Вот этим незаметным героям жилищного фронта и решило помочь государство. О чем конкретно идет речь? Проект «малоэтажной программы» не первый год циркулирует между ведомствами – он даже обсуждался на конференциях.
Прежде всего предлагается решить вопрос с землей. Нынешняя система выделения участков под индивидуальную застройку запутанна. Земля «зонирована» на несколько категорий (сельхозназначения и т.д.), у каждой – свои ограничения. В результате, чтобы оформить участок, приходится обходить многочисленные кабинеты, годами дожидаться согласований, платить направо и налево и пр.
Минэкономразвития хочет радикально упростить процесс. Для этого нужно принять закон, позволяющий создавать кооперативы малоэтажного жилищного строительства. Основная идея: если больше половины членов такого товарищества нуждаются в улучшении жилищных условий, – местные власти предоставят им землю бесплатно, вне конкурса. В ином случае – по льготной цене, не выше 30% кадастровой стоимости.
Хотя пообещать легко… «Изменение нынешнего порядка выделения участков потребует переписывания трех кодексов – Земельного, Водного и Лесного. Не говоря про поправки в 38 законов, которые упоминают землю как институт», – отмечает замдиректора Департамента имущественных отношений МЭРТ Михаил Бочаров.
Белый отток
Второй пункт малоэтажного плана – доступные коммуникации. Это пресловутая триада – газ, свет, вода, за подведение которых к участку приходится платить местным монополистам до безобразия крупные суммы. «Минрегион провел масштабное исследование. Оказалось, в пригородах городов-миллионников само по себе строительство современного малоэтажного дома обходится в 10–25 тысяч рублей за квадрат. Но подведение коммуникаций добавляет к цене коттеджа еще от 800 тысяч до 2,5 миллиона рублей», – поясняет эксперт Института экономики города Павел Беляков.
Вариантов решения мало. Разработчикам «программы развития» ясно: в первую очередь по монополиям надо бить законами. Такими, как знаменитое постановление премьер-министра В. Путина, шарахнувшее по главной синекуре энергетиков – плате за подключение к электросетям. Напомним, стоимость подведения мощности до 15 кВт ограничили суммой 550 рублей. Такие же правила нужны по части газа и воды.
Наконец, третий пункт коттеджного плана – самый масштабный. Правительство предвидит – в ближайшие годы в мегаполисах неизбежно начнется процесс, получивший название «белый отток». В той или иной степени он давно затронул все развитые страны. Что это такое?
«С начала 1970-х годов с развитием скоростных автомагистралей пошло интенсивное бегство верхних и средних слоев населения из многоквартирных городских домов на «шесть соток» с коттеджем в пригороде. Процесс был поистине колоссальным», – рассказывает доцент Международного института экономики и финансов ГУ-ВШЭ Роман Захаренко.
По его словам, зарубежных специалистов по градостроительству, приезжающих в РФ, неизменно поражает следующее. Им невдомек – почему у нас даже в небольшом городе с населением 20–50 тыс. человек многие семьи живут не на своей земле, а друг над другом – в многоквартирных домах. «Со стороны это выглядит загадкой. Наши города, будучи самыми многоэтажными в Европе и окруженные самыми пустынными в Европе землями, продолжают расти вверх и внутрь себя, но никак не вширь.
В общем, по мере того как наладится ситуация с доступностью земли, дорог и т.д., нашим мегаполисам предстоит пережить тектонический сдвиг. Благо, загородные дома вполне могут быть гораздо доступнее квартир в высотных «муравейниках».
Коттеджная экономия
Жить в собственном загородном доме не только приятно, но еще и выгодно. Об этом рассказывает заслуженный архитектор, член Союза строителей РФ Алексей Кондратьев:
– Каркасные дома – основа малоэтажного строительства во многих развитых странах. Возводить их дешево. Даже в российский условиях приобрести участок 4–10 соток и поставить на нем дом в 120 кв. м с отделкой и всеми удобствами обойдется в существенно меньшую сумму, чем купить однокомнатную квартиру в соседней многоэтажке.
У нас строители плохо разбираются в каркасных зданиях и часто называют их «домик наф-нафа». Намекают на известную фразу «кто на свете всех умней, дом построил из камней». Но данный принцип – давно не работает. Как показывает практика, каркасные, сэндвичевые дома могут простоять сто лет и больше. Да и по теплоизоляции хороши. Население Северной Канады и Аляски не жалуется.
Если не экономить на утеплителе (достаточно 20 см минваты) и поставить нормальные окна, на отопление одного этажа в 60 кв. м. потребуется 2–3 кВт в пике потребления. При морозе -30о в доме будет +25о. Представьте, сколько вы тратите на отопление трехкомнатной квартиры в многоэтажке. Там через каждое окно по киловатту улетает, а то и больше.